Ap\u00f3s a crise financeira de 2008, o mercado – globalizado e conectado – passou a focar no aproveitamento de novas ideias, visando redu\u00e7\u00e3o de custos, sustentabilidade e flexibilidade. Essa quebra de paradigma propiciou o surgimento de estruturas colaborativas nos mais diversos segmentos da economia, especialmente na \u00e1rea imobili\u00e1ria.<\/p>\n
O primeiro registro de escrit\u00f3rio compartilhado ocorreu em Nova Iorque, nos anos 90 e desde ent\u00e3o a estrutura vem ganhando espa\u00e7o em todo o mundo.<\/p>\n
Em meio \u00e0 crise do setor imobili\u00e1rio, o compartilhamento de ativos se mostrou um caminho vantajoso, vez que os espa\u00e7os de co-working<\/em> oferecem uma solu\u00e7\u00e3o aos problemas de ociosidade de espa\u00e7o e altos custos de manuten\u00e7\u00e3o, aliada \u00e0 cria\u00e7\u00e3o de ambientes de coopera\u00e7\u00e3o e networking entre seus usu\u00e1rios. Os servi\u00e7os administrativos agregados ainda auxiliam as microempresas e aut\u00f4nomos a focarem exclusivamente no seu \u201ccore business\u201d deixando para os ofertantes de espa\u00e7os compartilhados as quest\u00f5es burocr\u00e1ticas.<\/p>\n Uma pesquisa independente aponta que at\u00e9 Dezembro de 2017 havia 18.900 espa\u00e7os operacionais no mundo, com uma m\u00e9dia de 130 membros por espa\u00e7o[1]<\/sup><\/strong><\/a>, dominado em sua maioria por empresas especializadas neste segmento, mas atraindo tamb\u00e9m players tradicionais do mercado imobili\u00e1rio[2]<\/sup><\/strong><\/a>.<\/p>\n No Brasil, o co-working<\/em> tamb\u00e9m provocou uma ruptura ao uso do bem im\u00f3vel tradicional. Atualmente, existem mais de mil espa\u00e7os compartilhados em opera\u00e7\u00e3o, gerando mais de cinco mil empregos diretos e mais de um milh\u00e3o de empregos indiretos[3]<\/sup><\/strong><\/a>. Seguindo o exemplo de Miami, j\u00e1 existe um projeto em curso em S\u00e3o Paulo que integra, no mesmo pr\u00e9dio, espa\u00e7os de co-working<\/em> e resid\u00eancias tempor\u00e1rias (co-living<\/em>), cujo foco s\u00e3o empreendedores de outros estados ou munic\u00edpios que buscam estar pr\u00f3ximos e integrados ao maior centro financeiro do pa\u00eds8<\/sup><\/strong>.<\/p>\n Os contratos tempor\u00e1rios utilizados por essas estruturas v\u00eam beneficiando pessoas f\u00edsicas, freelancers<\/em>, startups, micro e pequenas empresas, empres\u00e1rios individuais, aut\u00f4nomos e at\u00e9 mesmo incubadoras de grandes empresas. Como resultado, os contratos de loca\u00e7\u00e3o de longo-prazo tradicionais est\u00e3o sendo substitu\u00eddos por rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas mais flex\u00edveis.<\/p>\n O desafio atual no \u00e2mbito do ordenamento brasileiro \u00e9 definir o regime jur\u00eddico aplic\u00e1vel a tais estruturas colaborativas, vez que se referem a contratos h\u00edbridos de cess\u00e3o de uso de espa\u00e7os equipados com servi\u00e7os correlatos.<\/p>\n Importante destacar, contudo, que n\u00e3o se trata de um assunto plenamente ignorado pela legisla\u00e7\u00e3o brasileira. H\u00e1 um projeto de lei de n\u00b0 8.300\/2017 do Congresso Nacional que pretende, dentre outros temas, regular o co-working<\/em>.<\/p>\n Um ponto interessante \u00e9 que tal projeto pretende categorizar a atividade de co-working<\/em> como uma presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o e n\u00e3o uma rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia. Essa qualifica\u00e7\u00e3o gera impactos tribut\u00e1rios, tanto em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s obriga\u00e7\u00f5es principais quanto \u00e0s acess\u00f3rias.<\/p>\n Adicionalmente, o Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo – visando majorar o controle tribut\u00e1rio sobre esses novos neg\u00f3cios – promulgou a Lei n\u00b0 16.757\/2017 que determina responsabilidade solid\u00e1ria dos prestadores de co-working<\/em> pelo pagamento de ISS de seus usu\u00e1rios (locat\u00e1rios\/contratantes), quando estes n\u00e3o estiverem devidamente registrados na Prefeitura de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n A lei paulista vem sendo duramente criticada. Suas premissas se op\u00f5em ao modelo de neg\u00f3cio de espa\u00e7o compartilhados – baseado justamente na flexibilidade, livre iniciativa e n\u00e3o interfer\u00eancia nas atividades dos usu\u00e1rios – ao estabelecer aos prestadores de servi\u00e7os um papel de supervis\u00e3o sobre as atividades desempenhadas por cada um de seus usu\u00e1rios, sob pena de responsabilizar-se por passivos tribut\u00e1rios destes7<\/sup><\/strong>.<\/p>\n Por outro lado, \u00e9 interessante ressaltar que a interpreta\u00e7\u00e3o adotada pelo Projeto de Lei n\u00b0 8.300\/2017 \u2013 que qualifica o co-working<\/em> como um servi\u00e7o, afastando-o de uma rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia \u2013 tamb\u00e9m pode se alinhar aos interesses dos players de co-working<\/em>, visto que a lei de loca\u00e7\u00f5es (n\u00b0 8.245\/1991) \u00e9 considerada protetiva aos locat\u00e1rios em parte de suas disposi\u00e7\u00f5es.<\/p>\n Em linhas gerais, a lei de loca\u00e7\u00f5es permite a denuncia vazia (imotivada) pelo locat\u00e1rio, a qualquer tempo, mediante o pagamento de multa proporcional ao tempo de ocupa\u00e7\u00e3o pactuada. Ao passo que, para o locador, a lei de loca\u00e7\u00f5es imp\u00f5e determinadas condi\u00e7\u00f5es para a rescis\u00e3o antecipada como, por exemplo, o inadimplemento pelo locat\u00e1rio; aus\u00eancia superveniente da garantia locat\u00edcia; determina\u00e7\u00e3o de obras urgentes no im\u00f3vel pelo poder p\u00fablico; retomada para uso pr\u00f3prio do locador ou outras circunst\u00e2ncias espec\u00edficas em caso de venda do im\u00f3vel.<\/p>\n Como demonstrado acima, a falta de uma regulamenta\u00e7\u00e3o desse modelo de neg\u00f3cio novo no mercado, torna imprescind\u00edvel a elabora\u00e7\u00e3o de uma estrutura contratual s\u00f3lida para regular esses espa\u00e7os compartilhados, notadamente pelo fato de que o pr\u00f3prio conceito de co-working<\/em> encontra-se em constante evolu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Assim, enquanto a pr\u00f3pria atividade econ\u00f4mica se reinventa, o direito busca acompanhar tal evolu\u00e7\u00e3o, seja atrav\u00e9s do enquadramento do neg\u00f3cio ao arcabou\u00e7o legal vigente, seja atrav\u00e9s da promulga\u00e7\u00e3o de novas leis, mas nunca se afastando da import\u00e2ncia de uma estrutura contratual bem formatada ao caso concreto.<\/p>\n <\/p>\n CONTATOS: Ana Beatriz Barbosa <\/p>\n [1]<\/a> 2018 Global Coworking Survey<\/em>, artigo de Carsten Foertsch, referente ao 2018 Global Coworking Survey<\/em>, que foi patrocinado por Nexudus, Essensys & WUN Systems<\/em>. Vide: http:\/\/www.deskmag.com\/en\/1-7-million-members-will-work-in-coworking-spaces-by-the-end-of-2018-survey<\/a>, acesso em 26\/03\/2018.<\/p>\n [2]<\/a> A t\u00edtulo exemplificativo, o grupo hoteleiro\u00a0 franc\u00eas AccorHotels recentemente associou-se com a NextDoor, bra\u00e7o de co-working<\/em> da Bouygues Immobilier. Vide: https:\/\/www.lopinion.fr\/edition\/economie\/geants-l-immobilier-se-mettent-coworking-133291<\/a>, acesso em 26\/03\/2018<\/p>\n [3]<\/a> Conforme a exposi\u00e7\u00e3o de motivos do Projeto de Lei n\u00b0 8.300\/2017 e conforme pesquisa feita pela Associa\u00e7\u00e3o Nacional de Coworking e Escrit\u00f3rios Virtuais \u2013 ANCEV<\/em>. Vide: http:\/\/www.camara.gov.br\/proposicoesWeb\/fichadetramitacao?idProposicao=2147960<\/a>, acesso em 26\/03\/2018<\/p>\n","protected":false},"featured_media":13446,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","categories":[201],"tags":[],"voce-sabia":[],"class_list":["post-1414","conteudos","type-conteudos","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-publicacoes"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos\/1414","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos"}],"about":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/conteudos"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos\/1414\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":12960,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos\/1414\/revisions\/12960"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/13446"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1414"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1414"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1414"},{"taxonomy":"voce-sabia","embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/voce-sabia?post=1414"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
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