{"id":14970,"date":"2024-03-12T12:15:03","date_gmt":"2024-03-12T15:15:03","guid":{"rendered":"https:\/\/cmalaw.com\/?post_type=conteudos&p=14970"},"modified":"2024-03-12T12:15:03","modified_gmt":"2024-03-12T15:15:03","slug":"marco-legal-das-garantias","status":"publish","type":"conteudos","link":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/conteudos\/marco-legal-das-garantias\/","title":{"rendered":"Marco Legal das Garantias"},"content":{"rendered":"

Produzido pela equipe de Imobili\u00e1rio<\/a> e Banc\u00e1rio e Financiamento<\/a><\/p>\n

O Marco Legal das Garantias (lei n\u00ba 14.711\/2023), publicado no final de 2023, foi elaborado para modernizar a legisla\u00e7\u00e3o vigente sobre o tema, com intuito de promover uma maior seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0s garantias prestadas, notadamente a hipoteca e a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, bem como para facilitar a sua execu\u00e7\u00e3o e diminuir os riscos relacionados \u00e0 inadimpl\u00eancia dos devedores.<\/p>\n

Essa ampla altera\u00e7\u00e3o legislativa, que impacta n\u00e3o somente o direito imobili\u00e1rio, mas tamb\u00e9m opera\u00e7\u00f5es banc\u00e1rias, busca, dentre outros, reaquecer o instituto da hipoteca, otimizar o funcionamento das aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias e promover um ambiente mais prop\u00edcio para a tomada de empr\u00e9stimos imobili\u00e1rios, com a diminui\u00e7\u00e3o de seus juros, uma vez que facilitou a localiza\u00e7\u00e3o de bens e sua execu\u00e7\u00e3o pelo credor.<\/p>\n

Uma mudan\u00e7a sens\u00edvel est\u00e1 na possibilidade de constitui\u00e7\u00e3o de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria superveniente sobre o mesmo bem im\u00f3vel.<\/p>\n

Isso significa que um bem im\u00f3vel j\u00e1 gravado por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria poder\u00e1 ser dado em aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria subsequente, visando garantir obriga\u00e7\u00e3o distinta daquela que originou o gravame inicial. Dessa forma, em caso de excuss\u00e3o de im\u00f3vel gravado com mais de uma aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, as anteriores ter\u00e3o prioridade em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s posteriores, sendo certo que os direitos dos credores posteriores sub-rogam-se no pre\u00e7o obtido com a venda do bem. Caso o credor pague a d\u00edvida do fiduciante, ele ir\u00e1 se sub-rogar tanto no cr\u00e9dito quanto na propriedade fiduci\u00e1ria.<\/p>\n

A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria superveniente \u00e9 suscet\u00edvel de registro no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis desde a data de sua celebra\u00e7\u00e3o, mas apenas se torna eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduci\u00e1ria anteriormente constitu\u00edda.<\/p>\n

As novas regras otimizam o funcionamento das aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias de im\u00f3veis no Brasil, pois, diferentemente do modelo anterior, em que costumava haver descasamento entre o valor da d\u00edvida e o valor do im\u00f3vel (principalmente nas parcelas finais do pagamento da obriga\u00e7\u00e3o), o im\u00f3vel ficava \u201cpreso\u201d a uma d\u00edvida muito inferior ao seu valor. Assim, com a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria superveniente, os im\u00f3veis podem ser envolvidos em diversas obriga\u00e7\u00f5es e seu valor n\u00e3o fica restrito a assegurar uma \u00fanica d\u00edvida.<\/p>\n

Podemos destacar, tamb\u00e9m, outras duas novidades trazidas, agora, (i)<\/strong> h\u00e1 a previs\u00e3o legal de as partes fazerem constar no contrato que, em caso de inadimplemento, o credor poder\u00e1 declarar vencidas as demais obriga\u00e7\u00f5es garantidas pelo mesmo im\u00f3vel de que for titular e (ii) <\/strong>foi formalizada a possibilidade de a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria ser contratada com escopo de garantia de d\u00edvida de terceiros, al\u00e9m de d\u00edvida pr\u00f3pria.<\/p>\n

A nova lei trouxe mudan\u00e7as, ainda, ao procedimento de consolida\u00e7\u00e3o da propriedade. A partir de agora o contrato poder\u00e1 definir o prazo de car\u00eancia para expedi\u00e7\u00e3o da intima\u00e7\u00e3o, e, n\u00e3o existindo tal previs\u00e3o, ser\u00e1 expedida em 15 dias. Al\u00e9m disso, foram criados dispositivos de forma a evitar que o devedor se beneficie de sua aus\u00eancia. Exemplo disso \u00e9 que, doravante, \u00a0presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, encontram-se em lugar ignorado quando n\u00e3o forem encontrados no local do im\u00f3vel dado em garantia, nem no endere\u00e7o que tenham fornecido por \u00faltimo, e em local inacess\u00edvel aquele em que o funcion\u00e1rio se recuse a receber a intima\u00e7\u00e3o ou que n\u00e3o haja funcion\u00e1rio para tanto.<\/p>\n

Ainda, no segundo leil\u00e3o referente ao procedimento de cobran\u00e7a, purga\u00e7\u00e3o de mora, consolida\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria e leil\u00e3o decorrentes de financiamento para aquisi\u00e7\u00e3o ou constru\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel residencial<\/u><\/strong>, o lance m\u00ednimo para arrematar o im\u00f3vel \u00e9 composto pela d\u00edvida garantida pela aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria mais antiga + despesas + encargos; e, se n\u00e3o houver lance que atenda ao referencial m\u00ednimo para arremata\u00e7\u00e3o, a d\u00edvida ser\u00e1 considerada extinta, com a rec\u00edproca quita\u00e7\u00e3o, hip\u00f3tese em que o credor ficar\u00e1 investido da livre disponibilidade.<\/p>\n

J\u00e1 para a cobran\u00e7a, purga\u00e7\u00e3o de mora, consolida\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria e leil\u00e3o decorrentes de financiamento para aquisi\u00e7\u00e3o ou constru\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel n\u00e3o residencial<\/u><\/strong>, o lance m\u00ednimo no segundo leil\u00e3o ser\u00e1 a d\u00edvida + despesas + encargos. Por\u00e9m, caso nenhum lance alcance tal valor, o credor fiduci\u00e1rio poder\u00e1 escolher aquele que corresponda a pelo menos metade do valor de avalia\u00e7\u00e3o do bem, podendo o credor executar judicialmente o valor remanescente. Portanto, diferentemente da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel residencial, a d\u00edvida garantida por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel n\u00e3o residencial n\u00e3o se extingue com a execu\u00e7\u00e3o da garantia.<\/p>\n

Consolidada a propriedade em nome do credor fiduci\u00e1rio, este promover\u00e1 o leil\u00e3o do im\u00f3vel em at\u00e9 60 dias. A exist\u00eancia de direitos reais de garantia, ou constri\u00e7\u00f5es e indisponibilidade de qualquer natureza sobre o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o do fiduciante, n\u00e3o obstam a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade e a venda do im\u00f3vel. Nessa hip\u00f3tese, os titulares dos direitos reais sub-rogam-se no direito do fiduciante \u00e0 percep\u00e7\u00e3o do saldo que eventualmente restar do produto da venda.<\/p>\n

Por fim, o prazo para realiza\u00e7\u00e3o do leil\u00e3o p\u00fablico para aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel dobrou: passou a ser de 60 dias contados da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade.<\/p>\n

A hipoteca, por sua vez, tamb\u00e9m contemplada com altera\u00e7\u00f5es na referida lei, poder\u00e1 ser executada extrajudicialmente atrav\u00e9s de dois leil\u00f5es, sendo garantido ao devedor ou ao prestador da garantia hipotec\u00e1ria o direito de remir a execu\u00e7\u00e3o mediante o pagamento da totalidade da d\u00edvida, acrescida das despesas com o procedimento de cobran\u00e7a e leil\u00f5es no prazo de tr\u00eas dias.<\/p>\n

O inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o garantida por hipoteca faculta ao credor declarar vencidas as demais obriga\u00e7\u00f5es de que for titular garantidas pelo mesmo im\u00f3vel.<\/p>\n

O procedimento para execu\u00e7\u00e3o dos cr\u00e9ditos garantidos por hipoteca passa a ser o seguinte:<\/p>\n

(i)<\/strong> Vencida e n\u00e3o paga a d\u00edvida hipotec\u00e1ria, o devedor e, se for o caso, o terceiro hipotecante ou seus representantes ser\u00e3o intimados pessoalmente, a requerimento do credor ou do seu cession\u00e1rio para purgar a mora em 15 dias;<\/p>\n

(ii) <\/strong>A n\u00e3o purga\u00e7\u00e3o da mora no prazo estabelecido autoriza o in\u00edcio da excuss\u00e3o extrajudicial por meio de leil\u00e3o p\u00fablico, que dever\u00e1 ser averbada na matr\u00edcula do im\u00f3vel nos 15 dias seguidos ao t\u00e9rmino do prazo estabelecido para purga\u00e7\u00e3o da mora.<\/p>\n

(iii)<\/strong> Ap\u00f3s a averba\u00e7\u00e3o, o credor promover\u00e1 o leil\u00e3o p\u00fablico, que poder\u00e1 ser por meio eletr\u00f4nico, no prazo de 60 dias.<\/p>\n

(iv)<\/strong> Caso o lance oferecido no 1\u00ba leil\u00e3o n\u00e3o seja igual ou superior ao valor do im\u00f3vel, conforme estabelecido no contrato ou ao valor da avalia\u00e7\u00e3o realizada pelo \u00f3rg\u00e3o p\u00fablico, o 2\u00ba leil\u00e3o ser\u00e1 realizado nos 15 dias seguintes.<\/p>\n

(v)<\/strong> No segundo leil\u00e3o, ser\u00e1 aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da d\u00edvida, das despesas e das contribui\u00e7\u00f5es condominiais.<\/p>\n

(vi)<\/strong> Caso o 2\u00ba leil\u00e3o n\u00e3o alcance a totalidade da d\u00edvida, o credor poder\u00e1 apropriar-se do im\u00f3vel, ou realizar, no prazo de 180 dias contados do \u00faltimo leil\u00e3o, a venda direta do im\u00f3vel a terceiro, por valor n\u00e3o inferior ao referencial m\u00ednimo.<\/p>\n

Por fim, vale notar que a hipoteca e a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria poder\u00e3o ser estendidas para garantir novas obriga\u00e7\u00f5es em favor do mesmo credor \u2013 no caso da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, desde que que inexista obriga\u00e7\u00e3o contratada com credor diverso garantida pelo mesmo im\u00f3vel \u00ad\u2212, de modo que, caso o credor efetue o pagamento das d\u00edvidas garantidas pelas hipotecas ou aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias anteriores, sub-rogar-se-\u00e1 nos seus direitos.<\/p>\n

 <\/p>\n

A Administra\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria<\/strong><\/h4>\n

Importante altera\u00e7\u00e3o foi realizada atrav\u00e9s da inaugura\u00e7\u00e3o de novo cap\u00edtulo no c\u00f3digo civil, denominado \u201cdo contrato de administra\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria<\/em>\u201d, com a cria\u00e7\u00e3o do agente de garantia, que poder\u00e1 constituir, levar a registro, gerar e pleitear a execu\u00e7\u00e3o de garantias.<\/p>\n

Embora a atua\u00e7\u00e3o de agentes de garantia j\u00e1 pudesse ser observada em opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito e financiamento, tendo em vista, principalmente, que essa pr\u00e1tica \u00e9 amplamente utilizada em opera\u00e7\u00f5es desse tipo no exterior, n\u00e3o havia previs\u00e3o p\u00e1tria para a atua\u00e7\u00e3o dessa figura at\u00e9 o advento do Marco Legal das Garantias.<\/p>\n

De acordo com a nova norma, qualquer garantia poder\u00e1 agora contar com a colabora\u00e7\u00e3o de um agente de garantia, designado pelos credores para, agindo em seu interesse, tratar da constitui\u00e7\u00e3o, registro, gerenciamento e execu\u00e7\u00e3o da garantia, inclusive em a\u00e7\u00f5es judiciais que envolvam discuss\u00f5es sobre a exist\u00eancia, a validade ou a efic\u00e1cia do ato jur\u00eddico do cr\u00e9dito garantido.<\/p>\n

Nos termos do Marco Legal das Garantias, o agente de garantia guardar\u00e1 dever fiduci\u00e1rio com os credores, respondendo a eles por todos os seus atos. Al\u00e9m disso, a norma garante aos credores a possibilidade de substitui\u00e7\u00e3o do agente de garantia inicialmente constitu\u00eddo por decis\u00e3o do credor \u00fanico (se aplic\u00e1vel) ou, no caso de pluralidade de credores, pelo voto afirmativo dos credores que representarem a maioria simples dos cr\u00e9ditos garantidos, reunidos em assembleia, cujas regras de convoca\u00e7\u00e3o e funcionamento dever\u00e3o constar do instrumento que constituiu o agente de garantia.<\/p>\n

Com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o das garantias administradas, o Marco Legal das Garantias estabelece que os agentes de garantia est\u00e3o autorizados a proceder com a execu\u00e7\u00e3o extrajudicial da garantia quando houver previs\u00e3o na legisla\u00e7\u00e3o especial aplic\u00e1vel \u00e0 modalidade de garantia.<\/p>\n

N\u00e3o bastasse, \u00a0em mecanismo semelhante aos utilizados em opera\u00e7\u00f5es de mercado de capitais, a norma prev\u00ea que o produto da realiza\u00e7\u00e3o da garantia, enquanto n\u00e3o transferido para os credores, constitui patrim\u00f4nio separado daquele do agente de garantia e n\u00e3o poder\u00e1 responder por suas obriga\u00e7\u00f5es pelo per\u00edodo de at\u00e9 180 (cento e oitenta) dias, contados da data de seu recebimento. De qualquer forma, o valor do produto da realiza\u00e7\u00e3o da garantia dever\u00e1 ser distribu\u00eddo pelo agente de garantia aos respectivos credores no prazo de 10 (dez) dias \u00fateis.<\/p>\n

Finalmente, embora sua atua\u00e7\u00e3o seja em benef\u00edcio e no interesse dos credores, os agentes de garantia poder\u00e3o manter contratos com o devedor, com estrita boa-f\u00e9, para: (i) pesquisa de ofertas de cr\u00e9dito mais vantajosas entre os diversos fornecedores; (ii) aux\u00edlio nos procedimentos necess\u00e1rios \u00e0 formaliza\u00e7\u00e3o de contratos de opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito e de garantias reais; (iii) intermedia\u00e7\u00e3o na resolu\u00e7\u00e3o de quest\u00f5es relativas aos contratos de opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito ou \u00e0s garantias reais; e (iv) outros servi\u00e7os n\u00e3o vedados em lei.<\/p>\n

 <\/p>\n

Aspectos Banc\u00e1rios<\/strong><\/h4>\n

A Lei n\u00ba 14.711 tamb\u00e9m cuidou de implementar medidas para facilitar e, sobretudo, flexibilizar, a emiss\u00e3o de deb\u00eantures no mercado de capitais brasileiro.<\/p>\n

Uma das principais inova\u00e7\u00f5es ao tema tem rela\u00e7\u00e3o com os processos autorizativos para a emiss\u00e3o de deb\u00eantures. Com a nova norma, desde que n\u00e3o haja disposi\u00e7\u00e3o estatut\u00e1ria em contr\u00e1rio, a decis\u00e3o poder\u00e1 ser tomada diretamente pelo conselho de administra\u00e7\u00e3o ou pela diretoria \u2013 exceto nos casos de deb\u00eantures convers\u00edveis em a\u00e7\u00f5es, cuja aprova\u00e7\u00e3o permanece restrita \u00e0 delibera\u00e7\u00e3o por parte da assembleia geral da sociedade.<\/p>\n

Visando tamb\u00e9m a desburocratiza\u00e7\u00e3o do processo de emiss\u00e3o, o Marco Legal das Garantias eliminou a exig\u00eancia de registro da escritura de emiss\u00e3o de deb\u00eantures na junta comercial da sede do emissor. Vale destacar, contudo, que a obriga\u00e7\u00e3o permanece v\u00e1lida quanto ao ato societ\u00e1rio de aprova\u00e7\u00e3o da emiss\u00e3o, que deve ser arquivado na junta comercial e publicado em jornais, como determina a Lei n\u00ba 6.404, de 15 de dezembro de 1976.<\/p>\n

No entanto, a nova norma prev\u00ea que a Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (\u201cCVM<\/u>\u201d) dever\u00e1 disciplinar o registro e a divulga\u00e7\u00e3o do ato societ\u00e1rio no caso de companhias abertas, e da escritura de emiss\u00e3o das deb\u00eantures objeto de oferta p\u00fablica ou admitidas \u00e0 negocia\u00e7\u00e3o e seus aditamentos.<\/p>\n

Adicionalmente, em medida que poder\u00e1 possibilitar novas estruturas e modelos de neg\u00f3cios em emiss\u00f5es de deb\u00eantures, o Marco Legal das Garantias passou a permitir que sejam aprovadas emiss\u00f5es de deb\u00eantures com valor e n\u00famero de s\u00e9rie indeterminados, dentro dos limites fixados pelo \u00f3rg\u00e3o competente da companhia para aprovar a emiss\u00e3o.<\/p>\n

Em outras palavras, agora \u00e9 poss\u00edvel que as emiss\u00f5es de deb\u00eantures n\u00e3o possuam valores e estruturas pr\u00e9-determinadas, que poder\u00e3o ser definidas pelo emissor (em colabora\u00e7\u00e3o com a institui\u00e7\u00e3o estruturadora da oferta), no decorrer de sua exist\u00eancia, de acordo com suas necessidades e interesses.<\/p>\n

Por fim, objetivando facilitar a convoca\u00e7\u00e3o e aprova\u00e7\u00e3o de delibera\u00e7\u00f5es em assembleias de debenturistas, a Lei n\u00ba 14.711 determinou que, no caso de deb\u00eantures de companhia aberta cuja titularidade esteja dispersa no mercado (situa\u00e7\u00e3o em que nenhum debenturista detenha, direta ou indiretamente, mais de metade das deb\u00eantures), poder\u00e1 a CVM reduzir o qu\u00f3rum de aprova\u00e7\u00e3o original. Cabe destacar, contudo, que a mencionada redu\u00e7\u00e3o de qu\u00f3rum somente poder\u00e1 ser adotada em terceira convoca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":14976,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","categories":[],"tags":[],"voce-sabia":[],"class_list":["post-14970","conteudos","type-conteudos","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos\/14970","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos"}],"about":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/conteudos"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos\/14970\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":14974,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos\/14970\/revisions\/14974"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/14976"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=14970"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=14970"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=14970"},{"taxonomy":"voce-sabia","embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/voce-sabia?post=14970"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}