Por meio da Solu\u00e7\u00e3o de Consulta COSIT n\u00ba 89, de 23\/06\/2025, o contribuinte pessoa-f\u00edsica pretendeu entender qual \u00e9 a forma de tributa\u00e7\u00e3o a ser aplicada sobre os valores recebidos em aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel no formato \u201cpermuta financeira\u201d, por for\u00e7a do qual o alienante recebe participa\u00e7\u00e3o nas vendas de empreendimento imobili\u00e1rio.<\/p>\n
No caso concreto, a incorporadora, ao pagar os valores relativos \u00e0 sua participa\u00e7\u00e3o no empreendimento, realizou a dedu\u00e7\u00e3o, acordada em contrato, do percentual de 4% (quatro por cento) relativo aos valores que paga em raz\u00e3o da ades\u00e3o ao regime especial tribut\u00e1rio do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
O contribuinte e peticionante da consulta entendeu que o correto seria pagar apenas 15% de ganho de capital, ou, alternativamente, ser enquadrado como parceiro da construtora para pagar apenas 4% (quatro por cento) de tributo, relativo ao Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET), que prev\u00ea para a incorporadora al\u00edquota unificada de 4%.<\/p>\n
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Em resposta \u00e0 consulta, a Receita entendeu, em s\u00edntese, o seguinte:<\/p>\n
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Portanto, para a Receita Federal, quando a opera\u00e7\u00e3o de aliena\u00e7\u00e3o envolve qualquer outro bem ou direito, que n\u00e3o seja bem im\u00f3vel, n\u00e3o \u00e9 considerada permuta para fins tribut\u00e1rios.<\/p>\n
Em outras palavras, para a Receita a permuta financeira nada mais \u00e9 do que aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel a prazo, pois o pre\u00e7o \u00e9 pago exclusivamente em dinheiro, ainda que calculado sobre o VGV do empreendimento e ainda que o alienante assuma parte do risco do empreendimento.<\/p>\n
Por isto, os valores recebidos pelo alienante est\u00e3o sujeitos exclusivamente \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o de ganho de capital (al\u00edquotas progressivas de 15 % a 22,5 %), sem possibilidade de dedu\u00e7\u00e3o dos valores pagos no Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET), que prev\u00ea, exclusivamente, para a incorporadora, a al\u00edquota unificada de 4% (Lei n\u00ba 10.931\/2004 e Lei n\u00ba 13.970\/2019).<\/p>\n
O alienante, pode, contudo, pagar o tributo conforme recebimento mensal decorrente da permuta financeira e deduzir o disp\u00eandio com a comiss\u00e3o de corretagem.<\/p>\n
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