A Segunda Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), em 17\/03\/2026, afetou ao rito dos recursos repetitivos a controv\u00e9rsia relativa \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel \u00e0 rescis\u00e3o de contratos de compra e venda de im\u00f3veis garantidos por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria quando a garantia n\u00e3o houver sido levada a registro no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n
A mat\u00e9ria foi cadastrada como Tema 1.420\/STJ e ser\u00e1 apreciada no julgamento dos Recursos Especiais n\u00bas 2.228.137, 2.226.954 e 2.234.349, todos sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. A quest\u00e3o submetida \u00e0 sistem\u00e1tica dos recursos repetitivos consiste em definir se, nas hip\u00f3teses em que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria foi pactuada contratualmente, mas n\u00e3o registrada, devem ser aplicadas as disposi\u00e7\u00f5es da Lei n\u00ba 9.514\/1997 ou as normas protetivas previstas no C\u00f3digo de Defesa do Consumidor.<\/p>\n
Ao propor a afeta\u00e7\u00e3o da controv\u00e9rsia, a relatora destacou que o tema j\u00e1 foi objeto de diversos julgamentos pelos \u00f3rg\u00e3os de direito privado do Tribunal, inclusive em decis\u00f5es recentes, sem que tenha sido alcan\u00e7ada orienta\u00e7\u00e3o uniforme acerca da mat\u00e9ria. A ministra tamb\u00e9m ressaltou a multiplicidade de recursos discutindo a mesma quest\u00e3o jur\u00eddica, justificando a fixa\u00e7\u00e3o de tese vinculante destinada \u00e0 uniformiza\u00e7\u00e3o da jurisprud\u00eancia nacional.<\/p>\n
A discuss\u00e3o possui estreita rela\u00e7\u00e3o com o entendimento anteriormente consolidado pela Segunda Se\u00e7\u00e3o no julgamento do Tema 1.095\/STJ. Naquela oportunidade, o Tribunal definiu que a resolu\u00e7\u00e3o de contrato de compra e venda de im\u00f3vel garantido por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria regularmente registrada deve observar o procedimento previsto na Lei n\u00ba 9.514\/1997, em raz\u00e3o de seu car\u00e1ter especial, afastando-se a incid\u00eancia das disposi\u00e7\u00f5es do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor.<\/p>\n
O ponto que permanece controvertido diz respeito \u00e0s situa\u00e7\u00f5es em que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria foi convencionada pelas partes, mas n\u00e3o chegou a ser formalizada mediante registro imobili\u00e1rio. Nesses casos, discute-se se a aus\u00eancia de registro impede a incid\u00eancia do regime jur\u00eddico pr\u00f3prio da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria ou se, ao contr\u00e1rio, a simples previs\u00e3o contratual da garantia seria suficiente para justificar a aplica\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o especial.<\/p>\n
A depender da orienta\u00e7\u00e3o a ser adotada pelo STJ, poder\u00e3o ser significativamente alterados os efeitos decorrentes da resolu\u00e7\u00e3o contratual, especialmente no que se refere ao procedimento aplic\u00e1vel, \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o dos valores pagos pelo adquirente, \u00e0 distribui\u00e7\u00e3o dos riscos do neg\u00f3cio e \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o das garantias relacionadas ao cr\u00e9dito imobili\u00e1rio. Em \u00faltima an\u00e1lise, o Tribunal definir\u00e1 se o registro constitui requisito indispens\u00e1vel para a incid\u00eancia do regime especial institu\u00eddo pela Lei n\u00ba 9.514\/1997 ou se sua aus\u00eancia autoriza a aplica\u00e7\u00e3o das normas protetivas do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, tema que afeta diretamente incorporadoras, loteadoras, institui\u00e7\u00f5es financeiras, investidores e adquirentes de im\u00f3veis.<\/p>\n
Em raz\u00e3o da afeta\u00e7\u00e3o da mat\u00e9ria ao rito dos recursos repetitivos, a Segunda Se\u00e7\u00e3o determinou a suspens\u00e3o dos processos pendentes que discutam a mesma controv\u00e9rsia e nos quais tenha sido interposto recurso especial ou agravo em recurso especial. Embora a afeta\u00e7\u00e3o do tema n\u00e3o represente defini\u00e7\u00e3o de m\u00e9rito, a futura tese a ser fixada pela Segunda Se\u00e7\u00e3o ter\u00e1 potencial para uniformizar o tratamento jur\u00eddico da mat\u00e9ria e conferir maior previsibilidade \u00e0s rela\u00e7\u00f5es contratuais envolvendo neg\u00f3cios imobili\u00e1rios garantidos por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/p>\n
O CMA seguir\u00e1 acompanhando a tramita\u00e7\u00e3o do Tema 1.420\/STJ e os desdobramentos do julgamento perante o Superior Tribunal de Justi\u00e7a. Ap\u00f3s a defini\u00e7\u00e3o da tese repetitiva e a publica\u00e7\u00e3o do respectivo ac\u00f3rd\u00e3o, ser\u00e1 elaborado novo informativo com an\u00e1lise detalhada dos fundamentos adotados pela Corte e de seus impactos pr\u00e1ticos para o mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n
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