{"id":3146,"date":"2019-12-01T00:18:44","date_gmt":"2019-12-01T03:18:44","guid":{"rendered":"http:\/\/cmalaw.com\/?post_type=publicacoes&p=3146"},"modified":"2023-06-28T21:12:28","modified_gmt":"2023-06-29T00:12:28","slug":"informativo-imobiliario","status":"publish","type":"conteudos","link":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/conteudos\/informativo-imobiliario\/","title":{"rendered":"Informativo Imobili\u00e1rio"},"content":{"rendered":"

DA NECESSIDADE DE INTERPRETA\u00c7\u00c3O EXTENSIVA DA FIGURA DO INCORPORADOR NO \u00c2MBITO DO ART. 67-A DA LEI 4.591\/64<\/strong><\/span><\/h3>\n

Fonte: Revista Ibradim de Direito Imobili\u00e1rio<\/h4>\n

Autores: Cristiano O. S. B. Schiller<\/a>: associado da \u00e1rea Imobili\u00e1ria
\nMariana Jau Rocha<\/a>: <\/strong>estagi\u00e1ria da \u00e1rea Imobili\u00e1ria<\/h4>\n

 <\/p>\n

RESUMO<\/strong>: O artigo 67-A da Lei 4.591\/64 previu que o distrato de contrato de promessa de compra e venda celebrada entre o adquirente e, \u201cexclusivamente\u201d, o incorporador imobili\u00e1rio, asseguraria \u00e0s partes o direito de exigir, respectivamente, a restitui\u00e7\u00e3o e reten\u00e7\u00e3o das quantias transacionadas, em percentuais determinados por aquele artigo, o que, em uma interpreta\u00e7\u00e3o literal, excluiria do escopo do referido artigo o distrato celebrado entre adquirente de unidade imobili\u00e1ria futura e o \u201cpropriet\u00e1rio-outorgante\u201d, que aliena ao primeiro uma unidade futura, a ser recebida em permuta pela venda do terreno ao incorporador e que resulta de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, indicando a necessidade de interpreta\u00e7\u00e3o extensiva do artigo 67-A, em conson\u00e2ncia com a totalidade do ordenamento jur\u00eddico.<\/p>\n

Palavras-chave: <\/strong>Art. 67-A; distrato; incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria; incorporador; interpreta\u00e7\u00e3o extensiva; interpreta\u00e7\u00e3o literal; promessa de compra e venda; propriet\u00e1rio; restitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Sum\u00e1rio<\/strong>: 1 Introdu\u00e7\u00e3o; 2 Da altera\u00e7\u00e3o legislativa; 3 Da supera\u00e7\u00e3o da interpreta\u00e7\u00e3o literal e necessidade de interpreta\u00e7\u00e3o extensiva; 4 Conclus\u00e3o; Refer\u00eancias Bibliogr\u00e1ficas.<\/p>\n

 <\/p>\n

1 Introdu\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n

O presente trabalho visa, conforme j\u00e1 explicita o t\u00edtulo, debater a necessidade de interpreta\u00e7\u00e3o extensiva da figura do incorporador objeto do art. 67-A da Lei 4.591\/64.<\/p>\n

O referido art. 67-A foi introduzido na Lei 4.591\/64 por for\u00e7a da publica\u00e7\u00e3o, em 27\/12\/2018, da Lei 13.786\/2018, cunhada, informalmente, como \u201cLei do Distrato\u201d, por tratar, majoritariamente, do t\u00e9rmino antecipado do contrato de aquisi\u00e7\u00e3o de unidade futura objeto de empreendimento desenvolvido sob o regime da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria ou objeto de loteamento[1]<\/a>.<\/p>\n

Focar-se-\u00e1 aqui na primeira hip\u00f3tese acima referida, isto \u00e9, de t\u00e9rmino antecipado causado ou motivado, pelo adquirente de unidades imobili\u00e1rias objeto de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, sendo esta regida pelo T\u00edtulo II da Lei 4.591\/64.<\/p>\n

A primeira parte do caput<\/em> do artigo 67-A[2]<\/a> disp\u00f5e que:<\/p>\n

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador<\/u>, mediante distrato ou resolu\u00e7\u00e3o por inadimplemento absoluto de obriga\u00e7\u00e3o do adquirente, este far\u00e1 jus \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o das quantias que houver pago diretamente ao incorporador (\u2026) (grifo nosso).<\/p>\n

A discuss\u00e3o objeto do t\u00edtulo deste artigo surge \u00e0 tona quando se verifica que outra figura que deveria ter sido igualmente cotejada no referido artigo foi ignorada \u2013 ou, esquecida? \u2212 pelo legislador, nomeadamente, o propriet\u00e1rio do terreno objeto da incorpora\u00e7\u00e3o, na medida em que este costuma figurar, na qualidade de permutante[3]<\/a>, como promitente-vendedor, a terceiros adquirentes, de unidades imobili\u00e1rias futuras que receber\u00e1 do incorporador, estando sujeito, dessa forma, tal como o incorporador, aos efeitos do t\u00e9rmino antecipado do contrato de aquisi\u00e7\u00e3o de unidades futuras.<\/p>\n

A figura do propriet\u00e1rio-permutante-outorgante, acima descrita, ser\u00e1 doravante designada e referida, em determinados trechos, para melhor compreens\u00e3o, como \u201cpropriet\u00e1rio-outorgante\u201d.<\/p>\n

Em outras palavras, se o artigo introduzido na legisla\u00e7\u00e3o visa assegurar ao adquirente a restitui\u00e7\u00e3o das parcelas que houver pago ao incorporador, em mecanismo de defesa desse adquirente-consumidor e, ao mesmo tempo, de seguran\u00e7a jur\u00eddica para o incorporador, deveria tamb\u00e9m contemplar a hip\u00f3tese de restitui\u00e7\u00e3o de valores pagos ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel que atua como promitente vendedor de unidades futuras a serem desenvolvidas pelo incorporador, isto \u00e9, o propriet\u00e1rio-outorgante, conforme ser\u00e1 exposto no decorrer deste artigo.<\/p>\n

Esta aus\u00eancia n\u00e3o pode ser interpretada como sendo propositada, seja porque n\u00e3o se mostra l\u00f3gica, seja porque criaria iniquidade n\u00e3o admitida pelo ordenamento, de modo que uma interpreta\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica do art. 67-A da Lei 4.591\/64 leva, automaticamente, \u00e0 extens\u00e3o da figura do incorporador, de modo que esta passe a abarcar tamb\u00e9m o propriet\u00e1rio-outorgante.<\/p>\n

2 Da altera\u00e7\u00e3o legislativa<\/strong><\/p>\n

A Lei 13.786\/2018 inseriu o art. 67-A, que prev\u00ea uma multa compensat\u00f3ria (ou \u201creten\u00e7\u00e3o\u201d) de 25% (vinte e cinco por cento) a 50% (cinquenta por cento) do valor at\u00e9 ent\u00e3o pago pelo adquirente em caso de t\u00e9rmino antecipado do contrato de aquisi\u00e7\u00e3o de unidade futura objeto de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, assim como o direito \u00e0 reten\u00e7\u00e3o da comiss\u00e3o de corretagem.<\/p>\n

A jurisprud\u00eancia dos tribunais p\u00e1trios j\u00e1 refletia entendimento consolidado no sentido de que a referida multa n\u00e3o deveria ultrapassar 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelo adquirente, estabelecendo multas, usualmente, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento)[4]<\/a> [5]<\/a>.<\/p>\n

A despeito do entendimento consolidado, a inser\u00e7\u00e3o do art. 67-A tem dupla relev\u00e2ncia no mercado imobili\u00e1rio: (i) se, por um lado, assegura ao adquirente de unidade imobili\u00e1ria futura o direito de ver restitu\u00edda parte da quantia paga \u00e0 outra parte (o \u201cincorporador\u201d), em percentual de, pelo menos, 75% (setenta e cinco por cento) ou, se a incorpora\u00e7\u00e3o for afetada, de 50% (cinquenta por cento), (ii) por outro lado, assegura ao vendedor que ele ter\u00e1 direito de reter percentuais de at\u00e9 25% (vinte e cinco por cento), ou, conforme a incorpora\u00e7\u00e3o seja afetada, de at\u00e9 50% (cinquenta por cento) da quantia recebida at\u00e9 ent\u00e3o.<\/p>\n

Com a referida inclus\u00e3o legislativa, sem entrar no m\u00e9rito dos poss\u00edveis malef\u00edcios do dirigismo estatal na atividade privada, dar-se-\u00e1 seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0s duas principais partes do neg\u00f3cio jur\u00eddico de que ter\u00e3o direito a, respectivamente, receber e reter a quantia acordada contratualmente, e, por sua vez, ao mercado imobili\u00e1rio como um todo.<\/p>\n

Questiona-se, neste artigo, se \u00e9 poss\u00edvel que o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, na qualidade de permutante e contratante de promessa de compra e venda de futura unidade imobili\u00e1ria (o propriet\u00e1rio-outorgante) localizada na mesma incorpora\u00e7\u00e3o desenvolvida pelo Incorporador, efetue a reten\u00e7\u00e3o nos percentuais previstos em lei ou, por outro lado, se o adquirente teria direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o de parte da quantia paga ao propriet\u00e1rio-outorgante nos percentuais antes referidos.<\/p>\n

Isso se d\u00e1 porque o propriet\u00e1rio do terreno tamb\u00e9m realiza a aliena\u00e7\u00e3o de unidades imobili\u00e1rias futuras que resultam da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, em situa\u00e7\u00e3o an\u00e1loga ao incorporador, seja pela aliena\u00e7\u00e3o das unidades futuras que lhe caber\u00e3o por for\u00e7a da incorpora\u00e7\u00e3o, seja atrav\u00e9s de cl\u00e1usula de mandato, atrav\u00e9s da qual s\u00e3o outorgados poderes de incorpora\u00e7\u00e3o ao construtor ou corretor, esta \u00faltima na forma do \u00a7 1\u00b0 do art. 31 da Lei 4.591\/64[6]<\/a>.<\/p>\n

Destarte, a d\u00favida acerca da possibilidade de reten\u00e7\u00e3o pelo propriet\u00e1rio do im\u00f3vel \u2212 ou, sob outro aspecto, restitui\u00e7\u00e3o pelo adquirente \u2212 \u00e9 pertinente na medida em que o art. 67-A \u00e9 expresso ao prever que se trata de hip\u00f3tese de desfazimento de contrato celebrado \u201cexclusivamente\u201d com o incorporador, excluindo, portanto, em tese, todas as demais hip\u00f3teses de distrato de contratos de compra de unidade futura que n\u00e3o tenham sido celebradas com o incorporador.<\/p>\n

Isto \u00e9, em uma an\u00e1lise literal da lei, o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, seja na qualidade de permutante e outorgante de futuras unidades imobili\u00e1rias, n\u00e3o poderia reter nenhum valor, j\u00e1 que apenas o incorporador poderia faz\u00ea-lo. Sob outro aspecto, ainda mais prejudicial ao adquirente, poder-se-ia entender que o propriet\u00e1rio-outorgante poderia reter percentuais superiores \u00e0queles previstos no art. 67-A, pois poder-se-ia alegar que este, por n\u00e3o se enquadrar na figura de incorporador ou fornecedor[7]<\/a>, n\u00e3o estaria sujeito \u00e0s regras aplic\u00e1veis a estes \u00faltimos, notadamente ao regramento da Lei 4.591\/64, incluindo, portanto, o art. 67-A.<\/p>\n

Conforme ser\u00e1 argumentado ao longo deste artigo, o disposto no art. 67-A, se interpretado de forma literal, criaria uma situa\u00e7\u00e3o d\u00edspar entre incorporador e propriet\u00e1rio-outorgante, bem como excluiria o pr\u00f3prio direito do adquirente de demandar a restitui\u00e7\u00e3o de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos ao propriet\u00e1rio do terreno, situa\u00e7\u00e3o esta que, evidentemente, n\u00e3o merece tutela jur\u00eddica do ordenamento, exigindo, assim, interpreta\u00e7\u00e3o extensiva, \u00e0 luz de todo o ordenamento e em conformidade com os princ\u00edpios jur\u00eddicos vigentes, assegurando, por um lado, igualdade de tratamento ao propriet\u00e1rio-outorgante e, por outro lado, protegendo o adquirente-consumidor.<\/p>\n

 <\/p>\n

3 Da supera\u00e7\u00e3o da interpreta\u00e7\u00e3o literal e necessidade de interpreta\u00e7\u00e3o extensiva<\/strong><\/p>\n

Sem qualquer inten\u00e7\u00e3o de adentrar com profundidade ao tema da hermen\u00eautica jur\u00eddica, \u00e9 consenso doutrin\u00e1rio que a interpreta\u00e7\u00e3o literal e mec\u00e2nica, realizada de forma exclusiva e apartada das demais t\u00e9cnicas interpretativas, n\u00e3o merece mais prosperar.<\/p>\n

Conforme ensina Miguel Reale, \u201cinterpretar uma lei importa, previamente, em compreend\u00ea-la na plenitude de seus fins sociais, a fim de poder-se, desse modo, determinar o sentido de cada um dos seus dispositivos\u201d[8]<\/a>.<\/p>\n

Ainda nas palavras desse autor:<\/p>\n

(\u2026) o trabalho do int\u00e9rprete, longe de reduzir-se a uma passiva adapta\u00e7\u00e3o a um texto, representa um trabalho construtivo de natureza axiol\u00f3gica, n\u00e3o s\u00f3 por se ter de captar o significado do preceito, correlacionando-o com outros da lei, mas tamb\u00e9m porque se deve ter presentes os da mesma esp\u00e9cie existentes em outras leis: a sistem\u00e1tica jur\u00eddica, al\u00e9m de ser l\u00f3gico-formal, como se sustentava antes, \u00e9 tamb\u00e9m axiol\u00f3gica ou valorativa.[9]<\/a><\/p>\n

Para o doutrinador italiano Pietro Perlingieri, a interpreta\u00e7\u00e3o axiol\u00f3gico-sistem\u00e1tica representa a supera\u00e7\u00e3o hist\u00f3rica e cultural da intepreta\u00e7\u00e3o literal[10]<\/a>. Nesse sentido, afirma que:<\/p>\n

(\u2026) a legalidade constitucional imp\u00f5e uma interpreta\u00e7\u00e3o da norma ordin\u00e1ria ou de grau inferior, \u00e0 luz dos interesses e dos valores constitucionalmente relevantes, de maneira que limitar-se \u00e0 letra clara ou ao sentido pr\u00f3prio das palavras (\u00e9 poss\u00edvel?) ou \u00e0 inten\u00e7\u00e3o do legislador, passado ou presente, significaria colocar-se fora desta legalidade.[11]<\/a><\/p>\n

N\u00e3o existem normas, portanto, que n\u00e3o tenham como pressuposto o sistema e que ao mesmo tempo n\u00e3o concorram a form\u00e1-lo; n\u00e3o existem normas que sejam intelig\u00edveis no seu efetivo alcance se n\u00e3o insertas como partes integrantes, em uma totalidade formal (sistema legislativo) e substancial (sistema social). Este resultado postula a supera\u00e7\u00e3o da exegese considerada como investiga\u00e7\u00e3o e individua\u00e7\u00e3o do significado literal do texto.[12]<\/a><\/p>\n

Gustavo Tepedino, seguindo os ensinamentos de Perlingieri, advoga pela supera\u00e7\u00e3o da t\u00e9cnica da subsun\u00e7\u00e3o para interpreta\u00e7\u00e3o e aplica\u00e7\u00e3o das normas jur\u00eddicas, adotando em seu lugar processo unit\u00e1rio de interpreta\u00e7\u00e3o e qualifica\u00e7\u00e3o do fato, confrontando-as com o inteiro ordenamento jur\u00eddico[13]<\/a>.<\/p>\n

Tendo como premissa que a interpreta\u00e7\u00e3o literal n\u00e3o deve ser usada como m\u00e9todo prim\u00e1rio e\/ou isolado de interpreta\u00e7\u00e3o e aplica\u00e7\u00e3o da lei, defende-se aqui que a interpreta\u00e7\u00e3o literal do art. 67-A deve ser refutada, especialmente porque a leitura literal do trecho \u201ccelebrado exclusivamente com o incorporador<\/em>\u201d contido na letra da lei resultaria na impossibilidade de o propriet\u00e1rio-outorgante efetuar a reten\u00e7\u00e3o dos valores pagos pelo adquirente distratante, e mais importante, de o adquirente-distratante n\u00e3o poder fazer jus \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o, na forma da lei, das parcelas pagas ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, o que violaria princ\u00edpios constitucionais basilares.<\/p>\n

Em outras palavras, a interpreta\u00e7\u00e3o ipsi litteris<\/em> do artigo em comento levaria a resultados in\u00edquos e, por sua vez, n\u00e3o tutel\u00e1veis, assim, pelo ordenamento, tais quais: (i) impossibilidade de o adquirente que prometeu adquirir, do propriet\u00e1rio-outorgante, unidades imobili\u00e1rias futuras resultantes de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria (por mandato ou n\u00e3o), fazer jus \u00e0 prote\u00e7\u00e3o legal objeto do art. 67-A, a qual lhe assegura o direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o de, pelo menos, 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos ao propriet\u00e1rio-outorgante; (ii) diferencia\u00e7\u00e3o, n\u00e3o justific\u00e1vel, de regime jur\u00eddicos entre o propriet\u00e1rio-outorgante e o incorporador, sobretudo se levado em considera\u00e7\u00e3o que o propriet\u00e1rio tende a ser parte mais fr\u00e1gil do que o incorporador, n\u00e3o se explicando, assim, prote\u00e7\u00e3o maior ao incorporador do que ao propriet\u00e1rio-outorgante.<\/p>\n

No primeiro caso mencionado acima, a exclus\u00e3o do direito de o adquirente poder pleitear a restitui\u00e7\u00e3o de, pelo menos, 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos ao propriet\u00e1rio-outorgante parece inadmiss\u00edvel, pois criaria um regime diferenciado dentro da Lei 4.591\/64, tida como protetiva do adquirente-consumidor, o que seria contradit\u00f3rio ao pr\u00f3prio esp\u00edrito da Lei 4.591\/64 e do ordenamento jur\u00eddico como um todo, tendo aquela o objetivo maior de proteger o adquirente, antecipando o regime de prote\u00e7\u00e3o do consumidor que viria a ser tipificado t\u00e3o somente 26 (vinte e seis) anos depois, atrav\u00e9s do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (Lei 8.078\/90)[14]<\/a>.<\/p>\n

Tal situa\u00e7\u00e3o \u00e9 ainda mais patente naqueles casos, que s\u00e3o bastante usuais, em que o adquirente comparece ao stand<\/em> de vendas do incorporador e realiza a compra de unidade do propriet\u00e1rio-outorgante tal como se estivesse comprando unidade imobili\u00e1ria do pr\u00f3prio incorporador, atrav\u00e9s da mesma empresa de corretagem, mesmo instrumento de compra e venda, mesmas cl\u00e1usulas contratuais, mesma tabela de vendas, etc. Isso \u00e9, na pr\u00e1tica, n\u00e3o haveria diferen\u00e7a percept\u00edvel para o consumidor, para al\u00e9m dos meandros jur\u00eddicos, na compra de unidade imobili\u00e1ria que pertenceria ao incorporador ou ao propriet\u00e1rio-outorgante.<\/p>\n

No entanto, poder-se-ia conceber, em cen\u00e1rio alternativo, a venda pelo propriet\u00e1rio-outorgante fora dessa estrutura de vendas do incorporador, de forma claramente segregada, com diferentes condi\u00e7\u00f5es de compra, que permitiriam ao propriet\u00e1rio-outorgante prever percentuais de reten\u00e7\u00e3o diversos daqueles fixados por lei, justamente porque a Lei 4.591\/64 prev\u00ea, em leitura literal, a exclus\u00e3o do propriet\u00e1rio-outorgante do escopo daquele artigo, o que poderia ser considerado prejudicial ao adquirente e, portanto, contra interesses socialmente relevantes.<\/p>\n

No segundo caso antes mencionado, que se d\u00e1 pelo espectro do propriet\u00e1rio-outorgante, vendedor de unidades imobili\u00e1rias futuras, parece igualmente injustific\u00e1vel que ao incorporador seja concedido o direito de reter de 25% (vinte e cinco por cento) a 50% (cinquenta por cento) do valor at\u00e9 ent\u00e3o pago pelo adquirente, enquanto ao propriet\u00e1rio do terreno, seja este permutante ou outorgante de unidades futuras, seja negado tal direito, especialmente se considerando que o propriet\u00e1rio-outorgante tende a ser parte mais fr\u00e1gil que o incorporador, que naturalmente \u00e9 dotado de estrutura e experi\u00eancia da qual aquele usualmente n\u00e3o desfruta.<\/p>\n

Em face do disposto nos par\u00e1grafos anteriores, percebe-se que a interpreta\u00e7\u00e3o literal do art. 67-A deve ser recha\u00e7ada sob o espectro de quaisquer das partes envolvidas na incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, isto \u00e9, do consumidor-adquirente ou do propriet\u00e1rio-outorgante, na medida em que esta seria prejudicial a ambos, criando regime diferenciado \u2212 n\u00e3o justific\u00e1vel \u2212 em favor, primordialmente, do incorporador, em clara contradi\u00e7\u00e3o aos princ\u00edpios constitucionais da boa-f\u00e9, igualdade e solidariedade, entre outros.<\/p>\n

Ainda que a vontade do legislador perca relev\u00e2ncia ap\u00f3s a promulga\u00e7\u00e3o da lei, haja vista que a norma deve ser interpretada de acordo com o sistema jur\u00eddico como um todo, levando em considera\u00e7\u00e3o os princ\u00edpios vigentes \u2212 e n\u00e3o de acordo com a inten\u00e7\u00e3o do legislador[15]<\/a> \u2212, \u00e9 v\u00e1lido, para melhor compreens\u00e3o desta inclus\u00e3o legislativa no projeto de lei, recorrer aos fundamentos constantes do projeto que levou \u00e0 promulga\u00e7\u00e3o da Lei 13.786\/2018, a fim de se compreender qual teria sido o fundamento da inclus\u00e3o da express\u00e3o \u201cexclusivamente com o incorporador<\/em>\u201d.<\/p>\n

Neste sentido, verifica-se que foi atrav\u00e9s da Emenda 29[16]<\/a> ao PLC 68\/2018[17]<\/a> que se inseriu a referida express\u00e3o, tendo o legislador justificado a sua inclus\u00e3o para distinguir a compra financiada diretamente com a construtora\/incorporadora ou com o loteador, daquela em que a aquisi\u00e7\u00e3o \u00e9 feita mediante financiamento banc\u00e1rio, visando tal emenda, assim, excluir a aplica\u00e7\u00e3o da hip\u00f3tese de distrato ao contrato de m\u00fatuo celebrado com o agente financeiro.<\/p>\n

Verifica-se que tal altera\u00e7\u00e3o n\u00e3o tem fundamento, seja porque o financiamento com o agente financeiro \u00e9 realizado, usualmente, atrav\u00e9s de compra e venda com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia, n\u00e3o havendo que se falar em desfazimento deste neg\u00f3cio jur\u00eddico, e sim em execu\u00e7\u00e3o da garantia, seja porque o distrato de m\u00fatuo realizado com o agente financeiro n\u00e3o seria regulado pela Lei 4.591\/64.<\/p>\n

Ainda, neste aspecto, cabe mencionar que a pr\u00f3pria altera\u00e7\u00e3o legislativa foi realizada em um contexto socioecon\u00f4mico de grave crise econ\u00f4mica, particularmente no setor da constru\u00e7\u00e3o civil, em que o n\u00famero de distratos expandiu de forma alarmante[18]<\/a>, seja porque os adquirentes perderam seu poder de compra, seja porque os adquirentes distratavam o neg\u00f3cio realizado para adquirir outro im\u00f3vel em condi\u00e7\u00f5es mais ben\u00e9ficas, dado os significativos descontos que passaram a ser oferecidos pelas incorporadoras. Desta feita, um dos objetivos da Lei 13.786\/2018, que introduziu o art. 67-A, foi fomentar o mercado imobili\u00e1rio, garantindo uma maior seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0s negocia\u00e7\u00f5es, especialmente no que tange \u00e0 redu\u00e7\u00e3o dos lit\u00edgios que englobam inadimplementos contratuais.<\/p>\n

Assim sendo, n\u00e3o parece coerente restringir a aplica\u00e7\u00e3o do art. 67-A ao incorporador, excluindo o propriet\u00e1rio-outorgante, que acabou sendo alvo da crise imobili\u00e1ria e constitui figura relevante na consecu\u00e7\u00e3o de empreendimentos imobili\u00e1rios.<\/p>\n

A despeito da inten\u00e7\u00e3o do legislador n\u00e3o ser fundamento para interpreta\u00e7\u00e3o da lei, conforme exposto acima, \u00e9 evidente que n\u00e3o foi inten\u00e7\u00e3o do legislador criar regime diferenciado e in\u00edquo entre incorporador e propriet\u00e1rio do terreno, raz\u00e3o esta pela qual \u00e9 refor\u00e7ada a necessidade de ser concedida interpreta\u00e7\u00e3o extensiva ao art. 67-A, estendendo-se a aplica\u00e7\u00e3o deste artigo \u00e0s hip\u00f3teses de desfazimento do contrato de compra e venda de unidade imobili\u00e1ria futura que seja celebrado entre adquirente e propriet\u00e1rio-outorgante.<\/p>\n

Desta feita, entende-se que n\u00e3o merece prosperar a interpreta\u00e7\u00e3o ipsi litteris<\/em> do artigo em comento, seja porque esse tipo de interpreta\u00e7\u00e3o, quando realizada isoladamente e de forma desconectada de outros m\u00e9todos hermen\u00eauticos, mostra-se descabida[19]<\/a>, seja porque tal interpreta\u00e7\u00e3o levaria a resultados in\u00edquos, restando evidente que a interpreta\u00e7\u00e3o adequada do art. 67-A \u00e9 que este se aplique tamb\u00e9m ao desfazimento de contratos celebrados n\u00e3o apenas com o incorporador, mas tamb\u00e9m com o propriet\u00e1rio-outorgante.<\/p>\n

Tal distin\u00e7\u00e3o de direitos que uma interpreta\u00e7\u00e3o literal criaria entre o propriet\u00e1rio-outorgante e o incorporador n\u00e3o seria, ademais, justific\u00e1vel tamb\u00e9m em face da responsabilidade que \u00e9 comumente imputada ao propriet\u00e1rio-outorgante, isto \u00e9, o propriet\u00e1rio que n\u00e3o atua como incorporador, mas em muitos casos, em decorr\u00eancia de decis\u00e3o judicial, acaba respondendo pelos riscos do neg\u00f3cio, que seriam, ou, ao menos, deveriam ser, exclusivos do incorporador.<\/p>\n

Nesse sentido, existe precedente judicial no sentido de que todos aqueles que participam do contrato de incorpora\u00e7\u00e3o respondem solidariamente pelos deveres assumidos com o consumidor, no caso de rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica tutelada pelo C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, conforme julgado referido abaixo do Distrito Federal:<\/p>\n

(…) Tanto a construtora quando a incorporadora, a vendedora e a corretora t\u00eam legitimidade para figurar no polo passivo da a\u00e7\u00e3o que objetiva repara\u00e7\u00e3o por danos decorrentes do atraso na entrega do im\u00f3vel e ressarcimento de comiss\u00e3o de corretagem. (…)<\/p>\n

(TJ-DF \u2013 APC: 20140110263160, Relator: JO\u00c3O EGMONT, Data de Julgamento: 22\/07\/2015, 2\u00aa Turma C\u00edvel, Data de Publica\u00e7\u00e3o: Publicado no DJE: 28\/07\/2015. P\u00e1g.: 118) [20]<\/a><\/p>\n

Verifica-se, inclusive, ainda que isolada, doutrina nessa linha, defendendo a responsabilidade do propriet\u00e1rio-outorgante pelos riscos da incorpora\u00e7\u00e3o. O argumento defendido parte da premissa de que se o propriet\u00e1rio-outorgante participou do neg\u00f3cio e vislumbrou benef\u00edcios, deve, portanto, arcar com os \u00f4nus eventuais, respondendo, assim, se frustrado o empreendimento, perante os adquirentes[21]<\/a>. Essa n\u00e3o \u00e9, contudo, a opini\u00e3o dos autores deste artigo, nem da doutrina tradicional[22]<\/a>.<\/p>\n

Dessa forma, n\u00e3o parece l\u00f3gico, portanto, que o propriet\u00e1rio possa ser caracterizado como incorporador, para fins de responsabiliza\u00e7\u00e3o deste perante consumidores, mas que lhe seja negado o direito de usufruir das prerrogativas concedidas ao incorporador no art. 67-A.<\/p>\n

Novamente, cabe notar, ainda, que a n\u00e3o aplica\u00e7\u00e3o do art. 67-A para os casos de celebra\u00e7\u00e3o de contratos de aliena\u00e7\u00e3o de unidades futuras por propriet\u00e1rios de im\u00f3vel objeto de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, implicaria em preju\u00edzo maior ao consumidor, que \u00e9 a parte verdadeiramente fragilizada dessa rela\u00e7\u00e3o negocial, pois este ficaria impedido de reaver a maior parte \u2013 50% a 75% (cinquenta a setenta e cinco por cento) \u2013 do valor pago ao propriet\u00e1rio-outorgante de unidade futura.<\/p>\n

Destarte, diante de todo o exposto, mostra-se imperioso que o art. 67-A seja lido e interpretado de forma extensiva, de modo a abarcar tamb\u00e9m o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel objeto de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria que celebra contrato de promessa de compra e venda de unidade imobili\u00e1ria futura com terceiros adquirentes (o propriet\u00e1rio-outorgante).<\/p>\n

Mais uma vez fazendo uso das palavras de Miguel Reale:<\/p>\n

(\u2026) o que se chama interpreta\u00e7\u00e3o extensiva \u00e9 exatamente o resultado do trabalho criador do int\u00e9rprete, ao acrescer algo de novo \u00e0quilo que, a rigor, a lei deveria normalmente enunciar, \u00e0 vista das novas circunst\u00e2ncias, quando a elasticidade do texto normativo comportar o acr\u00e9scimo. Desse modo, gra\u00e7as a um trabalho de extens\u00e3o, revela-se algo de impl\u00edcito na significa\u00e7\u00e3o do preceito, sem quebra de sua estrutura.[23]<\/a><\/p>\n

E, nas palavras de Maria Helena Diniz:<\/p>\n

A interpreta\u00e7\u00e3o extensiva desenvolve-se em torno de um preceito normativo, para nele compreender casos que n\u00e3o est\u00e3o expressos em sua letra, mas que nela se encontram, virtualmente, inclu\u00eddos, conferindo, assim, \u00e0 norma o mais amplo raio de a\u00e7\u00e3o poss\u00edvel, todavia sempre dentro do seu sentido literal. N\u00e3o se acrescenta coisa alguma, mas se d\u00e1 \u00e0s palavras contidas no dispositivo normativo o seu significado. Conclui-se t\u00e3o-somente que o alcance da lei \u00e9 mais amplo do que indicam seus termos. Ao se interpretar, p. ex., a norma \u201co propriet\u00e1rio tem direito de pedir o pr\u00e9dio para seu uso\u201d, constante da Lei do Inquilinato, deve-se incluir o usufrutu\u00e1rio entre os que podem pedir o pr\u00e9dio para uso pr\u00f3prio, porque a finalidade do preceito \u00e9 beneficiar os que t\u00eam sobre a coisa um direito real. O fato j\u00e1 est\u00e1 contido na norma, mas as suas palavras n\u00e3o o alcan\u00e7aram. \u00c9 um meio de reintegra\u00e7\u00e3o do sentido literal contido na norma, estabelecendo apenas as leg\u00edtimas fronteiras do texto normativo, que \u00e9 distendido somente para compreender a complexidade da mat\u00e9ria que lhe cabe regulamentar[24]<\/a>.<\/p>\n

Verifica-se, do pr\u00f3prio exemplo fornecido acima pela autora, a inclus\u00e3o de figura jur\u00eddica n\u00e3o contemplada nas palavras da lei, mas que, dado o sentido e fun\u00e7\u00e3o daquela norma, faz-se necess\u00e1rio realizar interpreta\u00e7\u00e3o extensiva para inclu\u00ed-la, tal como \u00e9 a situa\u00e7\u00e3o aqui defendida, por for\u00e7a da qual, repisa-se, a figura do incorporador deve ser estendida para abranger tamb\u00e9m o propriet\u00e1rio-outorgante que celebra contrato de promessa de compra e venda de unidade imobili\u00e1ria futura com terceiros adquirentes, conforme exposto ao longo deste artigo.<\/p>\n

 <\/p>\n

Conclus\u00e3o <\/strong><\/p>\n

Diante de todo o exposto, pode-se concluir, em s\u00edntese, o seguinte:<\/p>\n

(i)<\/strong> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 O legislador foi infeliz ao inserir a express\u00e3o \u201ccelebrado exclusivamente com o incorporador\u201d no art. 67-A, na medida em que a inten\u00e7\u00e3o deste, nos termos da Emenda 29 ao PLC 68\/2018, foi excluir a incid\u00eancia do referido artigo aos contratos de financiamento imobili\u00e1rio firmados entre adquirentes de unidades imobili\u00e1rias e agentes financeiros, tendo, por consequ\u00eancia \u2212 em uma interpreta\u00e7\u00e3o exclusivamente literal \u2212 exclu\u00eddo as hip\u00f3teses de contratos de aquisi\u00e7\u00e3o de unidade imobili\u00e1ria futura celebrados entre adquirente e propriet\u00e1rio-outorgante;<\/p>\n

(ii)<\/strong> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 A interpreta\u00e7\u00e3o literal, quando realizada de forma isolada e em disson\u00e2ncia com a totalidade do ordenamento jur\u00eddico, n\u00e3o \u00e9 admitida como t\u00e9cnica hermen\u00eautica;<\/p>\n

(iii)<\/strong> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 A despeito do conhecimento da inten\u00e7\u00e3o do legislador ao introduzir a referida express\u00e3o no caput<\/em> do art. 67-A \u2013 que n\u00e3o foi, claramente, de excluir do escopo da norma a realiza\u00e7\u00e3o de distrato entre o adquirente e o propriet\u00e1rio-outorgante \u2212, tal inten\u00e7\u00e3o deve ser ignorada, tendo como irrelevante o seu contexto, autoria e intuito, favorecendo, ao inv\u00e9s, interpreta\u00e7\u00e3o sist\u00eamica, consoante com a axiologia do ordenamento jur\u00eddico, que \u00e9 uno e indivis\u00edvel, em atendimento, portanto, aos princ\u00edpios constitucionais da dignidade humana e solidariedade e, por sua vez, a todos os princ\u00edpios da\u00ed decorrentes, incluindo-se, dentre eles, aqueles de equidade e prote\u00e7\u00e3o do consumidor;<\/p>\n

(iv)<\/strong> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 O art. 67-A demanda, portanto, interpreta\u00e7\u00e3o que abranja, tamb\u00e9m, a figura do propriet\u00e1rio de im\u00f3vel \u2212 objeto de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u2212 que aliena a terceiros unidades imobili\u00e1rias futuras (o propriet\u00e1rio-outorgante), na medida em que uma an\u00e1lise literal deste artigo levaria \u00e0 viola\u00e7\u00e3o de princ\u00edpios basilares do ordenamento, prejudicando n\u00e3o apenas o referido propriet\u00e1rio-outorgante, como tamb\u00e9m e, principalmente, o promitente-comprador de unidades imobili\u00e1rias futuras, que se veria impedido de exigir o distrato da promessa de compra e venda nos termos do art. 67-A, situa\u00e7\u00e3o essa n\u00e3o merecedora de tutela pelo ordenamento jur\u00eddico; e<\/p>\n

(v)<\/strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 A interpreta\u00e7\u00e3o mais adequada do art. 67-A, em conson\u00e2ncia com a axiologia do ordenamento jur\u00eddico, \u00e9 aquela que assegura, por um lado, ao adquirente de unidade imobili\u00e1ria futura o direito de demandar a restitui\u00e7\u00e3o das quantias pagas na forma do referido artigo e, por outro, ao propriet\u00e1rio-outorgante o direito de realizar a reten\u00e7\u00e3o das quantias recebidas na forma daquele artigo.<\/p>\n

 <\/p>\n

Refer\u00eancias Bibliogr\u00e1ficas<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong>\u00a0<\/strong>BUSHATSKY, Jaques. Observa\u00e7\u00f5es sobre a responsabilidade do propriet\u00e1rio do terreno, que o permuta por futuras unidades a serem erigidas no local, perante os adquirentes de unidades destinadas ao incorporador, prometidas \u00e0 venda e n\u00e3o entregues. Revista Jus Navigandi<\/em>, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 15, n. 2738, 30 dez. 2010. Dispon\u00edvel em <https:\/\/jus.com.br\/artigos\/18147<\/a>>. Acesso em: 23 fev. 2019.<\/p>\n

DINIZ, Maria Helena. Comp\u00eandio de Introdu\u00e7\u00e3o \u00e0 Ci\u00eancia do Direito<\/em>. 14\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2001.<\/p>\n

NADER, Paulo. Introdu\u00e7\u00e3o ao Estudo do Direito<\/em>. 21\u00aa ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001.<\/p>\n

PERLINGIERI, Pietro. Perfis do Direito Civil: <\/em>Introdu\u00e7\u00e3o ao Direito Civil Constitucional. Tradu\u00e7\u00e3o de Maria Cristina de Cicco. 3\u00aa ed. Rio de Janeiro: Renovar, 1999.<\/p>\n

RIZZARDO, Arnaldo. Condom\u00ednio edil\u00edcio e incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/em>. 3\u00aa ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014.<\/p>\n

REALE, Miguel. Li\u00e7\u00f5es Preliminares de Direito<\/em>. 27\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2002.<\/p>\n

TEPEDINO, Gustavo. Notas sobre a fun\u00e7\u00e3o social dos contratos. <\/em>In: ______________; FACHIN, Luiz Edson (coords.). O Direito e o Tempo: <\/em>embates jur\u00eddicos e utopias contempor\u00e2neas. Estudos em homenagem ao Professor Ricardo Pereira Lira. Rio deJaneiro: Renovar, 2008.<\/p>\n

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________<\/p>\n

[1]<\/a> Nos termos do objeto da Lei 13.786\/2018, esta altera leis para \u201cdisciplinar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobili\u00e1ria em incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e em parcelamento de solo urbano\u201d;<\/p>\n

[2]<\/a> \u201cArt. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolu\u00e7\u00e3o por inadimplemento absoluto de obriga\u00e7\u00e3o do adquirente, este far\u00e1 jus \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no \u00edndice contratualmente estabelecido para a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria das parcelas do pre\u00e7o do im\u00f3vel, delas deduzidas, cumulativamente:<\/p>\n

I – a integralidade da comiss\u00e3o de corretagem;<\/p>\n

II – a pena convencional, que n\u00e3o poder\u00e1 exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (\u2026)\u201d<\/p>\n

[3]<\/a> O permutante deve ser aqui entendido n\u00e3o apenas como o propriet\u00e1rio que celebra instrumento de permuta \u2212 propriamente dito \u2212 com o adquirente-incorporador, mas tamb\u00e9m o propriet\u00e1rio que aliena o im\u00f3vel e, a t\u00edtulo de pagamento do pre\u00e7o, recebe unidades futuras em pagamento, com ou sem reten\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00e3o ideal. Quando o presente artigo se referir ao propriet\u00e1rio, estar-se-\u00e1 referindo ao propriet\u00e1rio-permutante-outorgante, ou melhor, o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel objeto da incorpora\u00e7\u00e3o que recebe unidades imobili\u00e1rias futuras a t\u00edtulo de pagamento pela aliena\u00e7\u00e3o do terreno ao incorporador e as aliena para terceiros adquirentes.<\/p>\n

[4]<\/a> A t\u00edtulo meramente exemplificativo: \u201cAGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL. RESOLU\u00c7\u00c3O. RETEN\u00c7\u00c3O. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AC\u00d3RD\u00c3O RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUD\u00caNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. S\u00daMULA 83 DO STJ. AGRAVO N\u00c3O PROVIDO. 1. A jurisprud\u00eancia desta Corte de Justi\u00e7a, nas hip\u00f3teses de rescis\u00e3o de contrato de promessa de compra e venda de im\u00f3vel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutua\u00e7\u00e3o do percentual de reten\u00e7\u00e3o pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga<\/u>.<\/strong> 2. Em se tratando de resolu\u00e7\u00e3o pelo comprador de promessa de compra e venda de im\u00f3vel em constru\u00e7\u00e3o, ainda n\u00e3o entregue no momento da formaliza\u00e7\u00e3o do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vig\u00eancia do contrato, entende-se razo\u00e1vel o percentual de 10% a t\u00edtulo de reten\u00e7\u00e3o pela construtora dos valores pagos, n\u00e3o se distanciando do admitido por esta Corte Superior<\/u>. 3. \u00c9 abusiva a disposi\u00e7\u00e3o contratual que estabelece, em caso de resolu\u00e7\u00e3o do contrato de compromisso de compra e venda de im\u00f3vel pelo comprador, a restitui\u00e7\u00e3o dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno n\u00e3o provido. (STJ – AgRg no AREsp: 807880 DF 2015\/0279559-6, Relator: Ministro RAUL ARA\u00daJO, Data de Julgamento: 19\/04\/2016, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publica\u00e7\u00e3o: DJe 29\/04\/2016). Grifo nosso. Dispon\u00edvel em: https:\/\/stj.jusbrasil.com.br\/jurisprudencia\/339907216\/agravo-regimental-no-agravo-em-recurso-especial-agrg-no-aresp-807880-df-2015-0279559-6\/certidao-de-julgamento-339907253?ref=serp<\/a>. Acesso em 02 mar. 2019.<\/p>\n

[5]<\/a> Essa mat\u00e9ria j\u00e1 foi objeto de s\u00famula do STJ em 2016, ainda que n\u00e3o tenha fixado percentuais de devolu\u00e7\u00e3o parcial: \u201cS\u00famula 543 – Na hip\u00f3tese de resolu\u00e7\u00e3o de contrato de promessa de compra e venda de im\u00f3vel submetido ao C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restitui\u00e7\u00e3o das parcelas pagas pelo promitente comprador \u2013 integralmente<\/strong>, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor\/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento\u201d.<\/p>\n

[6]<\/a> \u201cArt. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias caber\u00e3o ao incorporador, que somente poder\u00e1 ser:<\/p>\n

(\u2026)<\/p>\n

b) o construtor (Decreto n\u00famero 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei n\u00famero 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de im\u00f3veis (Lei n\u00ba 4.116, de 27-8-62).<\/p>\n

(\u2026)<\/p>\n

\u00a71\u00ba No caso da al\u00ednea b, o incorporador ser\u00e1 investido, pelo propriet\u00e1rio de terreno, o promitente comprador e cession\u00e1rio d\u00easte ou o promitente cession\u00e1rio, de mandato outorgado por instrumento p\u00fablico, onde se fa\u00e7a men\u00e7\u00e3o expressa desta Lei e se transcreva o disposto no \u00a7 4\u00ba, do art. 35, para concluir todos os neg\u00f3cios tendentes \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno, mas se obrigar\u00e1 pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador. (\u2026)\u201d<\/p>\n

[7]<\/a> Nos termos do art. 3\u00b0 do CDC (Lei 8.078\/90) \u201cfornecedor \u00e9 toda pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, p\u00fablica ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produ\u00e7\u00e3o, montagem, cria\u00e7\u00e3o, constru\u00e7\u00e3o, transforma\u00e7\u00e3o, importa\u00e7\u00e3o, exporta\u00e7\u00e3o, distribui\u00e7\u00e3o ou comercializa\u00e7\u00e3o de produtos ou presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os.\u201d<\/p>\n

[8]<\/a> REALE, Miguel. Li\u00e7\u00f5es Preliminares de Direito<\/em>. 27\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2002, p. 289.<\/p>\n

[9]<\/a> REALE, Miguel. Li\u00e7\u00f5es Preliminares de Direito<\/em>. 27\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2002, p. 291.<\/p>\n

[10]<\/a> PERLINGIERI, Pietro. Perfis do Direito Civil: <\/em>Introdu\u00e7\u00e3o ao Direito Civil Constitucional. Tradu\u00e7\u00e3o de Maria Cristina de Cicco. 3\u00aa ed. Rio de Janeiro: Renovar, 1999, p. 73.<\/p>\n

[11]<\/a> PERLINGIERI, Pietro. Perfis do Direito Civil: <\/em>Introdu\u00e7\u00e3o ao Direito Civil Constitucional. Tradu\u00e7\u00e3o de Maria Cristina de Cicco. 3\u00aa ed. Rio de Janeiro: Renovar, 1999, p. 74.<\/p>\n

[12]<\/a> PERLINGIERI, Pietro. Perfis do Direito Civil: <\/em>Introdu\u00e7\u00e3o ao Direito Civil Constitucional. Tradu\u00e7\u00e3o de Maria Cristina de Cicco. 3\u00aa ed. Rio de Janeiro: Renovar, 1999, p. 78.<\/p>\n

[13]<\/a> TEPEDINO, Gustavo. Notas sobre a fun\u00e7\u00e3o social dos contratos. <\/em>In: ______________; FACHIN, Luiz Edson (coords.). O Direito e o Tempo: <\/em>embates jur\u00eddicos e utopias contempor\u00e2neas. Estudos em homenagem ao Professor Ricardo Pereira Lira. Rio de Janeiro: Renovar, 2008, p. 404.<\/p>\n

[14]<\/a> Nesse sentido disp\u00f5e Melhim Chalhub: \u201cAspecto de particular relev\u00e2ncia \u00e9 o sistema de prote\u00e7\u00e3o ao adquirente introduzido pela Lei das Incorpora\u00e7\u00f5es. Esse sistema \u00e9 precursor do sistema de prote\u00e7\u00e3o e defesa do consumidor, contido no CDC, pois, trinta anos antes da formula\u00e7\u00e3o do CDC, a Lei n. 4.591\/64 j\u00e1 positivava no direito brasileiro um sistema de prote\u00e7\u00e3o do adquirente de im\u00f3veis em constru\u00e7\u00e3o e fixava a responsabilidade do incorporador e demais profissionais envolvidos no neg\u00f3cio estruturado nos mesmos princ\u00edpios que vieram a orientar o referido C\u00f3digo, isto \u00e9, os princ\u00edpios da boa-f\u00e9, no seu sentido objetivo, e da fun\u00e7\u00e3o social do contrato, com eficazes mecanismos de compensa\u00e7\u00e3o e vulnerabilidade da posi\u00e7\u00e3o contratual do adquirente.\u201d (Da Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria<\/em>. 4\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Forense, 2017, p. 3-4).<\/p>\n

[15]<\/a> Nesse sentido, disp\u00f5e Perlingieri: \u201cExtraem-se as normas da interpreta\u00e7\u00e3o da lei, e n\u00e3o da imposi\u00e7\u00e3o das prefer\u00eancias pessoais do jurista \u00e0 sociedade, n\u00e3o importando quanto seja nobre a sua inten\u00e7\u00e3o.\u201d (Perlingieri, Pietro. Perfis do Direito Civil: <\/em>Introdu\u00e7\u00e3o ao Direito Civil Constitucional. Tradu\u00e7\u00e3o de Maria Cristina de Cicco. 3\u00aa ed. Rio de Janeiro: Renovar, 1999, p. 62). Ainda nessa linha, Paulo Nader explica: \u201cA teoria subjetiva, subordinando o int\u00e9rprete ao pensamento do legislador, impedia os processos de aperfei\u00e7oamento da ordem jur\u00eddica, que s\u00e3o poss\u00edveis apenas mediante o permanente trabalho de adapta\u00e7\u00e3o dos textos legislativos \u00e0s exig\u00eancias hodiernas. A teoria objetiva n\u00e3o determina o abandono dos planos do legislador. A liberdade concedida ao int\u00e9rprete tem como limite os princ\u00edpios contidos no texto. Despreza a mens legislatoris <\/em>em favor do sentido objetivo dos textos jur\u00eddicos, que t\u00eam significado pr\u00f3prio, impl\u00edcito em suas express\u00f5es. Quando o legislador elabora um texto normativo, n\u00e3o pode pressentir a infinidade de situa\u00e7\u00f5es que ser\u00e3o alcan\u00e7adas no futuro, pela abstratividade da lei. A pesquisa da intencionalidade do legislador conduziria o aplicador do Direito fatalmente a um subjetivismo indesej\u00e1vel.\u201d (NADER, Paulo. Introdu\u00e7\u00e3o ao Estudo do Direito<\/em>. 21\u00aa ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p. 260).<\/p>\n

[16]<\/a> Justifica\u00e7\u00e3o contida na Emenda 29: \u201cO Escopo principal do PLC 68\/2018 \u00e9 trazer maior seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0 rela\u00e7\u00e3o entre o Consumidor e as Construtoras e Incorporadoras, disciplinando a eventual resolu\u00e7\u00e3o do contrato e as penalidades dela advindas. Para tanto, faz-se necess\u00e1ria a devida clareza de reda\u00e7\u00e3o quanto \u00e0 sua abrang\u00eancia, sob pena de a lei vir a ser aplicada n\u00e3o somente \u00e0quelas partes, mas tamb\u00e9m \u00e0s institui\u00e7\u00f5es financeiras, for\u00e7ando-as a aceitar a resolu\u00e7\u00e3o de contratos financeiros de m\u00fatuo. A Emenda ora proposta visa, portanto, oferecer maior seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0 norma, ao deixar expl\u00edcita a distin\u00e7\u00e3o entre a compra parcelada diretamente com a construtora\/incorporadora (Lei n. 4.591\/64) ou com o loteador (Lei n. 6.766\/1979) e a situa\u00e7\u00e3o de aquisi\u00e7\u00e3o feita mediante financiamento banc\u00e1rio.\u201d Inteiro teor da Emenda 29 em: https:\/\/legis.senado.leg.br\/sdleg-getter\/documento?dm=7889095&disposition=inline<\/a>. Acesso em 01 mar. 2019.<\/p>\n

[17]<\/a> Dados do PLC 68\/2018 em https:\/\/www25.senado.leg.br\/web\/atividade\/materias\/-\/materia\/133613<\/a>. Acesso em 01 mar. 2019.<\/p>\n

[18]<\/a> \u201cDe acordo com a Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Incorporadoras Imobili\u00e1rias (Abrainc), entre fevereiro de 2017 e fevereiro de 2018, registrou-se [sic.] 33,3 mil distratos, equivalente a 29,7% das vendas no per\u00edodo.\u201d. Dispon\u00edvel em: https:\/\/www.dci.com.br\/colunistas\/artigo\/a-nova-lei-do-distrato-imobiliario-1.773987<\/a>. Acesso em 02 mai. 2019.<\/p>\n

<\/a><\/p>\n

[20]<\/a> Dispon\u00edvel em: https:\/\/tj-df.jusbrasil.com.br\/jurisprudencia\/213617656\/apelacao-civel-apc-20140110263160?ref=serp<\/a>. Acesso em 11 fev. 2019.<\/p>\n

[21]<\/a> Vide, neste sentido: BUSHATSKY, Jaques. Observa\u00e7\u00f5es sobre a responsabilidade do propriet\u00e1rio do terreno, que o permuta por futuras unidades a serem erigidas no local, perante os adquirentes de unidades destinadas ao incorporador, prometidas \u00e0 venda e n\u00e3o entregues. Revista Jus Navigandi<\/em>, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 15, n. 2738, 30 dez. 2010. Dispon\u00edvel em: <https:\/\/jus.com.br\/artigos\/18147>. Acesso em: 23 fev. 2019.<\/p>\n

[22]<\/a> A doutrina tradicional, aqui representada por Arnaldo Rizzardo, defende que o propriet\u00e1rio apenas seria respons\u00e1vel juntamente com o incorporador caso seja feita a venda de unidades anteriormente ao registro da incorpora\u00e7\u00e3o, mas que ap\u00f3s o registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o, a responsabilidade seria exclusiva do incorporador (RIZZARDO, Arnaldo. Condom\u00ednio edil\u00edcio e incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/em>. 3\u00aa ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 425).<\/p>\n

[23]<\/a> REALE, Miguel. Li\u00e7\u00f5es Preliminares de Direito<\/em>. 27\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2002, p. 293.<\/p>\n

[24]<\/a> DINIZ, Maria Helena. Comp\u00eandio de Introdu\u00e7\u00e3o \u00e0 Ci\u00eancia do Direito<\/em>. 14\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2001, p. 429.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","categories":[201],"tags":[],"voce-sabia":[],"class_list":["post-3146","conteudos","type-conteudos","status-publish","hentry","category-publicacoes"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos\/3146","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos"}],"about":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/conteudos"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos\/3146\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13127,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos\/3146\/revisions\/13127"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3146"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3146"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3146"},{"taxonomy":"voce-sabia","embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/voce-sabia?post=3146"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}