{"id":4299,"date":"2020-04-13T14:48:28","date_gmt":"2020-04-13T17:48:28","guid":{"rendered":"https:\/\/cmalaw.com\/?post_type=namidia&p=4299"},"modified":"2023-06-28T21:13:13","modified_gmt":"2023-06-29T00:13:13","slug":"consumidor-ja-busca-renegociacao-de-imoveis-comprados-na-planta","status":"publish","type":"conteudos","link":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/conteudos\/consumidor-ja-busca-renegociacao-de-imoveis-comprados-na-planta\/","title":{"rendered":"Consumidor j\u00e1 busca renegocia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis comprados na planta"},"content":{"rendered":"

Por: Circe Bonatelli e Mariana Dur\u00e3o
\nO Estado de S.Paulo<\/a><\/p>\n

Queda na renda em virtude da crise do coronav\u00edrus reacende um velho temor do mercado imobili\u00e1rio: os distratos de aquisi\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis novos<\/strong><\/p>\n

RIO E S\u00c3O PAULO\u00a0\u2013<\/strong>\u00a0A queda na renda de boa parte dos brasileiros, em fun\u00e7\u00e3o da diminui\u00e7\u00e3o da atividade econ\u00f4mica frente \u00e0 necessidade de medidas de isolamento para conter a\u00a0epidemia do coronav\u00edru<\/strong><\/a>s, reacendeu no mercado imobili\u00e1rio o temor de enfrentar de novo um problema antigo do setor: os distratos, jarg\u00e3o usado pelas empresas para devolu\u00e7\u00e3o de\u00a0im\u00f3veis comprados na planta<\/strong><\/a>. Esse foi o pesadelo de incorporadoras e propriet\u00e1rios de im\u00f3veis novos durante a recess\u00e3o iniciada em 2014, quando o setor registrou recordes hist\u00f3ricos no volume de devolu\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

Ap\u00f3s sofrer um corte de 25% em seu sal\u00e1rio por conta da crise do coronav\u00edrus, o economista Alex Agostini, da Austin Rating, est\u00e1 entre os que pediram revis\u00e3o no contrato.\u00a0 Ele procurou a construtora Eztec para tentar postergar as parcelas de abril e de maio.<\/p>\n

“A empresa onde trabalho reduziu os sal\u00e1rios como forma de preservar empregos. O mercado financeiro est\u00e1 um caos, e as opera\u00e7\u00f5es diminu\u00edram”, conta Agostini. “Ent\u00e3o pedi uma revis\u00e3o do contrato \u00e0 Eztec. N\u00e3o estou querendo me aproveitar da situa\u00e7\u00e3o. \u00c9 uma medida preventiva”, explica. A resposta que recebeu por e-mail foi que o fluxo de pagamentos est\u00e1 mantido por enquanto, mas o caso ser\u00e1 analisado.<\/p>\n

“At\u00e9 agora, o problema n\u00e3o se aprofundou. Mas, quanto pior a crise, pior ser\u00e1 esse problema”, afirma o diretor de Rela\u00e7\u00f5es com Investidores da Eztec, Emilio Fugazza. A companhia tem recebido demanda de consumidores para postergar parcelas e diluir as pr\u00f3ximas faturas no saldo devedor, entre outras medidas para ganharem f\u00f4lego.<\/p>\n

O plano da Eztec \u00e9 atender essas demandas desde que o consumidor comprove que perdeu renda. Mas com todas as equipes de atendimento em home office, a construtora n\u00e3o conseguiu responder aos pedidos recentes. “Ainda precisamos de um tempo para dar andamento a essas renegocia\u00e7\u00f5es”, disse Fugazza. “O mundo mudou numa velocidade espetacular. H\u00e1 duas semanas est\u00e1vamos lan\u00e7ando novos projetos e com vendas aquecidas”, relembra.<\/p>\n

O presidente da Trisul, Jorge Cury, diz que identificou duas vertentes. Clientes de im\u00f3veis de alto padr\u00e3o (acima de R$ 650 mil) est\u00e3o buscando renegociar os pagamentos, enquanto aqueles de m\u00e9dio padr\u00e3o (entre R$ 250 mil e R$ 650 mil) come\u00e7aram a pedir o distrato.<\/p>\n

“A amostragem \u00e9 pequena, pois a crise veio h\u00e1 apenas duas semanas, mas a tend\u00eancia \u00e9 que esses distratos se acentuem. A classe m\u00e9dia vinha se recuperando, mas muita gente vai perder emprego e profissionais aut\u00f4nomos v\u00e3o perder renda”, estima. Em rela\u00e7\u00e3o aos pedidos de flexibiliza\u00e7\u00e3o dos pagamentos, a inten\u00e7\u00e3o da Trisul \u00e9 atender os consumidores. “Vamos buscar um rearranjo. E n\u00f3s faremos sem multa e juros, porque temos interesse em manter a venda”, promete Cury.<\/p>\n

Na Setin, o volume de distratos ainda \u00e9 irrelevante, mas os pedidos de renegocia\u00e7\u00f5es j\u00e1 come\u00e7aram. “Foi pequeno em mar\u00e7o, mas para abril as renegocia\u00e7\u00f5es podem chegar a 10% da carteira de clientes”, conta o dono da construtora, Ant\u00f4nio Setin. “Se essa crise durar at\u00e9 maio, muita gente vai sentir isso no bolso. A\u00ed todos n\u00f3s vamos pagar caro. N\u00e3o adianta o setor de constru\u00e7\u00e3o produzir se o cliente n\u00e3o tem receita. A\u00ed vai ser dram\u00e1tico.”<\/p>\n

Ele afirma ainda que h\u00e1 uma preocupa\u00e7\u00e3o em identificar demandas leg\u00edtimas, de consumidores que de fato foram afetados pela crise. “Desta vez, entendemos que as pessoas ser\u00e3o afetadas de verdade. Vamos dar um espa\u00e7o para que elas ajeitem sua situa\u00e7\u00e3o. J\u00e1 na crise iniciada em 2014, 80% dos distratos da Setin eram de especuladores que compraram at\u00e9 cinco apartamentos e decidiram desfazer o neg\u00f3cio quando n\u00e3o tiveram o retorno esperado, relembra.<\/p>\n

Crise p\u00f5e nova lei \u00e0 prova<\/h3>\n

O risco de uma nova onda de revis\u00f5es e cancelamentos de contratos imobili\u00e1rios, que pode ser deflagrada em fun\u00e7\u00e3o do coronav\u00edrus, vai colocar em teste a nova lei dos distratos, sancionada no apagar das luzes do ano de 2018. Ela \u00e9 a r\u00e9gua que a Justi\u00e7a vai usar para decidir quem tem raz\u00e3o na hora de desfazer um contrato, mas pode haver algumas resist\u00eancias nos tribunais para sua aplica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

\u201cPela previs\u00e3o de uma recess\u00e3o forte deve haver um volume razo\u00e1vel de pedidos de distratos e a\u00ed vamos testar o judici\u00e1rio na aplica\u00e7\u00e3o da lei dos distratos, j\u00e1 que os contratos discutidos na crise passada eram anteriores a 2018\u201d, diz o advogado Theo Keiserman de Abreu<\/a>, s\u00f3cio do Campos Mello Advogados.<\/span><\/strong><\/p>\n

A lei foi editada com o intuito de oferecer maior seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0s incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, ao estabelecer porcentuais de reten\u00e7\u00e3o e devolu\u00e7\u00e3o quando o contrato for encerrado, seja por inadimpl\u00eancia do comprador ou por descumprimento de obriga\u00e7\u00f5es pelos incorporadores. Antes dessa regula\u00e7\u00e3o, a jurisprud\u00eancia vinha estabelecendo uma multa que variava de 10% a 25% do valor pago pelo consumidor para compensar os esfor\u00e7os da incorporadora na obra.<\/p>\n

Em 2015, a recess\u00e3o econ\u00f4mica atingiu em cheio o bolso dos brasileiros. Com os compradores sem dinheiro para arcar com as presta\u00e7\u00f5es, o mercado enfrentou uma avalanche de pedidos de cancelamento de contratos. Pressionadas, as incorporadoras se viram amea\u00e7adas de ficar sem fluxo de caixa para terminar as obras. O resultado \u00e9 que muitos casos foram parar na Justi\u00e7a.\u00a0 A Lei 13.786\/18 (apelidada de lei dos distratos) veio em resposta a esse quadro de inseguran\u00e7a jur\u00eddica vivido pelo setor imobili\u00e1rio.<\/p>\n

A advogada Ana Beatriz Barbosa, s\u00f3cia do escrit\u00f3rio Perez&Barros, explica que a nova lei estabeleceu par\u00e2metros para a resolu\u00e7\u00e3o dos contratos celebrados a partir de dezembro de 2018. O texto dividiu as incorpora\u00e7\u00f5es que estavam sujeitas ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o \u2013\u00a0regime em que o dinheiro da obra \u00e9 separado do patrim\u00f4nio da incorporadora, assegurando a entrega da obra mesmo quando a empresa enfrenta problemas financeiros \u2013\u00a0das demais. No primeiro caso pode ser estabelecida multa de at\u00e9 50% no distrato, enquanto no restante o teto da multa \u00e9 de 25% do valor pago pelo im\u00f3vel.<\/p>\n

Mas a nova lei \u00e9 controversa entre ju\u00edzes e desembargadores. Uma parte deles considera que o texto engessa as discuss\u00f5es, enquanto o melhor seria fazer a an\u00e1lise caso a caso. “Para alguns, ela n\u00e3o protege o consumidor e trata igualmente as partes desiguais”, diz Abreu. O tema foi alvo de preocupa\u00e7\u00e3o de representantes do setor imobili\u00e1rio em uma videoconfer\u00eancia promovida na semana passada pelo Campos Mello Advogados.<\/p>\n

O s\u00f3cio do escrit\u00f3rio VBD Advogados e conselheiro jur\u00eddico do Sindicato da Ind\u00fastria da Constru\u00e7\u00e3o Civil (Sinduscon-SP), Olivar Vitale, conta que as construtoras j\u00e1 est\u00e3o relatando interrup\u00e7\u00f5es no fluxo de pagamentos dos consumidores. “Quando o cliente est\u00e1 disposto a negociar, \u00e9 a melhor situa\u00e7\u00e3o. Ningu\u00e9m quer retomar o im\u00f3vel. O problema \u00e9 quando simplesmente deixam de pagar”, afirma.<\/p>\n

Vitale observa que a exist\u00eancia de um fato como a crise provocada pela pandemia, d\u00e1 margem para a revis\u00e3o dos contratos, como altera\u00e7\u00e3o no fluxo de pagamentos a pedido de consumidores que comprovarem a perda da renda. Mas a lei n\u00e3o permite o distrato livre e sem multa. “Infelizmente, n\u00f3s sabemos que haver\u00e1 adquirentes procurando a justi\u00e7a para rescindir. E do lado das construtoras, a defesa ser\u00e1 dif\u00edcil, pois o judici\u00e1rio \u00e9 paternalista e pode acabar aceitando os argumentos dos consumidores”, prev\u00ea.<\/p>\n

Um novo elemento a considerar<\/h3>\n

A resolu\u00e7\u00e3o de um contrato acontece quando existe um motivo justo, n\u00e3o apenas pela vontade de uma das partes. O contexto da pandemia, no entanto, vai adicionar um elemento novo na equa\u00e7\u00e3o: a for\u00e7a maior. No caso das incorporadoras, muitas provavelmente v\u00e3o deixar de entregar obras no prazo pela dificuldade de receber material, porque o Estado decretou que as constru\u00e7\u00f5es deveriam parar ou proibiu movimenta\u00e7\u00e3o intermunicipal, impedindo a chegada de oper\u00e1rios aos canteiros. J\u00e1 os compradores podem ficar desempregados ou ter sal\u00e1rios reduzidos, tamb\u00e9m em raz\u00e3o do coronav\u00edrus.<\/p>\n

“Claro que dever\u00e1 haver uma benevol\u00eancia dos ju\u00edzes em interpretar isso. \u00c9 bem poss\u00edvel que se d\u00ea maior prazo para incorporadores terminarem as obras, desde que se prove que o atraso se deu pela pandemia e n\u00e3o por culpa da incorporadora”, exemplifica Ana Beatriz Barbosa. A recomenda\u00e7\u00e3o \u00e9 que as incorporadoras documentem tudo, numa esp\u00e9cie de di\u00e1rio de obra. O mesmo vale para o comprador que for prejudicado pela pandemia e tiver que provar isso para se livrar das presta\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

Na vis\u00e3o do juiz da 1\u00aa Vara de Recupera\u00e7\u00f5es e fal\u00eancias do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, Jo\u00e3o de Oliveira Rodrigues Filho, n\u00e3o h\u00e1 possibilidade na lei do distrato de o consumidor pedir o desfazimento do contrato e ficar isento da multa. “Quem n\u00e3o consegue adimplir, mesmo na crise, precisa comprovar isso e buscar uma negocia\u00e7\u00e3o direto com a construtora. Se a empresa permanecer irredut\u00edvel, a\u00ed o consumidor poderia recorrer ao judici\u00e1rio.”<\/p>\n

O magistrado lembra que os pedidos em massa de distratos no passado provocaram problemas sist\u00eamicos, quebrando empresas e deixando outros consumidores sem receber os im\u00f3veis. Portanto, a maior premissa \u00e9 seguir os contratos e a legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":13477,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","categories":[201],"tags":[],"voce-sabia":[],"class_list":["post-4299","conteudos","type-conteudos","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-publicacoes"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos\/4299","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos"}],"about":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/conteudos"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos\/4299\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13193,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/conteudos\/4299\/revisions\/13193"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/13477"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4299"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4299"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4299"},{"taxonomy":"voce-sabia","embeddable":true,"href":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/wp-json\/wp\/v2\/voce-sabia?post=4299"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}