A convers\u00e3o da Medida Provis\u00f3ria No. 897\/19 (conhecida como MP do Agro) na Lei no. 13.986\/20 consolidou em nosso ordenamento jur\u00eddico novas medidas que objetivam fomentar o Agroneg\u00f3cio brasileiro, criando novas ferramentas para suprir a necessidade hist\u00f3rica de financiamento para o setor, que via de regra dependia at\u00e9 ent\u00e3o quase que exclusivamente de fun dos oficiais providos pelas Pol\u00edticas P\u00fablicas do Governo Federal e dos bancos estatais.<\/p>\n
Sabemos que o agroneg\u00f3cio brasileiro \u00e9 o setor da economia que representa aproximadamente 20% do Produto Interno Bruto e mais de 50% das exporta\u00e7\u00f5es de nosso pa\u00eds. Assim, chega em excelente hora este importante marco regulat\u00f3rio para o setor, com relevantes altera\u00e7\u00f5es e inova\u00e7\u00f5es, trazendo, inclusive, novos mecanismos que facilitam a emiss\u00e3o e negocia\u00e7\u00e3o de t\u00edtulos do agroneg\u00f3cio e imobili\u00e1rios. Passaremos a mencionar brevemente a seguir as principais cria\u00e7\u00f5es da nova Lei, como o Fundo Garantidor Solid\u00e1rio<\/strong>, o Regime de Afeta\u00e7\u00e3o de Im\u00f3vel Rural<\/strong>, a cria\u00e7\u00e3o da C\u00e9dula Imobili\u00e1ria Rural<\/strong>, as altera\u00e7\u00f5es \u00e0 C\u00e9dula de Produto Rural<\/strong> e a muito aguardada possibilidade para credores estrangeiros receberem im\u00f3vel rural em garantia dos financiamentos concedidos.<\/p>\n IM\u00d3VEL RURAL EM GARANTIA A FAVOR DE CREDOR ESTRANGEIRO<\/u><\/strong><\/p>\n Aspecto muito importante trazido pela Lei do Agro, objetivamente fomentar ainda mais o financiamento do setor, foi afastar a veda\u00e7\u00e3o \u00e0 cria\u00e7\u00e3o de garantias reais sobre o im\u00f3vel rural, (e tamb\u00e9m aqueles situados em faixa de fronteira), a favor de empresas estrangeiras e sociedades brasileiras controladas por estrangeiros.<\/p>\n Assim, por for\u00e7a da nova Lei do Agro, passam a ser permitidas as hip\u00f3teses de constitui\u00e7\u00e3o de garantia real, como a hipoteca e inclusive aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel, a favor de pessoa jur\u00eddica nacional ou estrangeira. Resta atendida importante demanda do setor, que deve contribuir para a facilita\u00e7\u00e3o da concess\u00e3o de financiamento agr\u00edcola.<\/p>\n O FUNDO GARANTIDOR SOLID\u00c1RIO<\/u><\/strong><\/p>\n A Lei do Agro estabelece a institui\u00e7\u00e3o do Fundo Garantidos Solid\u00e1rio (ou FGS, o novo nome para o Fundo de Aval Fraterno na nomenclatura da MP No. 897\/19), entendido como um mecanismo consolidador de recursos, dispondo a nova Lei que as opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito realizadas por produtores rurais, inclu\u00eddas as resultantes de consolida\u00e7\u00e3o de d\u00edvidas, poder\u00e3o ser garantidas por tais Fundos Garantidores Solid\u00e1rios, que tamb\u00e9m podem ser utilizados\u00a0 para o financiamento de implanta\u00e7\u00e3o e opera\u00e7\u00e3o de infraestruturas de conectividade da atividade rural.<\/p>\n O Fundo Garantidor Solid\u00e1rio ser\u00e1 composto de no m\u00ednimo 2 devedores, o credor, e o garantidor (se for o caso). \u00a0O Poder Executivo poder\u00e1 limitar o n\u00famero de devedores do Fundo.<\/p>\n A Lei ainda garante segrega\u00e7\u00e3o de tais recursos, pois os valores integralizados, enquanto n\u00e3o quitadas todas as opera\u00e7\u00f5es garantidas pelo Fundo, n\u00e3o responder\u00e3o por outras d\u00edvidas ou obriga\u00e7\u00f5es (presentes ou futuras), contra\u00eddas pelos participantes, independentemente da natureza dessa d\u00edvida ou obriga\u00e7\u00e3o.<\/p>\n PATRIM\u00d4NIO RURAL EM AFETA\u00c7\u00c3O<\/u><\/strong><\/p>\n Outra inova\u00e7\u00e3o trazida pela Lei do Agro \u00e9 a possibilidade de o propriet\u00e1rio de im\u00f3vel rural (pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica), submeter seu im\u00f3vel rural, ou fra\u00e7\u00e3o, ao regime de afeta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n No regime de afeta\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio, o terreno, as acess\u00f5es e as benfeitorias, constituir\u00e3o patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o<\/strong>, destinado a servir de garantias aos valores constantes na C\u00e9dula de Produto Rural (CPR<\/strong>), ou em opera\u00e7\u00f5es financeiras contratadas por meio C\u00e9dula Imobili\u00e1ria Rural (CIR<\/strong>), sendo que esta \u00faltima tamb\u00e9m foi criada pela Lei.<\/p>\n Ficam de fora do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o rural as lavouras, os bens m\u00f3veis e os semoventes, possibilitando a continuidade de prestar a safra em garantia, distinta da afe\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Igualmente n\u00e3o podem ser objeto de patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o (i) im\u00f3vel j\u00e1 onerado por hipoteca, aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de coisa im\u00f3vel ou por outro \u00f4nus real, ou que tenha registrada ou averbada em sua matr\u00edcula outros \u00f4nus ou gravame, como a\u00e7\u00f5es, execu\u00e7\u00f5es ; (ii) a pequena propriedade rural, a \u00e1rea de tamanho inferior ao m\u00f3dulo rural ou \u00e0 fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento; (iii) o bem de fam\u00edlia , entre outros.<\/p>\n O procedimento para sua constitui\u00e7\u00e3o \u00e9 extrajudicial, realizado junto ao Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, contendo diversas informa\u00e7\u00f5es e documentos a serem submetidos \u00e0 aprecia\u00e7\u00e3o do Oficial.<\/p>\n Importante notar que os bens e os direitos integrantes do patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o n\u00e3o se comunicam com os demais bens, direitos e obriga\u00e7\u00f5es do patrim\u00f4nio geral do propriet\u00e1rio (ou mesmo de outros patrim\u00f4nios rurais em afeta\u00e7\u00e3o por ele constitu\u00eddos), desde que vinculado o patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o a uma CIR ou CPR.<\/p>\n N\u00e3o ser\u00e1 permitido que o im\u00f3vel rural venha a ser objeto de compra e venda, doa\u00e7\u00e3o, parcelamento ou qualquer outro ato translativo de propriedade por iniciativa do propriet\u00e1rio, enquanto estiver sujeito ao regime de afeta\u00e7\u00e3o de que trata esta Lei, ainda que de modo parcial.<\/p>\n Por outro lado, n\u00e3o poder\u00e1 ser utilizado para realizar ou garantir o cumprimento de qualquer outra obriga\u00e7\u00e3o assumida pelo propriet\u00e1rio estranha \u00e0quela a qual esteja vinculado. O im\u00f3vel tamb\u00e9m ser\u00e1 considerado impenhor\u00e1vel e n\u00e3o ser\u00e1 atingido pelos efeitos da decreta\u00e7\u00e3o de fal\u00eancia, insolv\u00eancia civil ou recupera\u00e7\u00e3o judicial do propriet\u00e1rio de im\u00f3vel rural; de forma que n\u00e3o integrar\u00e1 a massa concursal.<\/p>\n Fica todavia excetuado que a afeta\u00e7\u00e3o n\u00e3o afasta e n\u00e3o se aplica \u00e0s obriga\u00e7\u00f5es trabalhistas, previdenci\u00e1rias e fiscais do propriet\u00e1rio rural.<\/p>\n CRIA\u00c7\u00c3O DA C\u00c9DULA IMOBILI\u00c1RIA RURAL (CIR)<\/strong><\/p>\n Conforme informado acima, a Lei do Agro tamb\u00e9m introduziu ao ordenamento jur\u00eddico a CIR<\/strong>, que consiste em t\u00edtulo de cr\u00e9dito nominativo, transfer\u00edvel e de livre negocia\u00e7\u00e3o, representativa da promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito estabelecida entre as partes; contendo ainda a obriga\u00e7\u00e3o de entregar, a favor do credor, bem im\u00f3vel rural (ou fra\u00e7\u00e3o), vinculado ao patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o nas hip\u00f3teses em que n\u00e3o houver o pagamento da opera\u00e7\u00e3o at\u00e9 a data do vencimento, podendo o referido t\u00edtulo ser emitido de forma escritural ou cartular.<\/p>\n Por se tratar de t\u00edtulo executivo extrajudicial, a CIR<\/strong> representa d\u00edvida em dinheiro, certa, l\u00edquida e exig\u00edvel, correspondente ao valor nela indicado ou ao saldo devedor da opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito que representa.<\/p>\n A CIR<\/strong> poder\u00e1 ser emitida por propriet\u00e1rio rural (pessoa natural ou jur\u00eddica) que houver constitu\u00eddo patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o, motivo pelo qual tal patrim\u00f4nio (ou sua fra\u00e7\u00e3o) deve sempre garantir \u00e0 opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito representada pela CIR, sem preju\u00edzo da c\u00e9dula contar com aval ou outras garantias reais do emitente e\/ou de terceiros, inclusive institui\u00e7\u00f5es financeiras e seguradoras.<\/p>\n Para que a CIR<\/strong> possua efic\u00e1cia efetiva sobre o patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o a ela vinculado, a CIR<\/strong> dever\u00e1 ser levada a registro ou a dep\u00f3sito em entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de registro ou dep\u00f3sito centralizado de ativos financeiros e de valores mobili\u00e1rios, no prazo de 5 (cinco) dias \u00fateis, contado da data de sua emiss\u00e3o.<\/p>\n Vale ressaltar que a CIR<\/strong>, conforme normalmente se exige de t\u00edtulos de cr\u00e9dito, possui certos requisitos formais, incluindo, mas sem limita\u00e7\u00e3o: (i) a denomina\u00e7\u00e3o \u201cC\u00e9dula Imobili\u00e1ria Rural\u201d;(ii) a assinatura do emitente; (iii) o nome do credor, permitida a cl\u00e1usula \u00e0 ordem; (iv) a data de vencimento; (v) a identifica\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o, ou de sua parte, correspondente \u00e0 garantia oferecida na CIR<\/strong>, que dever\u00e1 necessariamente conter os n\u00fameros de registro e de matr\u00edcula do im\u00f3vel no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis competente e as coordenadas dos v\u00e9rtices definidores dos limites da \u00e1rea vinculada \u00e0 CIR<\/strong>, georreferenciadas ao Sistema Geod\u00e9sico Brasileiro; entre outros.<\/p>\n Ainda, vale tamb\u00e9m destacar que a Lei do Agro tamb\u00e9m pr\u00e9-determina algumas hip\u00f3teses de vencimento antecipado da CIR<\/strong>, independentemente de aviso ou interpela\u00e7\u00e3o judicial ou extrajudicial, sendo elas: (i) o descumprimento das obriga\u00e7\u00f5es do propriet\u00e1rio do patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o de promover os atos necess\u00e1rios \u00e0 administra\u00e7\u00e3o e \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o do referido patrim\u00f4nio, inclusive por meio da ado\u00e7\u00e3o de medidas judiciais; (ii) insolv\u00eancia civil, fal\u00eancia ou recupera\u00e7\u00e3o judicial do emitente; ou (iii) exist\u00eancia de pr\u00e1tica comprovada de desvio de bens e administra\u00e7\u00e3o ruinosa do im\u00f3vel rural que constitui o patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o vinculado \u00e0 CIR<\/strong>.<\/p>\n ALTERA\u00c7\u00d5ES \u00c0 C\u00c9DULA DE PRODUTO RURAL (CPR)<\/strong><\/p>\n Ainda, a Lei do Agro tamb\u00e9m alterou a Lei 8.929, de 22 de agosto de 1994, conforme alterada (\u201cLei da CPR<\/strong>\u201d), que instituiu a CPR, contemplando tamb\u00e9m aprimora\u00e7\u00f5es \u00e0 MP do Agro, prevendo inclusive, mas sem limita\u00e7\u00e3o, as seguintes inova\u00e7\u00f5es:<\/p>\n (i)\u00a0 \u00a0Permiss\u00e3o da liquida\u00e7\u00e3o financeira da CPR, hip\u00f3tese em que dever\u00e1 ser denominada \u201cC\u00e9dula de Produto Rural com Liquida\u00e7\u00e3o Financeira\u201d, observada as seguintes condi\u00e7\u00f5es: (a) que sejam explicitados, no corpo na CPR, os referenciais necess\u00e1rios \u00e0 clara identifica\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o ou do \u00edndice de pre\u00e7os, da taxa de juros, fixa ou flutuante, da atualiza\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria ou da varia\u00e7\u00e3o cambial a serem utilizados no resgate do t\u00edtulo, bem como a institui\u00e7\u00e3o respons\u00e1vel por sua apura\u00e7\u00e3o ou divulga\u00e7\u00e3o, a pra\u00e7a ou o mercado de forma\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o e o nome do \u00edndice; e (b) que os indicadores de pre\u00e7o de que trata o item anterior sejam apurados por institui\u00e7\u00f5es id\u00f4neas e de credibilidade junto \u00e0s partes contratantes, tenham divulga\u00e7\u00e3o peri\u00f3dica, preferencialmente di\u00e1ria, e ampla divulga\u00e7\u00e3o ou facilidade de acesso, de forma a estarem facilmente dispon\u00edveis para as partes contratantes.<\/p>\n (i)\u00a0 \u00a0Amplia\u00e7\u00e3o do rol de pessoas com legitimidade para emitir CPR, contemplando o produtor rural, pessoa natural ou jur\u00eddica, inclusive aquela com objeto social que compreenda em car\u00e1ter n\u00e3o exclusivo a produ\u00e7\u00e3o rural, a cooperativa agropecu\u00e1ria e a associa\u00e7\u00e3o de produtores rurais que tenha por objeto a produ\u00e7\u00e3o, a comercializa\u00e7\u00e3o e a industrializa\u00e7\u00e3o dos produtos rurais de que trata o art. 1\u00ba da Lei da CPR;<\/p>\n (ii)\u00a0 \u00a0Possibilidade de emiss\u00e3o de CPR pelas pessoas naturais ou jur\u00eddicas n\u00e3o elencadas no item \u201ciii\u201d acima que explorem floresta nativa ou plantada ou que beneficiem ou promovam a primeira industrializa\u00e7\u00e3o dos produtos rurais referidos no art. 1\u00ba da Lei, com incid\u00eancia imposto sobre opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito, c\u00e2mbio e seguro, ou relativas a t\u00edtulos ou valores mobili\u00e1rios, e sem aplica\u00e7\u00e3o de quaisquer outras isen\u00e7\u00f5es;<\/p>\n (iii)\u00a0 \u00a0Possibilidade de assinatura eletr\u00f4nica da CPR, conforme legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica;<\/p>\n (iv)\u00a0 \u00a0Reconhecimento da CPR como ativo financeiro, para os fins de registro e de dep\u00f3sito em entidades autorizadas pelo Banco Central do Brasil a exercer tais atividades;<\/p>\n (v)\u00a0 \u00a0A CPR poder\u00e1 ser negociada, desde que registrada ou depositada em entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de registro ou dep\u00f3sito centralizado de ativos financeiros, ficando a opera\u00e7\u00e3o nesta hip\u00f3tese isenta do imposto sobre opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito, c\u00e2mbio e seguro, ou relativas a t\u00edtulos ou valores mobili\u00e1rios;<\/p>\n (vi)\u00a0 \u00a0Admiss\u00e3o de constitui\u00e7\u00e3o de quaisquer dos tipos de garantia previstos na legisla\u00e7\u00e3o para garantir as obriga\u00e7\u00f5es assumidas na CPR (anteriormente era admitido somente hipoteca, penhor e aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria), devendo o emitente prestar informa\u00e7\u00e3o sobre eventual essencialidade dos bens m\u00f3veis e im\u00f3veis dados em garantia fiduci\u00e1ria a sua atividade empresarial na pr\u00f3pria c\u00e9dula;<\/p>\n (vii)\u00a0 \u00a0Eventual aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de produtos agropecu\u00e1rios e de seus subprodutos poder\u00e1 recair sobre bens presentes ou futuros, fung\u00edveis ou infung\u00edveis, consum\u00edveis ou n\u00e3o, cuja titularidade perten\u00e7a ao fiduciante, emissora da CPR ou terceiro garantidor; e<\/p>\n (viii)\u00a0 \u00a0A CPR emitida a partir de 1\u00ba de janeiro de 2021, bem como seus aditamentos, para ter validade e efic\u00e1cia, dever\u00e1 ser registrada ou depositada, em at\u00e9 10 (dez) dias \u00fateis da data de emiss\u00e3o ou aditamento, em entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de registro ou de dep\u00f3sito centralizado de ativos financeiros ou de valores mobili\u00e1rios. Desta forma, a validade e efic\u00e1cia da CPR n\u00e3o dependem de registro em cart\u00f3rio, que fica dispensado, mas as garantias reais a ela vinculadas ficam sujeitas, para valer contra terceiros, \u00e0 averba\u00e7\u00e3o no cart\u00f3rio de registro competente.<\/p>\n <\/p>\n Fabio P. Campos Mello<\/span><\/a> Ivandro Trevelim<\/span><\/a> Roberto Vianna do R. Barros<\/a>
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