Foi sancionada, em 10\/06\/2020, a Lei n\u00ba 14.011\/2020, decorrente da Medida Provis\u00f3ria n\u00ba. 915\/19, que aprimora os procedimentos de gest\u00e3o e aliena\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis da Uni\u00e3o.<\/p>\n
Com o intuito de acelerar e desburocratizar o processo de aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis da Uni\u00e3o, de forma a reduzir despesas e evitar o descumprimento do princ\u00edpio constitucional da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade, a presid\u00eancia da rep\u00fablica editou, no final de 2019, a Medida Provis\u00f3ria n\u00b0. 915, recentemente convertida na Lei n\u00ba 14.011\/2020, que teve seu texto aprovado no Senado no dia 19 de maio de 2020 e sancionado, com poucos vetos, em 10 de junho de 2020, tendo sido publicado no Di\u00e1rio Oficial em 12 de junho de 2020.<\/p>\n
Ressalta-se que foram realizados poucos vetos, de pequena relev\u00e2ncia, por parte do Presidente da Rep\u00fablica, os quais ser\u00e3o submetidos \u00e0 aprecia\u00e7\u00e3o do Congresso Nacional para delibera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
A referida Medida Provis\u00f3ria, agora Lei n\u00ba 14.011\/2020, modifica as seguintes normas: (i)<\/strong> Lei 6.015\/73; (ii)<\/strong> Lei n\u00ba. 9.636\/98; (iii)<\/strong> Lei n\u00ba. 13.240\/15; (iv) <\/strong>Lei n\u00ba. 13.259\/16; (v) <\/strong>Lei n\u00ba. 10.204\/01; (vi)<\/strong> Decreto-Lei No. 2.398\/87; al\u00e9m de outras inser\u00e7\u00f5es.<\/p>\n Trataremos, de forma sint\u00e9tica, das mudan\u00e7as mais relevantes no \u00e2mbito do direito imobili\u00e1rio.<\/p>\n (i)\u00a0 Modifica\u00e7\u00f5es na Lei n\u00ba. 9.636\/98<\/u>:<\/strong><\/span><\/p>\n Dentre todas as leis alteradas pela norma em tela, a Lei 9.636\/98 foi a mais impactada, como n\u00e3o poderia deixar de ser, eis que versa de forma mais direta justamente sobre a aliena\u00e7\u00e3o, administra\u00e7\u00e3o e aforamento de bens im\u00f3veis de dom\u00ednio da Uni\u00e3o. Vejamos, portanto, as mais relevantes novidades implementadas na Lei n\u00ba. 9.636\/98.<\/p>\n a)\u00a0 Limita\u00e7\u00e3o \u00e0 atualiza\u00e7\u00e3o de valores do dom\u00ednio \u00fatil:<\/p>\n Diante da modifica\u00e7\u00e3o do disposto no \u00a7 8\u00ba do art. 11-B, a norma em comento introduziu um limite \u00e0 atualiza\u00e7\u00e3o de valores devidos pelo detentor do dom\u00ednio \u00fatil de im\u00f3vel submetido ao regime de enfiteuse.<\/p>\n Assim sendo, a atualiza\u00e7\u00e3o de d\u00e9bitos relacionados ao foro e \u00e0 taxa de ocupa\u00e7\u00e3o \u2013 cobran\u00e7as anuais pela utiliza\u00e7\u00e3o da propriedade \u2013 al\u00e9m de outras receitas extraordin\u00e1rias, n\u00e3o poder\u00e1 exceder a cinco vezes a varia\u00e7\u00e3o do \u00cdndice Nacional de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo (IPCA) do ano anterior.<\/p>\n b)\u00a0 Avalia\u00e7\u00e3o com dispensa de licita\u00e7\u00e3o:<\/p>\n A altera\u00e7\u00e3o do caput<\/em> do art. 11-C possibilita a contrata\u00e7\u00e3o, com dispensa de licita\u00e7\u00e3o, a fim de realizar a avalia\u00e7\u00e3o para aliena\u00e7\u00e3o onerosa de im\u00f3veis da Uni\u00e3o, al\u00e9m da Caixa Econ\u00f4mica Federal \u2013 j\u00e1 permitida anteriormente \u2013 de empresas p\u00fablicas, \u00f3rg\u00e3os ou entidades da administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica direta ou indireta da Uni\u00e3o, do Distrito Federal, dos Estados ou dos Munic\u00edpios cuja atividade fim seja o desenvolvimento urbano ou imobili\u00e1rio.<\/p>\n Ademais, conforme o novo \u00a7 7\u00ba do art. 11-C, empresas especializadas, as quais j\u00e1 eram autorizadas \u2212 mediante licita\u00e7\u00e3o \u2212 a realizarem a avalia\u00e7\u00e3o em pauta, de agora em diante precisar\u00e3o ter seus laudos de avalia\u00e7\u00e3o homologados pela Secretaria de Coordena\u00e7\u00e3o e Governan\u00e7a do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o ou pelo \u00f3rg\u00e3o ou entidade p\u00fablica gestora do im\u00f3vel. Cumpre mencionar, por oportuno, que o \u00a7 11\u00ba do dispositivo prev\u00ea a veda\u00e7\u00e3o de que os s\u00f3cios dessas empresas tenham parentes de at\u00e9 o terceiro grau dos servidores da Secretaria de Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o (\u201cSPU\u201d) e da Secretaria Especial de Desestatiza\u00e7\u00e3o, Desinvestimento e Mercados do Minist\u00e9rio da Economia<\/p>\n c)\u00a0 Planta de valores para avalia\u00e7\u00e3o:<\/p>\n Pelo art. 11-C, \u00a74\u00ba, rec\u00e9m acrescentado, a aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos de at\u00e9 250m2 <\/sup>e im\u00f3veis rurais de at\u00e9 o limite do m\u00f3dulo fiscal, definido pelo Incra, poder\u00e1 ser realizada pelo valor conferido pela planta de valores fornecida pela Secretaria de Coordena\u00e7\u00e3o e Governan\u00e7a do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o.<\/p>\n A referida planta apresenta f\u00f3rmula de c\u00e1lculo que permite definir os valores venais de todos os im\u00f3veis urbanos de um munic\u00edpio por meio da avalia\u00e7\u00e3o individual de cada uma das propriedades. Nos termos do \u00a7 5\u00ba do dispositivo em comento, deve ter como norte m\u00e9todos estat\u00edsticos de pesquisa mercadol\u00f3gica e n\u00edveis de precis\u00e3o compat\u00edveis com o risco.<\/p>\n d)\u00a0 Remi\u00e7\u00e3o de foro:<\/p>\n Nos termos do art. 16-I, outra quantia que poder\u00e1 ser mensurada pela planta de valores supracitada \u00e9 a de remi\u00e7\u00e3o de foro. O procedimento em quest\u00e3o dispensar\u00e1, ainda, a edi\u00e7\u00e3o de portaria da Secretaria de Coordena\u00e7\u00e3o e Governan\u00e7a do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o autorizando a remi\u00e7\u00e3o. Para tudo isso, faz-se necess\u00e1rio que o im\u00f3vel tenha valor de remi\u00e7\u00e3o dentro do limite a ser estabelecido por ato do Ministro de Estado da Economia.<\/p>\n Esclarecemos que a remi\u00e7\u00e3o de foro \u00e9 o ato pelo qual o propriet\u00e1rio foreiro adquire o dom\u00ednio direto do im\u00f3vel, deixando ent\u00e3o de pagar o foro e laud\u00eamio, em caso de aliena\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio \u00fatil.<\/p>\n e)\u00a0 Aliena\u00e7\u00e3o das \u00e1guas p\u00fablicas da Uni\u00e3o:<\/p>\n Pela intelig\u00eancia do art. 18, \u00a7 6\u00ba, III, passa a ser permitida a venda de partes de rios e lagos de dom\u00ednio da Uni\u00e3o para quem tiver projeto de aquicultura e psicultura aprovado perante a Secretaria de Aquicultura e Pesca do Minist\u00e9rio da Agricultura, Pecu\u00e1ria e Abastecimento e outros \u00f3rg\u00e3os competentes.<\/p>\n f)\u00a0 Proposta de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis:<\/p>\n Qualquer interessado poder\u00e1 apresentar propostas de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis da Uni\u00e3o que n\u00e3o estejam inscritos no regime de enfiteuse ou em ocupa\u00e7\u00e3o. \u00c9 o que disp\u00f5e o art. 23-A, que estabelece, ainda, em seu \u00a7 2\u00ba, que a Secretaria de Coordena\u00e7\u00e3o e Governan\u00e7a do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o analisar\u00e1 a proposta de acordo com conveni\u00eancia e a oportunidade.<\/p>\n De acordo com o art. 23-A, \u00a7 3\u00ba, em caso de manifesta\u00e7\u00e3o favor\u00e1vel da Secretaria de Coordena\u00e7\u00e3o e Governan\u00e7a do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o acerca da conveni\u00eancia e a oportunidade de alienar o im\u00f3vel e, n\u00e3o havendo avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel dentro do prazo de validade, o interessado dever\u00e1 providenci\u00e1-la, \u00e0s suas custas, por avaliador habilitado ou empresa especializada.<\/p>\n g)\u00a0 Direito de prefer\u00eancia de quem arcou com os custos da avalia\u00e7\u00e3o:<\/p>\n Pelo \u00a7 6\u00ba do art. 24, o particular que houver custeado a avalia\u00e7\u00e3o tem prefer\u00eancia no direito de adquirir o im\u00f3vel em igualdade de condi\u00e7\u00f5es com o vencedor da licita\u00e7\u00e3o, desde que eventuais cession\u00e1rios de direito real ou pessoal, locat\u00e1rio, arrendat\u00e1rio em dia com obriga\u00e7\u00f5es junto \u00e0 SPU e ocupantes regulares n\u00e3o exer\u00e7am, antes, o aludido direito.<\/p>\n Essa previs\u00e3o tem sido criticada do ponto de vista constitucional e por contrariar diretrizes da Lei n\u00ba. 8.666\/93, na medida em que, de acordo com este entendimento, violaria o princ\u00edpio da isonomia ao conceder tratamento diferenciado a um particular, justific\u00e1vel t\u00e3o somente para a consecu\u00e7\u00e3o do interesse p\u00fablico e de outros valores igualmente constitucionais, o que n\u00e3o se vislumbraria no caso concreto, pelo simples fato de ter pago a avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n h)\u00a0 Possibilidade de concorr\u00eancia e leil\u00e3o eletr\u00f4nicos:<\/p>\n O art. 24, \u00a7 8\u00ba permitir\u00e1 que a aliena\u00e7\u00e3o e procedimentos licitat\u00f3rios dos im\u00f3veis da Uni\u00e3o possam ocorrer por meio de recursos da tecnologia da informa\u00e7\u00e3o, com a utiliza\u00e7\u00e3o de sistemas pr\u00f3prios ou disponibilizados por terceiros, mediante acordo ou contrato. Isso viabilizar\u00e1, portanto, a realiza\u00e7\u00e3o de concorr\u00eancia e leil\u00e3o eletr\u00f4nicos.<\/p>\n i)\u00a0 Desconto de 25% em caso de leil\u00e3o fracassado:<\/p>\n Em caso de concorr\u00eancia ou leil\u00e3o deserto ou fracassado, nos termos do novo \u00a7 1\u00ba do art. 24-A, a Secretaria de Coordena\u00e7\u00e3o e Governan\u00e7a do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o poder\u00e1 realizar a segunda concorr\u00eancia ou leil\u00e3o p\u00fablico com desconto de 25% incidente sobre o valor da avalia\u00e7\u00e3o vigente.<\/p>\n Na hip\u00f3tese, por outro lado, da concorr\u00eancia ou leil\u00e3o p\u00fablico deserto ou fracassado por duas vezes consecutivas, os im\u00f3veis ser\u00e3o automaticamente disponibilizados para venda direta, necessariamente com o desconto de 25% sobre o valor de avalia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n O car\u00e1ter imperativo dado pelo legislador acerca do desconto, bem como o valor certo de 25% (e n\u00e3o de at\u00e9 25%), foi objeto de cr\u00edticas, eis que obsta que a Uni\u00e3o alcance o melhor resultado na aliena\u00e7\u00e3o, o que \u00e9 do interesse p\u00fablico.<\/p>\n j)\u00a0 Possibilidade de aliena\u00e7\u00e3o por lote:<\/p>\n Com a inclus\u00e3o do art. 24-B, ser\u00e1 poss\u00edvel a venda de im\u00f3veis p\u00fablicos por lotes. Para isso, de acordo com o novo texto, um parecer t\u00e9cnico dever\u00e1 ser redigido indicando que haver\u00e1 uma maior valoriza\u00e7\u00e3o, liquidez, outras situa\u00e7\u00f5es decorrentes de pr\u00e1ticas normais de mercado ou em que se observem condi\u00e7\u00f5es mais vantajosas para a administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica, devidamente fundamentadas.<\/p>\n k)\u00a0 Possibilidade de aliena\u00e7\u00e3o por terceiros contratados:<\/p>\n A inser\u00e7\u00e3o do art. 24-C, por sua vez, introduziu a faculdade da Secretaria de Coordena\u00e7\u00e3o e Governan\u00e7a do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o de contratar terceiros para (i) a elabora\u00e7\u00e3o de propostas de aliena\u00e7\u00e3o para bens individuais ou lotes de ativos imobili\u00e1rios da Uni\u00e3o; (ii) a execu\u00e7\u00e3o de a\u00e7\u00f5es de cadastramento, de regulariza\u00e7\u00e3o de avalia\u00e7\u00e3o e de aliena\u00e7\u00e3o dos bens im\u00f3veis; e (iii) a execu\u00e7\u00e3o das atividades de aliena\u00e7\u00e3o dos ativos indicados, inclu\u00eddas a realiza\u00e7\u00e3o do procedimento licitat\u00f3rio e a representa\u00e7\u00e3o da Uni\u00e3o na assinatura dos instrumentos jur\u00eddicos indicados.<\/p>\n A remunera\u00e7\u00e3o dos contratados poder\u00e1 ser fixada, por percentual da opera\u00e7\u00e3o conclu\u00edda, ou por combina\u00e7\u00e3o de ambas modalidades, sendo que eventuais gastos efetuados com terceiros subcontratados necess\u00e1rios para a opera\u00e7\u00e3o ser\u00e3o ressarcidos.<\/p>\n l)\u00a0 Possibilidade de contrata\u00e7\u00e3o do BNDES sem licita\u00e7\u00e3o:<\/p>\n De acordo com o art. 24-D, a Secretaria de Coordena\u00e7\u00e3o e Governan\u00e7a do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o poder\u00e1 contratar o BNDES, prescindindo de licita\u00e7\u00e3o, com a finalidade de realizar estudos e executar o plano de desestatiza\u00e7\u00e3o de ativos imobili\u00e1rios da Uni\u00e3o.<\/p>\n O banco ter\u00e1, nos termos do \u00a7 4\u00ba do art. 24-D, remunera\u00e7\u00e3o fixa, vari\u00e1vel, ou uma combina\u00e7\u00e3o de ambas modalidades, de at\u00e9 3% da receita decorrente de cada plano de desestatiza\u00e7\u00e3o. Ademais, eventuais gastos efetuados com terceiros subcontratados necess\u00e1rios para a execu\u00e7\u00e3o dos planos ser\u00e3o ressarcidos.<\/p>\n (ii)\u00a0 Modifica\u00e7\u00f5es na Lei n\u00ba. 13.259\/16<\/u>:<\/strong><\/span><\/p>\n Ap\u00f3s acr\u00e9scimo do art. 4\u00ba-A na lei em quest\u00e3o, o cr\u00e9dito inscrito em d\u00edvida ativa da Uni\u00e3o poder\u00e1, em determinadas circunst\u00e2ncias, ser extinto atrav\u00e9s de da\u00e7\u00e3o em pagamento de bens im\u00f3veis com valor hist\u00f3rico, cultural, art\u00edstico, tur\u00edstico ou paisag\u00edstico.<\/p>\n Para isso, necess\u00e1rio que haja estado de calamidade p\u00fablica reconhecido em ato do Poder Executivo federal no momento da da\u00e7\u00e3o, al\u00e9m do preenchimento dos seguintes requisitos: (i) o im\u00f3vel deve estar localizado nas \u00e1reas descritas nas informa\u00e7\u00f5es de desastre natural ou tecnol\u00f3gico e (ii) as atividades empresariais do devedor leg\u00edtimo propriet\u00e1rio do bem im\u00f3vel devem decorrer das \u00e1reas afetadas pelo desastre.<\/p>\n Na hip\u00f3tese de desastre tecnol\u00f3gico, consumada a da\u00e7\u00e3o para a extin\u00e7\u00e3o dos d\u00e9bitos tribut\u00e1rios, a Uni\u00e3o se sub-rogar\u00e1 nos direitos inerentes \u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o devida pelo causador do dano e, na hip\u00f3tese de inadimplemento, promover\u00e1 a inscri\u00e7\u00e3o em d\u00edvida ativa dos valores apurados em procedimento administrativo pr\u00f3prio.<\/p>\n N\u00e3o ser\u00e3o aceitos im\u00f3veis de dif\u00edcil aliena\u00e7\u00e3o, inserv\u00edveis ou que n\u00e3o atendam aos crit\u00e9rios da necessidade, utilidade e conveni\u00eancia.<\/p>\n (iii)\u00a0 \u00a0Modifica\u00e7\u00f5es na Lei n\u00ba. 13.240\/15<\/u>:<\/strong><\/span><\/p>\n Se anteriormente quaisquer im\u00f3veis que constitu\u00edam o patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio do Fundo do Regime Geral da Previd\u00eancia Social (FRGPS) poderiam ser transferidos para o patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o, que lhes daria destina\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica, a nova reda\u00e7\u00e3o do art. 22 determinou que im\u00f3veis n\u00e3o operacionais ter\u00e3o sua gest\u00e3o transferida para a Secretaria de Coordena\u00e7\u00e3o e Governan\u00e7a do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o (SCGPU).<\/p>\n Imperioso salientar que, mais do que os im\u00f3veis deixarem de ser incorporados ao patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o, os recursos financeiros obtidos na gest\u00e3o da SCGPU provenientes de aliena\u00e7\u00e3o ou utiliza\u00e7\u00e3o onerosa desses im\u00f3veis ser\u00e3o repassados ao FRGPS.<\/p>\n Caber\u00e1, tamb\u00e9m \u00e0 SCGPU, identificar im\u00f3veis que n\u00e3o tenham aproveitamento econ\u00f4mico ou n\u00e3o apresentem potencial imediato de aliena\u00e7\u00e3o ou de utiliza\u00e7\u00e3o onerosa para conferir-lhes destina\u00e7\u00f5es sociais, tais como utiliza\u00e7\u00e3o em programas habitacionais e de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria.<\/p>\n (iv)\u00a0 \u00a0Celebra\u00e7\u00e3o de contrato de gest\u00e3o para a ocupa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis p\u00fablicos pela Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica<\/u>:<\/strong><\/span><\/p>\n O art. 7\u00ba do texto da Lei n\u00ba 14.011\/2020 estabeleceu a possibilidade de a Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica celebrar contrato de gest\u00e3o para a ocupa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis p\u00fablicos, que consiste em presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os de gerenciamento e manuten\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, inclu\u00eddo o fornecimento dos equipamentos, materiais e outros servi\u00e7os necess\u00e1rios ao uso do im\u00f3vel pela administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica por escopo ou continuados.<\/p>\n O contrato poder\u00e1 incluir a realiza\u00e7\u00e3o de obras para a adequa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e ter prazo de dura\u00e7\u00e3o de at\u00e9 20 anos quando contiver investimentos iniciais relacionados pertinentes \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de obras e fornecimentos de bens. Nessa hip\u00f3tese, os bens disponibilizados ser\u00e3o de propriedade do contratante.<\/p>\n (v)\u00a0 \u00a0Demarca\u00e7\u00e3o do terreno de marinha e atualiza\u00e7\u00e3o cadastral perante a SPU:<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n Uma das emendas acolhidas pelo Congresso Nacional instituiu o processo de demarca\u00e7\u00e3o de terreno de marinha, al\u00e9m da atualiza\u00e7\u00e3o cadastral perante a SPU.<\/p>\n Assim, a inclus\u00e3o do art. 6\u00ba na norma em pauta objetiva, por um lado, promover justi\u00e7a aos detentores de terreno insular. Por outra \u00f3tica, visa reduzir as in\u00fameras a\u00e7\u00f5es que tramitam em face da Uni\u00e3o, que invariavelmente tem sido vencida no Poder Judici\u00e1rio. Reduz-se, portanto, os lit\u00edgios a simples solicita\u00e7\u00f5es de regulariza\u00e7\u00e3o do cadastro imobili\u00e1rio.<\/p>\n (vi)\u00a0\u00a0Conclus\u00e3o<\/u>:<\/strong><\/span><\/p>\n Diante de tantos im\u00f3veis em propriedade da Uni\u00e3o que inflam suas despesas sem benef\u00edcio p\u00fablico, o atual governo busca desestatizar seus bens, conferindo a particulares a oportunidade de dar melhor destina\u00e7\u00e3o a im\u00f3veis que encontram-se desprovidos de finalidade, o que levou o Secret\u00e1rio de Desestatiza\u00e7\u00e3o a chamar o Estado Brasileiro de \u201ca maior imobili\u00e1ria do mundo\u201d.<\/p>\n Necess\u00e1rio aguardar como o mercado ir\u00e1 reagir a estas novas modalidades de aquisi\u00e7\u00e3o e gest\u00e3o de bens p\u00fablicos.<\/p>\n MATERIAIS<\/strong><\/span><\/p>\n Inteiro teor da Lei n\u00ba. 14.011: http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_Ato2019-2022\/2020\/Lei\/L14011.htm<\/a><\/p>\n CONTATOS:<\/strong><\/span><\/p>\n Bernardo Schiller<\/a><\/strong><\/span> Theo Keiserman<\/span><\/a> Ivandro Trevelim<\/span><\/a>
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