Foi publicada, em 12\/06\/20, a Lei n\u00ba 14.010\/20, dispondo sobre a institui\u00e7\u00e3o do Regime Jur\u00eddico Emergencial e Transit\u00f3rio (RJET) para as rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas de direito privado, em virtude da pandemia do coronav\u00edrus (COVID-19).<\/p>\n
Diante da crise nas rela\u00e7\u00f5es de direito privado causada pela pandemia da COVID-19 e da necessidade de resguardar o cen\u00e1rio econ\u00f4mico-social brasileiro, o Poder P\u00fablico vem adotando diversas medidas de car\u00e1ter de urg\u00eancia para amenizar os efeitos da COVID-19.<\/p>\n
Assim, o Senador Ant\u00f4nio Anastasia apresentou, no dia 31\/03\/2020, o Projeto de Lei n\u00ba. 1.179\/20, dispondo sobre o Regime Jur\u00eddico Emergencial e Transit\u00f3rio das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas de Direito Privado (RJET). Ap\u00f3s o devido processo legislativo, o Projeto de Lei, agora convertido na Lei n\u00ba 14.010\/20, com vetos a serem analisados pelo Congresso<\/u>, baseia-se em alguns princ\u00edpios, como, por exemplo: (a) n\u00e3o alterar as leis vigentes, mas apenas criar regras transit\u00f3rias que atuem durante o per\u00edodo de pandemia; \u00a0(b) limitar-se a mat\u00e9rias de direito privado, deixando quest\u00f5es tribut\u00e1rias e administrativas para outros projetos.<\/p>\n
No presente informativo, iremos apresentar as principais mudan\u00e7as trazidas pela Lei n\u00ba 14.010\/20 no \u00e2mbito imobili\u00e1rio, n\u00e3o tratando, portanto, das regras transit\u00f3rias de direito consumerista, concorrencial, fam\u00edlia e sucess\u00f5es e da pol\u00edtica nacional de mobilidade urbana, que tamb\u00e9m foram, previamente aos vetos da presid\u00eancia, objeto desta Lei.<\/p>\n
I)\u00a0 Da Prescri\u00e7\u00e3o e Decad\u00eancia<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n O art. 3\u00ba disp\u00f5e que os prazos prescricionais e decadenciais do ordenamento, inclusive em lei especial, se consideram impedidos ou suspensos, conforme o caso, entre 12 de junho e 30 de outubro de 2020, sendo mantida a efic\u00e1cia das hip\u00f3teses espec\u00edficas de impedimento, suspens\u00e3o e interrup\u00e7\u00e3o dos prazos prescricionais que j\u00e1 tenham operado por for\u00e7a de norma espec\u00edfica.<\/p>\n Neste sentido, ficam suspensos todos os prazos prescricionais, por serem, sempre e obrigatoriamente, exercidos em ju\u00edzo, mas a suspens\u00e3o n\u00e3o ser\u00e1 aplic\u00e1vel aos direitos potestativos sujeitos a prazos decadenciais que podem ser exercidos fora dele.<\/p>\n Desta forma, permanecem inalterados, sem suspens\u00e3o, por exemplo, os seguintes prazos: (a) prazo de den\u00fancia de incorpora\u00e7\u00e3o ( art. 34 da Lei n\u00ba 4.954\/64); (b) prazo de purga de mora do devedor fiduciante (art. 26, \u00a74\u00b0 da Lei n\u00ba 9.514\/97); e (c) prazos da Lei do Inquilinato (Lei n\u00ba. 8.245\/91), como, por exemplo, o prazo de 90 dias para o adquirente do im\u00f3vel denunciar o contrato sem cl\u00e1usula de vig\u00eancia (art. 8, \u00a72\u00b0).<\/p>\n Por fim, as prescri\u00e7\u00f5es e decad\u00eancias consumadas at\u00e9 11\/06\/2020 n\u00e3o poder\u00e3o ser ressuscitadas.<\/p>\n II)\u00a0\u00a0Do Usucapi\u00e3o<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n O art. 10 determina a suspens\u00e3o dos prazos de aquisi\u00e7\u00e3o de propriedade imobili\u00e1ria ou mobili\u00e1ria, nas diversas esp\u00e9cies de usucapi\u00e3o, entre 12 de junho \u00a0at\u00e9 30 de outubro de 2020.<\/p>\n III)\u00a0 Da Resili\u00e7\u00e3o, Resolu\u00e7\u00e3o e Revis\u00e3o dos Contratos<\/u><\/span><\/strong><\/p>\n No \u00e2mbito das rela\u00e7\u00f5es contratuais, os artigos 6\u00ba e 7\u00ba presentes na PL n\u00ba. 1.179\/20 que visavam desestimular comportamentos oportunistas que se utilizassem da pandemia para eximir-se ao cumprimento dos contratos, foram vetados da Lei n\u00ba. 14.010\/20.<\/p>\n Assim, as duas normas legais vetadas dispunham, respectivamente, que: (a) as consequ\u00eancias da pandemia do COVID-19 \u00e0 execu\u00e7\u00e3o contratual, inclusive a aplica\u00e7\u00e3o do art. 393 de C\u00f3digo Civil, n\u00e3o teriam efeitos retroativos; e (b) ficariam afastadas a varia\u00e7\u00e3o cambial, a infla\u00e7\u00e3o, a desvaloriza\u00e7\u00e3o e a substitui\u00e7\u00e3o do padr\u00e3o monet\u00e1rio como causas para revis\u00e3o, reequil\u00edbrio ou resolu\u00e7\u00e3o por onerosidade excessiva (art. 317, 478, 479 e 480 do C\u00f3digo Civil).<\/p>\n Os vetos foram realizados sob a justificativa de que o ordenamento jur\u00eddico brasileiro j\u00e1 disp\u00f5e de mecanismos apropriados para modula\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es contratuais em situa\u00e7\u00f5es excepcionais, tais como os institutos da for\u00e7a maior e do caso fortuito e teorias da imprevis\u00e3o e da onerosidade excessiva.<\/p>\n \u00a0IV)\u00a0 <\/strong>Do Despejo<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n Quanto \u00e0s rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias, outro veto realizado diz respeito ao art. 9\u00ba que vedava, at\u00e9 30 de outubro de 2020, a concess\u00e3o de liminar nas a\u00e7\u00f5es de despejo para a desocupa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis movidas ap\u00f3s 20 de mar\u00e7o de 2020<\/strong> que se referiam \u00e0s hip\u00f3teses previstas no art. 59, \u00a7 1\u00ba, da Lei do Inquilinato.<\/p>\n No caso, o veto presidencial sustentou que o dispositivo contrariava o interesse p\u00fablico, pois, suspendia um dos instrumentos de coer\u00e7\u00e3o ao cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es pactuadas na aven\u00e7a de loca\u00e7\u00e3o \u2212 o despejo \u2212, por um prazo substancialmente longo, dando-se, portanto, prote\u00e7\u00e3o excessiva ao devedor em detrimento do credor, al\u00e9m de promover incentivo ao inadimplemento e em desconsidera\u00e7\u00e3o da realidade de diversos locadores que dependem do recebimento de alugueis como forma complementar ou, at\u00e9 mesmo, exclusiva de renda para o sustento pr\u00f3prio.<\/p>\n \u00a0V)\u00a0 <\/strong>Dos Condom\u00ednios Edil\u00edcios<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n Em rela\u00e7\u00e3o ao conv\u00edvio social nos condom\u00ednios edil\u00edcios, o art. 11 do PL n\u00ba. 1.179\/20 tamb\u00e9m sofreu veto presidencial, por entender-se que o artigo, ao conceder poderes excepcionais para os s\u00edndicos restringirem o uso de \u00e1reas comuns e restringir o uso das \u00e1reas particulares para fins de reuni\u00f5es e festividades, bem como da vaga de garagem por terceiros, violava a autonomia e a necessidade das delibera\u00e7\u00f5es por assembleia, em conformidade com seus estatutos, limitando demasiadamente, portanto, a vontade coletiva dos cond\u00f4minos.<\/p>\n Nos termos do art. 12, mantido sem vetos, a assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do C\u00f3digo Civil, e a respectiva vota\u00e7\u00e3o, poder\u00e3o ocorrer, em car\u00e1ter emergencial, at\u00e9 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade de cada cond\u00f4mino ser\u00e1 equiparada, para todos os efeitos jur\u00eddicos, \u00e0 sua assinatura presencial. N\u00e3o sendo poss\u00edvel a realiza\u00e7\u00e3o de assembleia condominial, os mandatos de s\u00edndico vencidos a partir de 20 de mar\u00e7o de 2020 ficam prorrogados at\u00e9 de 30 de outubro de 2020.<\/p>\n Por fim, o art. 13 estipula a obrigatoriedade, sob pena de destitui\u00e7\u00e3o do s\u00edndico, a presta\u00e7\u00e3o de contas regular de seus atos de administra\u00e7\u00e3o.<\/p>\n (VI)\u00a0\u00a0Da Conclus\u00e3o<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n A norma em quest\u00e3o traz seguran\u00e7a em mat\u00e9rias gerais de direito privado, como prescri\u00e7\u00e3o e decad\u00eancia e n\u00e3o retroa\u00e7\u00e3o dos efeitos da COVID-19 nos contratos, bem como em quest\u00f5es imobili\u00e1rias como usucapi\u00e3o e rela\u00e7\u00f5es condominiais, mas deixa de regular quest\u00f5es mais complexas e controvertidas, notadamente acerca de par\u00e2metros para revis\u00e3o contratual e cobran\u00e7a de penalidades em caso de rescis\u00e3o contratual.<\/p>\n Dentre estes pontos controvertidos no \u00e2mbito imobili\u00e1rio que ficaram de fora da Lei n\u00ba. 14.010\/20, destaca-se a revis\u00e3o de contratos de loca\u00e7\u00e3o \u2212 seja para prorrogar o pagamento do aluguel, seja para conceder desconto \u2013 e o t\u00e9rmino antecipado de contratos de aquisi\u00e7\u00e3o de unidade imobili\u00e1ria futura, atualmente regulado pela Lei de Distratos (13.786\/18).<\/p>\n Isto significa que as mat\u00e9rias acima mencionadas dever\u00e3o ser resolvidas, idealmente, atrav\u00e9s de comum acordo entre as partes, mediante concess\u00f5es rec\u00edprocas, conforme cada caso, ou, na falta de solu\u00e7\u00e3o amig\u00e1vel, por via litigiosa, hip\u00f3tese em que as decis\u00f5es poder\u00e3o ser as mais variadas, haja vista extensa diverg\u00eancia doutrin\u00e1ria e jurisprudencial a respeito.<\/p>\n Finalmente, cabe lembrar que os vetos, que foram v\u00e1rios, ser\u00e3o analisados pelo Congresso Nacional e ainda poder\u00e3o ser rejeitados. Se isso acontecer, novo informativo ser\u00e1 enviado informando a respeito<\/p>\n MATERIAIS:<\/strong><\/span><\/p>\n Inteiro teor da Lei n\u00ba. 14.010:\u00a0http:\/\/www.in.gov.br\/en\/web\/dou\/-\/lei-n-14.010-de-10-de-junho-de-2020-261279456<\/a><\/p>\n CONTATOS:<\/strong><\/span><\/p>\n Bernardo Schiller<\/a><\/strong><\/span> Theo Keiserman<\/span><\/a> Ivandro Trevelim<\/span><\/a>
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