{"id":5382,"date":"2021-04-29T23:57:51","date_gmt":"2021-04-30T02:57:51","guid":{"rendered":"https:\/\/cmalaw.com\/?post_type=namidia&p=5382"},"modified":"2023-06-28T21:15:34","modified_gmt":"2023-06-29T00:15:34","slug":"distressed-assets-ativos-problematicos-mas-nao-descartaveis","status":"publish","type":"conteudos","link":"https:\/\/cmalaw.com\/homolog\/conteudos\/distressed-assets-ativos-problematicos-mas-nao-descartaveis\/","title":{"rendered":"Distressed assets: ativos problem\u00e1ticos, mas n\u00e3o descart\u00e1veis"},"content":{"rendered":"

Por\u00a0Daniel Caravetti e J\u00falia Martini
\nFonte: GRI Club<\/a><\/strong><\/p>\n

Antigo pr\u00e9dio da Editora Abril deve ser leiloado em maio deste ano<\/strong><\/p>\n

Qualquer empreendimento imobili\u00e1rio est\u00e1 sujeito a falhas no decorrer do projeto, desencadeadas, por exemplo, por problemas financeiros ou lit\u00edgios. Nestes casos, o desenvolvedor imobili\u00e1rio pode perder o bem para o agente financeiro credor ou, simplesmente, haver a estagna\u00e7\u00e3o da obra.<\/p>\n

Assim se configuram os chamados\u00a0distressed assets<\/em>, ou ativos \u201cestressados\u201d, mas muitas vezes ainda proveitosos. Isso porque alguns players do setor imobili\u00e1rio se interessam pela compra de opera\u00e7\u00f5es problem\u00e1ticas, seja dos antigos desenvolvedores imobili\u00e1rios ou dos bancos que retomaram o bem. O objetivo, obviamente, \u00e9 recuperar e rentabilizar o projeto.<\/p>\n

“Gostamos dos processos mais estruturados, nos quais podemos conduzir uma dilig\u00eancia minuciosa e completa. Acreditamos que os bancos tamb\u00e9m se beneficiam deste modelo, uma vez que s\u00e3o capazes de vender m\u00faltiplos ativos numa \u00fanica transa\u00e7\u00e3o”, diz Carl Ainley, vice-presidente s\u00eanior e co-head de Real Estate Brazil da Cerberus Capital Management.<\/p>\n

Im\u00f3veis singulares, por sua vez, s\u00e3o geralmente negociados diretamente com os propriet\u00e1rios finais, via leil\u00f5es: “Podem ser vendidos para uso residencial ou comercial. Uma empresa, por exemplo, pode adquirir o espa\u00e7o, reformar e utilizar como laje corporativa. O mesmo pode ocorrer com um investidor que vise locar o escrit\u00f3rio”, afirma Diego Fonseca,\u00a0managing partner<\/em>\u00a0da Jive Investments.<\/p>\n

Igor Freire, CRO da Resale, empresa que cria marketplaces para a venda de retomados, lembra que o transtorno de um ativo estressado naturalmente reflete no pre\u00e7o de venda: “Existem im\u00f3veis que est\u00e3o ocupados e naturalmente requerem um processo judicial. Quem fica com essa responsabilidade \u00e9 o adquirente. Por exigir a reintegra\u00e7\u00e3o de posse, o pre\u00e7o do ativo vem com um des\u00e1gio”, acrescenta.<\/p>\n

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‘Limpeza’ dos\u00a0distressed assets<\/em><\/strong><\/p>\n

Considerando as grandes opera\u00e7\u00f5es, o des\u00e1gio na compra do ativo \u00e9 um importante ponto para rentabilizar o projeto. Rafael Bussi\u00e8re, s\u00f3cio do escrit\u00f3rio Campos Mello Advogados, cita as pend\u00eancias mais comuns nestes casos, que incluem problemas relativos \u00e0 ocupa\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

“Entre as adversidades mais relevantes, destacaria a ocupa\u00e7\u00e3o irregular, eventuais passivos ambientais e quest\u00f5es relacionadas \u00e0 titularidade, \u00e0 propriedade do bem. Na sequ\u00eancia tem outros subjacentes, como d\u00edvidas dos vendedores e poss\u00edveis credores que tentem obstar a venda do im\u00f3vel, aponta.<\/span><\/p>\n

Engana-se quem pensa que \u00e9 tarefa simples resolver as pend\u00eancias. Ricardo Cardoso, CEO e s\u00f3cio da Enforce, assegura que os desafios para ‘desestressar’ um im\u00f3vel s\u00e3o complexos e que, judicialmente, h\u00e1 muita morosidade no andamento dos processos.<\/p>\n

“Uma reintegra\u00e7\u00e3o de posse \u00e0s vezes demora 4 ou 5 anos porque existe a quest\u00e3o social, que s\u00e3o os ocupantes da \u00e1rea. Tamb\u00e9m h\u00e1 ativos problem\u00e1ticos por conta de tombamento, por exemplo. Isso caracteriza um pouco da diferen\u00e7a entre a incorpora\u00e7\u00e3o tradicional e o mercado estressado”, garante.<\/p>\n

Nas \u00e1reas ocupadas, Bussiere confirma a preocupa\u00e7\u00e3o do Judici\u00e1rio com o lado social: “Existe uma preocupa\u00e7\u00e3o com as pessoas, seja porque s\u00e3o hipossuficientes, seja porque fazem parte de uma comunidade de baixa renda ou porque desenvolvem uma atividade empresarial que garante in\u00fameros empregos naquela regi\u00e3o”.<\/span><\/p>\n

Ricardo Piccinini, fundador da Solv, comenta que, no caso de torres residenciais estressadas, h\u00e1 significativa complexidade porque a solu\u00e7\u00e3o \u00e9 \u00fanica para cada pessoa que comprou uma unidade, podendo as negocia\u00e7\u00f5es serem judiciais ou extrajudiciais. “Cada etapa deste processo deve ser feita de forma bem planejada, atuando com transpar\u00eancia com cada um dos clientes envolvidos”, assinala.<\/p>\n

Outro aspecto importante mencionado por Piccinini \u00e9\u00a0verificar a vig\u00eancia dos alvar\u00e1s, assim como de outros processos administrativos que correm na prefeitura, antes de retomar as obras. Notoriamente, o custo de todos os procedimentos envolvidos na \u201climpeza\u201d do ativo devem ser calculados antes da compra do mesmo e confrontados com o des\u00e1gio no pre\u00e7o.<\/p>\n

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Restaura\u00e7\u00e3o e venda dos\u00a0distressed assets<\/em><\/strong><\/p>\n

O custo da obra \u00e9 outra despesa que deve entrar na conta. “A maioria dos bens em dificuldade exige algum n\u00edvel de despesas de capital, seja para fazer face \u00e0 falta de manuten\u00e7\u00e3o nos \u00faltimos anos, seja para realizar atualiza\u00e7\u00f5es”,cita Carl Ainley.<\/p>\n

Em alguns casos, inclusive, os novos investidores optam por realizar uma mudan\u00e7a de uso no ativo. “\u00c0s vezes era originalmente um im\u00f3vel comercial, mas hoje s\u00f3 \u00e9 vi\u00e1vel como residencial, ou vice-versa. Em casos de bens grandes, atualmente pode ser feita uma convers\u00e3o para uso log\u00edstico, atendendo a uma demanda do mercado”, destaca Fonseca.<\/p>\n

Um ativo comercial atualmente estressado \u00e9 o antigo pr\u00e9dio da Editora Abril, que fica na marginal Tiet\u00ea, em S\u00e3o Paulo. A empresa teve sua d\u00edvida banc\u00e1ria comprada em 2019 pela Enforce, que passou a deter o pr\u00e9dio e deve leilo\u00e1-lo em maio deste ano. A Resale ser\u00e1 a plataforma integradora oficial do leil\u00e3o.<\/p>\n

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Tamanho do mercado no Brasil\u00a0<\/strong><\/p>\n

Considerando apenas ativos retomados, uma pesquisa da Resale calcula que o mercado brasileiro seja de quase R$ 19 bilh\u00f5es. O diretor Igor Freire acredita que “a tend\u00eancia \u00e9 o n\u00famero aumentar com a pandemia e a crise econ\u00f4mica, dependendo, por\u00e9m, da estrat\u00e9gia utilizada por cada banco\u201d.<\/p>\n

A Cerberus enxerga grande potencial nos\u00a0distressed assets<\/em>, principalmente para os investidores institucionais de longo prazo com mandatos flex\u00edveis. “As desloca\u00e7\u00f5es de mercado est\u00e3o criando oportunidades para trazermos as nossas solu\u00e7\u00f5es de capital e nossos conhecimentos operacionais”, afirma Carl Ainley, vice-presidente s\u00eanior e co-head de Real Estate Brazil da empresa.<\/p>\n

Para o CEO da Enforce, Ricardo Cardoso, mesmo que a concentra\u00e7\u00e3o no mercado de cr\u00e9dito brasileiro dificulte o crescimento do ramo, existem perspectivas positivas: \u201cO\u00a0mindset<\/em>\u00a0dos players tem mudado, os entes p\u00fablicos est\u00e3o mais atentos ao mercado e iniciativas v\u00eam acontecendo”.<\/p>\n

Por outro lado, Diego Fonseca,\u00a0managing partner<\/em>\u00a0da Jive Investments, afirma que ainda h\u00e1 poucos players no mercado devido \u00e0 necessidade de tecnologia, capacidade financeira e terminologia interna de resolu\u00e7\u00e3o de problemas para fazer tais investimentos, especialmente em ativos maiores. Quanto \u00e0 velocidade na aprova\u00e7\u00e3o de projetos, o executivo v\u00ea evolu\u00e7\u00e3o, especialmente na capital paulista.<\/p>\n

O s\u00f3cio do Campos Mello Advogados julga a precifica\u00e7\u00e3o como o maior desafio em uma opera\u00e7\u00e3o envolvendo ativos estressados. “Quando chega no ponto de equil\u00edbrio, a opera\u00e7\u00e3o \u00e9 bem sucedida\u201d, diz Bussiere.<\/p>\n

Enquanto isso, o fundador da Solv enxerga um mercado com infinitas oportunidades. “J\u00e1 mapeamos mais de 100 obras paradas e estamos com uma perspectiva positiva de crescimento, principalmente para\u00a0homebuilder<\/em>\u201d, finaliza.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<\/section>\n

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