STJ define que locação de curta duração em plataformas como Airbnb depende de aprovação do condomínio

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) estabeleceu entendimento a respeito da utilização de unidades residenciais para locação de curta duração por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. No julgamento do REsp nº 2.121.055, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, o colegiado decidiu, por maioria de votos (5×4), que a exploração de imóveis residenciais para hospedagens de curta duração depende de prévia autorização assemblear com quórum de dois terços dos condôminos, de forma que a convenção de condomínio seja alterada, para prever a referida modalidade de hospedagem.

O caso analisado pelo STJ teve origem em ação ajuizada por proprietária de unidade residencial em Minas Gerais, na qual se discutia a possibilidade de utilização da referida unidade por usuários de plataforma online de hospedagem por curtos períodos.

A autora da ação é proprietária de unidade que destinava para locações de curta estadia, por meio de plataforma eletrônica, durante os períodos em que não a utilizava para uso próprio. Contudo, o síndico do condomínio passou a exigir autorização prévia para as locações, mesmo sem previsão expressa nesse sentido na convenção de condomínio, sob alegação de que a prática descaracterizaria a destinação residencial do condomínio.

No tribunal de origem, a proprietária ajuizou ação declaratória com pedido de liminar visando garantir o direito de ofertar o imóvel independentemente de aprovação condominial, haja vista a ausência de vedação expressa na convenção. O pedido foi acolhido em sentença de primeiro grau, que dispensou a autorização do síndico. Entretanto, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) proferiu acórdão no sentido de que a jurisprudência do STJ admite a imposição de restrições à locação por plataformas digitais, ainda que não haja previsão expressa na convenção de condomínio.

O voto da relatora Ministra Nancy Andrighi, acompanhado pela maioria de votos dos demais ministros que integram a Segunda Seção do STJ, destacou que a alta rotatividade de hóspedes pode afetar o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores, e que, embora o STJ entenda que a simples utilização de plataformas digitais não altera a natureza residencial do imóvel, a exploração econômica reiterada e profissionalizada das locações de curta estadia pode configurar desvirtuamento da finalidade residencial.

Esse acórdão é relevante porque:

(i) reforça o entendimento do STJ, firmado no REsp 1.819.075, julgado em abril de 2021, de que a utilização de unidade residencial para estadias de curta duração, com alta rotatividade de ocupantes, pode violar a destinação residencial do condomínio; e

(ii) estabelece precedente no sentido de que, para permitir esse tipo de uso, é necessária a alteração da convenção condominial, mediante aprovação por quórum qualificado de dois terços dos condôminos, de modo a descaracterizar a destinação exclusivamente residencial do edifício.

O CMA acompanhará a publicação do acórdão, que poderá trazer esclarecimentos adicionais sobre os critérios utilizados pelo STJ para caracterização da atividade como incompatível com a destinação residencial do condomínio, oportunidade na qual será produzido novo material.

Nosso time de Imobiliário permanece à disposição para maiores esclarecimentos.