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25 jun 2026

STJ afeta recursos para fixar tese vinculante sobre locação de curta duração

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), conforme o Informativo nº 891 (02/06/2026), afetou os Recursos Especiais nº 2.272.537/SC e nº 2.272.536/SP ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443[1]), com o objetivo de uniformizar o entendimento sobre a possibilidade de restrição, em condomínios residenciais, de locações de curta duração realizadas por meio de plataformas digitais, independentemente de vedação expressa na convenção condominial. A proposta de afetação foi acolhida pela Segunda Seção do STJ e, em razão disso, foi determinada a suspensão, em âmbito nacional, dos processos que tratam da matéria.

A controvérsia decorre da existência de decisões divergentes no próprio STJ e nos tribunais de origem acerca da interpretação da cláusula de destinação residencial dos imóveis. Recentemente, ao julgar o REsp nº 2.121.055/MG, a Segunda Seção firmou entendimento no sentido de que a previsão de uso exclusivamente residencial é, em regra, suficiente para afastar a exploração econômica do imóvel por meio de locações de curta ou curtíssima duração, independentemente de vedação expressa, sendo necessária a aprovação de dois terços dos condôminos para autorizar tal prática.

No primeiro REsp afetado, de nº 2.272.537/SC, leading case do Tema 1.443, o proprietário da unidade explorava economicamente o imóvel por meio de locações de curta duração, inclusive mediante o aluguel fracionado por cômodos, utilizando a plataforma Airbnb. A elevada rotatividade de pessoas conferia à unidade características semelhantes às de um apart-hotel. Embora a convenção condominial previsse a destinação exclusivamente residencial das unidades, o condomínio reforçou posteriormente a restrição por meio do regimento interno, sem promover alteração formal da convenção.

Já no segundo REsp afetado, de n.º 2.272.536/SP, o locatário da unidade passou a sublocar o imóvel por curta temporada por meio do Airbnb e, inicialmente, a prática foi tolerada pelo condomínio, sobretudo em razão das dificuldades financeiras enfrentadas durante a pandemia e da inexistência de proibição expressa na convenção. Após, aproximadamente, dois anos, entretanto, o condomínio passou a impedir o ingresso dos hóspedes e deliberou, em assembleia, pela proibição das locações intermediadas por plataformas digitais.

Em ambos os casos afetados, portanto, discutem-se situações em que unidades autônomas eram exploradas por meio de plataformas digitais, com alta rotatividade de pessoas e características semelhantes a serviços de hospedagem, gerando controvérsias quanto ao desvirtuamento da finalidade residencial e à validade de restrições impostas pelos condomínios. O STJ afastou a existência de distinções relevantes entre os casos e concluiu que o núcleo da controvérsia é eminentemente interpretativo, relacionado ao alcance da cláusula de destinação residencial, e não propriamente às peculiaridades fáticas ou às pretensões indenizatórias deduzidas pelas partes. A elevada litigiosidade da matéria e a multiplicidade de entendimentos proferidos pelos tribunais de origem reforçaram a necessidade de padronização nacional da interpretação.

Por fim, a Corte reiterou que a definição do Tema 1.443 produzirá efeitos vinculantes em relação aos tribunais de origem, contribuindo para a redução do número de recursos submetidos ao Superior Tribunal de Justiça e para o fortalecimento do sistema de precedentes. Com fundamento no artigo 1.037, inciso II, do Código de Processo Civil, determinou-se a suspensão de todos os processos em curso que versem sobre a matéria, a fim de evitar decisões contraditórias e assegurar a uniformidade da jurisprudência.

O CMA acompanhará o tema repetitivo e, após o julgamento, produzirá novo material a respeito dos detalhes da decisão e efeitos da tese fixada. Nosso time de Direito Imobiliário está à disposição para eventuais dúvidas.

[1] “Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.”

Fontes:

 

 

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