STJ afetará a julgamento repetitivo controvérsia sobre rescisão de contrato não registrado de alienação fiduciária de imóvel
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 17/03/2026, afetou ao rito dos recursos repetitivos a controvérsia relativa à legislação aplicável à rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária quando a garantia não houver sido levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A matéria foi cadastrada como Tema 1.420/STJ e será apreciada no julgamento dos Recursos Especiais nºs 2.228.137, 2.226.954 e 2.234.349, todos sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. A questão submetida à sistemática dos recursos repetitivos consiste em definir se, nas hipóteses em que a alienação fiduciária foi pactuada contratualmente, mas não registrada, devem ser aplicadas as disposições da Lei nº 9.514/1997 ou as normas protetivas previstas no Código de Defesa do Consumidor.
Ao propor a afetação da controvérsia, a relatora destacou que o tema já foi objeto de diversos julgamentos pelos órgãos de direito privado do Tribunal, inclusive em decisões recentes, sem que tenha sido alcançada orientação uniforme acerca da matéria. A ministra também ressaltou a multiplicidade de recursos discutindo a mesma questão jurídica, justificando a fixação de tese vinculante destinada à uniformização da jurisprudência nacional.
A discussão possui estreita relação com o entendimento anteriormente consolidado pela Segunda Seção no julgamento do Tema 1.095/STJ. Naquela oportunidade, o Tribunal definiu que a resolução de contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária regularmente registrada deve observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, em razão de seu caráter especial, afastando-se a incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor.
O ponto que permanece controvertido diz respeito às situações em que a alienação fiduciária foi convencionada pelas partes, mas não chegou a ser formalizada mediante registro imobiliário. Nesses casos, discute-se se a ausência de registro impede a incidência do regime jurídico próprio da alienação fiduciária ou se, ao contrário, a simples previsão contratual da garantia seria suficiente para justificar a aplicação da legislação especial.
A depender da orientação a ser adotada pelo STJ, poderão ser significativamente alterados os efeitos decorrentes da resolução contratual, especialmente no que se refere ao procedimento aplicável, à restituição dos valores pagos pelo adquirente, à distribuição dos riscos do negócio e à preservação das garantias relacionadas ao crédito imobiliário. Em última análise, o Tribunal definirá se o registro constitui requisito indispensável para a incidência do regime especial instituído pela Lei nº 9.514/1997 ou se sua ausência autoriza a aplicação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, tema que afeta diretamente incorporadoras, loteadoras, instituições financeiras, investidores e adquirentes de imóveis.
Em razão da afetação da matéria ao rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção determinou a suspensão dos processos pendentes que discutam a mesma controvérsia e nos quais tenha sido interposto recurso especial ou agravo em recurso especial. Embora a afetação do tema não represente definição de mérito, a futura tese a ser fixada pela Segunda Seção terá potencial para uniformizar o tratamento jurídico da matéria e conferir maior previsibilidade às relações contratuais envolvendo negócios imobiliários garantidos por alienação fiduciária.
O CMA seguirá acompanhando a tramitação do Tema 1.420/STJ e os desdobramentos do julgamento perante o Superior Tribunal de Justiça. Após a definição da tese repetitiva e a publicação do respectivo acórdão, será elaborado novo informativo com análise detalhada dos fundamentos adotados pela Corte e de seus impactos práticos para o mercado imobiliário.
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