Artigo debate a utilização da usucapião em sede defensiva

A invocação da usucapião como argumento de defesa é uma questão amplamente discutida no âmbito do Direito Imobiliário, sobretudo em situações em que o réu, ao ser demandado em ações possessórias ou petitórias, afirma ser o legítimo proprietário do imóvel com base na aquisição por usucapião, diante do decurso do prazo legal exigido. As alterações promovidas pelo Código de Processo Civil de 2015 tornaram o tema ainda mais intricado, suscitando diferentes interpretações quanto à possibilidade e aos limites da utilização da usucapião em sede de defesa, inclusive quanto ao seu cabimento por meio de reconvenção.

Essa matéria não era objeto de questionamento, visto que um procedimento específico para a usucapião era previsto no CPC de 1973. Contudo, o novo Código trouxe diversas alterações, incluindo a revogação desse rito, o que gerou um debate, trazendo ideias divergentes, inclusive dos tribunais, em relação a esse tema. Diante desse novo cenário, grande parte da comunidade jurídica passou a sustentar que seria possível a utilização da usucapião na forma de reconvenção.

A admissibilidade do pedido de usucapião por meio de reconvenção figura entre os temas mais discutidos na atualidade. No entanto, o debate não deve se limitar ao reconhecimento da aquisição da propriedade entre as partes envolvidas, sendo necessário considerar também a viabilidade do registro da sentença e a consequente transferência do domínio. É essencial compreender que, apesar da usucapião não estar mais sujeita a um procedimento especial próprio, ela ainda observa normas específicas e preserva sua natureza declaratória e essencial no ordenamento jurídico.

Em ações possessórias, vê-se constantemente a alegação de posse, com animus domini fundamentado na posse prolongada, mas a argumentação não pode ser apenas baseada nesses pontos. Esse tipo de demanda, não tem como objetivo debater a titularidade dominial. Diferente das ações petitórias, que tratam diretamente da titularidade do domínio. Nessas ocasiões, a alegação de usucapião pode efetivamente anular o pedido do autor e consequentemente, tornar o pedido improcedente.

Do ponto de vista processual, o réu pode invocar a usucapião como argumento de defesa na contestação, sem precisar pedir o reconhecimento formal da propriedade, visando apenas afastar a pretensão do autor. Essa abordagem é, na visão da autora, a mais eficaz para assegurar o direito de defesa, já que permite utilizar fatos consolidados para sustentar a posse, inclusive de forma cumulativa com eventual ação declaratória autônoma.

Os principais entraves à reconvenção de usucapião não decorrem do conteúdo da ação original, mas sim da ausência das partes certas no processo. Isso ocorre especialmente quando o proprietário do registro ou confrontantes não participam da ação, como em casos de disputas possessórias movidas por antigos ocupantes, o que pode levar a uma declaração de usucapião sem garantir ao verdadeiro dono a oportunidade de se defender.

Apesar de o registro ter efeito erga omnes, excluir o antigo proprietário do processo compromete seu direito de defesa e pode gerar nulidades futuras. Por isso, o mais adequado é propor uma ação específica de usucapião, assim tornando válido o seu uso como argumento na contestação, assegurando, assim, o devido processo legal e a segurança jurídica do instituto.

Em suma, a usucapião pode ser usada como argumento de defesa na contestação, funcionando como proteção imediata, mas o ideal é que seja também ajuizada uma ação declaratória própria. Essa estratégia combinada garante não apenas uma defesa sólida no processo em curso, como também a obtenção de uma decisão definitiva sobre a propriedade, preservando a regularidade e segurança jurídica do procedimento.

Clique aqui para acessar o artigo na íntegra.

 

Boletim Informativo de Direito Imobiliário – Confira as notícias:

1. Artigo defende que a utilização da usucapião em sede defensiva é inadequada, e que deve ser feita uma ação declaratória autônoma
2. Impacto das novas tarifas dos EUA sobre o mercado imobiliário brasileiro
3. Notificação do devedor fiduciante por e-mail é válida, segundo o STJ
4. Provimento CNJ 194/2025