BIDI (Boletim Informativo de Direito Imobiliário)- Junho 2021

STJ decide pela possibilidade de leilão de imóvel em copropriedade, desde que a penhora só atinja a cota parte do devedor

Por força do julgamento do Recurso Especial nº 1.818.926, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal que indeferiu pedido de leilão judicial de imóvel indivisível, estabeleceu que é permitida a alienação integral do imóvel, desde que sejam garantidas ao coproprietário não devedor as proteções previstas pelo Código de Processo Civil (“CPC”), notadamente a preferência na arrematação do bem e a preservação total de seu patrimônio, caso convertido em dinheiro.

Na hipótese dos autos, houve a penhora da fração de 50% de uma loja comercial pertencente à executada, sendo a fração remanescente de titularidade de terceiro alheio à execução. Os direitos sobre a quota-parte da executada foram levados a leilão judicial, o qual, todavia, restou frustrado, por ausência de licitantes interessados.

Em razão disso, os credores, então recorrentes, requereram que o imóvel fosse integralmente submetido à hasta pública, com base no art. 843 do CPC, o que foi indeferido pelo juiz de 1º grau, tendo o Tribunal de Justiça do Distrito Federal confirmado esse entendimento. Os recorrentes, então, interpuseram Recurso Especial contra esta decisão.

Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, nos termos do artigo 843 do CPC é admitida a alienação integral de bem indivisível em qualquer hipótese de propriedade em comum, resguardando-se ao proprietário alheio à execução o equivalente em dinheiro de sua cota na propriedade.

Em seu voto, a relatora afirmou que “mesmo em se tratando de bem indivisível, a penhora deve cingir-se à quota-parte pertencente ao devedor, pois somente esta está afetada à execução e, uma vez liquidada, é que se destinará ao pagamento do credor.”

Continua a relatora afirmando que “ao coproprietário do bem indivisível até podem ser impostas a extinção do condomínio e a conversão de seu direito real de propriedade pelo equivalente em dinheiro − por uma necessidade de conferir eficiência ao processo executivo −, porém, até que isso ocorra, quando ultimada a alienação judicial, sua parcela do bem deve permanecer livre e desembaraçada”.

Os ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellize e Moura Ribeiro votaram com a Ministra Relatora e, por unanimidade, a Terceira Turma do STJ decidiu dar provimento ao Recurso Especial.

O inteiro teor do acórdão pode ser lido aqui.

Em julgamento de Recurso Especial, STJ define termo inicial da exigibilidade da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente em garantia.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por maioria, no Recurso Especial nº. 1.862.902/SC, que o termo inicial da exigibilidade da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente em garantia inicia-se após a data da alienação em leilão e, em casos excepcionais, a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor.

A controvérsia versa sobre a aplicação ou não da redação literal do artigo 37-A da Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel.

No caso do julgamento, a consolidação da propriedade ocorreu em 2015, ou seja, ainda na vigência da antiga redação do art. 37-A da Lei 9.514/97, pela qual a taxa somente seria devida a partir da data da alienação em leilão do imóvel e até a data em que o fiduciário, ou seu sucessor, viesse a ser imitido na posse do imóvel. Por força da Lei nº 13.465 de 2017, tal taxa passou a ser devida a partir da data de averbação da consolidação da propriedade fiduciária.

O voto vencedor foi proferido pelo Ministro Paulo Tarso de Sanseverino, que entendeu que a regra de aplicação da taxa poderia ser excepcionalmente aplicada antes dos leilões, eis que a posse era exercida precariamente dada a suspensão por liminar dos leilões extrajudiciais.

Nos termos da ementa do julgado, com base no voto de relatoria do Ministro Paulo Tarso de Sanseverino, “a interpretação do art. 37-A da Lei 9.514/97 não pode levar à conclusão de que em qualquer situação o credor possua direito à taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade e não da arrematação do imóvel”.

Assim sendo, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que a consolidação da propriedade deveria, naquele caso concreto, constituir o termo inicial da incidência da taxa de ocupação a fim de que fosse evitado o enriquecimento sem causa em favor do devedor, mas que, em regra, deveria ser data da alienação em leilão, de forma diversa da nova redação do artigo 37-A.

A íntegra do acórdão pode ser acessada aqui. 

Repetitivo do STJ vai definir aplicação do CDC à resolução de venda de imóvel com alienação fiduciária

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça irá julgar, em sede de recurso repetitivo, a aplicabilidade, ou não, do Código de Defesa do Consumidor – CDC na hipótese de resolução de contratos de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia. A afetação dos Recursos Especiais 1.891.498 e 1.894.504 para o rito dos repetitivos ocorreu sob o nº 1.095.

A discussão busca definir qual dispositivo deverá ser aplicado na hipótese de devolução dos valores financeiros pagos pelos devedores ao credor fiduciário durante a pactuação contratual: artigo 53 do CDC ou artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997.

Ambos os Recursos Especiais são de relatoria do Ministro Marco Buzzi, para quem o julgamento poderá evitar decisões divergentes nas instâncias de origem e o envio desnecessário de recursos ao tribunal.

O acórdão de afetação dos Recursos Especiais 1.891.498 e 1.894.504 podem ser lidos aqui e aqui, respectivamente.

Campos Mello Advogados tem nova sócia na equipe de Direito Imobiliário

O escritório Campos Mello Advogados recebeu como nova sócia da área imobiliária Maria Eduarda Bérgamo, que ficará baseada em São Paulo.

Maria Eduarda Bérgamo é graduada em direito pela PUC/RIO, possuindo vasta experiência em operações de compra e venda de ativos imobiliários comerciais e logísticos, inclusive envolvendo transferência de participações societárias; negociações de imóveis para uso diplomático por governos estrangeiros; locações complexas, como contratos de locações de longo prazo para uso por empresas de coworking e contratos built-to-suit; e em estruturação de operações envolvendo imóveis rurais no Brasil.

A nova sócia retorna ao Campos Mello Advogados após ter iniciado sua carreira jurídica como estagiária e advogada do escritório entre 2004 e 2007. Após sua primeira passagem pelo escritório, trabalhou como advogada interna na Brookfield Shopping Centers e atuou por mais de 10 anos como advogada no BMA Advogados.

Reconhecida como “Rising Star pelo The Legal 500 em 2019 e 2020 e autora de artigo na “Coletânea Lei de Distratos”, publicada pela Editora Quartier Latin, Maria Eduarda também é membro da OAB e da Comissão de Shopping Center do IBRADIM.

IBRADIM publica livro sobre o Imóvel Rural e suas particularidades coordenado por Luanda Backheuser e Ivandro Trevelim, sócio de Imobiliário do Campos Mello Advogados.

Em 16/06/2021, o Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM – lançou o livro “Direito Agrário – Atualidades sobre o Imóvel Rural e suas particularidades”. O livro reúne uma coletânea de artigos elaborados pelos integrantes da Comissão de Imóvel Rural e Contratos Agrários do IBRADIM.

A coordenação do livro contou com a participação de Ivandro Trevelim, sócio da equipe de Direito Imobiliário do Campos Mello Advogados, em conjunto com a advogada Luanda Backheuser. Além de coordenar o livro, Ivandro Trevelim contribuiu, ainda, com um dos artigos que o compõem, intitulado “Posse e Direito Agrario”.

O livro pode ser adquirido por associados do IBRADIM através desde link.

Senado aprova Projeto de Lei que determina a suspensão de despejos de imóvel até o fim de 2021.

No dia 23 de junho de 2021, o Plenário do Senado Federal aprovou, com 38 votos favoráveis e 36 votos contra, o Projeto de Lei 827/2020, da Câmera dos Deputados.

O texto suspende, até o fim deste ano, os efeitos de qualquer ato ou decisão emitido desde 20 de março de 2020, quando entrou em vigor o estado de calamidade pública, e se aplica a imóveis residenciais com aluguéis de até R$ 600,00 e não residenciais com aluguéis de até R$ 1.200,00.

O texto aprovado pelos senadores prevê, em razão do estado de calamidade pública, decorrente da pandemia da Covid-19, a suspensão, até 31 de dezembro de 2021, do cumprimento de medida judicial, extrajudicial ou administrativa que vise ato ou decisão de despejo, desocupação ou remoção forçada coletiva de imóvel privado ou público, urbano ou rural, de moradia ou para produção. A suspensão também valerá para concessão de liminar em ação de despejo.

O relator, senador Jean Paul Prates, rejeitou todas as 21 emendas apresentadas e considerou prejudicado o Projeto de Lei 3.224/2020, que trata do mesmo tema, de iniciativa do senador Rogério Carvalho (PT-SE). O referido Projeto de Lei tramitava apensado ao Projeto de Lei 827/2020. O senador Luis Carlos Heize  aprovou o texto com destaque, excluindo os imóveis rurais do âmbito do projeto. Dessa forma, após a alteração do texto pelo Senado, o Projeto de Lei 827/2020 retornará à Câmara dos Deputados, sua Casa Legislativa de origem, para que os deputados votem o texto com as alterações realizadas.

Para acompanhar a tramitação do Projeto de Lei 827/2020, clique aqui.

União digitaliza procedimento para remição de foro, de forma a torná-lo mais simplificado.

A União pretende facilitar a remição do foro, pelos proprietários do domínio útil de imóveis foreiros à União (o “enfiteuta”), por meio de um aplicativo, SPUApp. Com a remição, os enfiteutas, mediante pagamento pela aquisição do domínio pleno dos imóveis por eles ocupados, se tornarão proprietários dos imóveis até então foreiros, ficando desobrigados do pagamento do foro − taxa cobrada pela utilização das áreas − e do laudêmio, devido por ocasião da transferência da propriedade, equivalente a 5% do valor do imóvel. Os enfiteutas que optarem pelo pagamento do preço de aquisição do domínio pleno à vista terão um desconto de 25%.

A simplificação do processo de remição tem por objetivo, ainda, acabar com ações judiciais recorrentes entre a União e os enfiteutas.

Além disso, ocupantes regulares de imóveis, que atualmente pagam taxa anual pela utilização do espaço, também poderão adquirir o terreno da União por meio da Proposta de Manifestação de Aquisição (PMA), a ser regulamentada pela SPU.

A remição de foro e a regulamentação da PMA fazem parte do Programa SPU+, que visa monetizar R$ 110 bilhões em imóveis até 2022. Atualmente, são cerca de 600 mil imóveis inscritos em regime de aforamento e ocupação no país. O governo espera que com remição de foro através de procedimento digital seja feita arrecadação de cerca de R$ 5 bilhões.

A íntegra da Lei 14.011/2020 pode ser acessada aqui.

Provimento CGJ nº 46/2021 altera Código de Normas da CGJ do Rio de Janeiro para regulamentar a gravação em vídeo de lavraturas de escritura

Em 17/06/2021 foi publicado no Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro o Provimento CGJ nº 46 /2021 para incluir o artigo 239-A ao Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça – Parte Extrajudicial, que passou a ter a seguinte redação:

“Art. 239-A – Sendo um dos comparecentes – outorgante, outorgado ou outra pessoa que deva intervir no ato como interessado -, pessoa física não residente na mesma localidade da sede do serviço responsável pela lavratura, deverá a sua realização ser gravada em vídeo, com o registro em imagem da presença de, no mínimo, 3 empregados da serventia.

1º. O arquivo com a gravação será gerado e armazenado de forma segura com cópias de segurança na forma do Provimento CNJ nº 74/2018, fazendo parte do ato notarial, e deverá conter, no mínimo:

a) a identificação, a demonstração da capacidade e a livre manifestação das partes atestadas pelo tabelião de notas;

b) o consentimento das partes e a concordância com a escritura pública;

c) o objeto e o preço do negócio pactuado;

d) a declaração da data e horário da prática do ato notarial; e

e) a declaração acerca da indicação do livro, da página e do tabelionato onde será lavrado o ato notarial.

 Art. 2º. Este Provimento entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.”

 

Art. 2º. Este Provimento entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.”

Dessa forma, a alteração impõe a gravação de vídeo da realização da lavratura, com o registro em imagem da presença de, no mínimo, 3 empregados da serventia, nos casos em que um dos comparecentes não residir na mesma localidade da sede do serviço responsável pela lavratura.

Instrução Normativa da Receita Federal institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB

Em 25 de junho de 2021, foi publicada no Diário Oficial da União a Instrução Normativa RFB nº 2.030/21, que institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB, novo cadastro do governo que integra imóveis urbanos e rurais. O Cadastro Imobiliário Brasileiro faz parte do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, o Sinter.

Por meio da atribuição de um código de identificação individualizado para cada unidade, a ferramenta reúne todas as informações existentes sobre os imóveis urbanos e rurais. O código de identificação busca integrar o fluxo dos registros públicos ao fluxo dos dados fiscais, cadastrais e geoespaciais em um único banco de dados, produzindo informações atualizadas e confiáveis para a gestão pública.

Os dados básicos das unidades imobiliárias produzidos pela ferramenta ficarão disponíveis em plataforma online e o acesso poderá ser realizado através da “Consulta Descritiva e Gráfica da Inscrição no CIG”, no Sinter. A plataforma foi denominada como “e-CIB”.

As informações dos imóveis urbanos serão enviadas ao CIB pelos cadastros imobiliários municipais, enquanto as informações dos imóveis rurais serão fornecidas pelo Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR.

De acordo com o art. 5º da Instrução Normativa n° 2.030/2021, o código será atribuído às unidades imobiliárias independentemente de existir matrícula no registro de imóveis do município ou do título de domínio exercido pelo titular da unidade. Além disso, a Instrução Normativa em tela indica expressamente que a “inscrição no CIB e os efeitos dela decorrentes não geram qualquer direito de propriedade, domínio útil ou posse”.

As unidades imobiliárias que estiverem associadas à geometria fora do limite do território nacional; situadas em área urbana e associada a geometria fora do perímetro urbano; ou associadas a geometrias em sobreposição não serão inscritas no CIB.

A intenção do governo é reunir as informações atualizadas de todas as unidades imobiliárias do país, de modo a produzir um inventário de imóveis com tratamento georreferenciado, tornando possível, entre outras análises, visualizar a localização geoespacial de cada imóvel.

Para ler a íntegra da Instrução Normativa 2.030/21, clique aqui.