BIDI (Boletim Informativo de Direito Imobiliário) – Setembro 2021
Senado aprova possibilidade de condomínio edilício ser pessoa jurídica
No dia 16/09/2021, o Senado Federal aprovou projeto de lei que altera o Código Civil e a Lei de Registros Públicos para assegurar aos condomínios edilícios o direito de adquirir a natureza de pessoa jurídica. O PL agora segue para Câmara, onde será analisado e votado pelos deputados.
Pela legislação atual, os condomínios edilícios já possuem diversas obrigações legais, como o cadastro na Receita Federal para obtenção de um CNPJ, o dever de recolher contribuições sociais e preencher livros fiscais. Por outro lado, têm a possibilidade de contratar e ingressar com ações judiciais. A despeito disso, não possuem personalidade jurídica.
O Relator do projeto, senador Mecias de Jesus (Republicanos-RR), sustentou que “já existe, na perspectiva social, a visão do condomínio edilício como sujeito de direitos e deveres” e complementou que “a doutrina e jurisprudência vêm consolidando o entendimento do condomínio como pessoa jurídica, desta forma, assegurando personalidade jurídica ao mesmo”.
A transformação em pessoa jurídica se dará com o registro, junto ao Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas (RCPJ), do documento de instituição, da convenção e da ata da decisão que deliberou a constituição da pessoa jurídica, com o voto favorável dos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio.
Disponível em: https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2021/09/16/senado-aprova-possibilidade-de-condominio-ser-pessoa-juridica
Locação por temporada via Airbnb está sendo analisada pelo STJ
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) começou a votar, no dia 21/09/2021, se os condomínios estariam autorizados a proibir as locações temporárias de imóveis praticadas por plataformas digitais, como Airbnb. O julgamento foi interrompido por pedido conjunto de vista de dois ministros.
O caso em análise trata de um condomínio em Londrina, Paraná, que através de decisão em assembleia alterou sua convenção, proibindo o aluguel por temporada, isto é, locações com período inferior a 90 dias. Um dos condôminos ajuizou ação para anular tal deliberação. O juízo de primeira instância deu provimento ao pleito, mas o Tribunal de Justiça do Paraná alterou a sentença por entender que o direito de livre disposição de um imóvel em condomínio não pode prevalecer diante da vontade de vários condôminos que decidiram pela proibição do aluguel das unidades privadas por curtas temporadas.
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do caso e único a se manifestar sobre o tema até agora, votou no sentido de permitir a intervenção, entendendo que o condomínio pode decidir se é conveniente ou não a locação das unidades autônomas por curto período, mediante decisão da maioria dos condôminos. Para o relator, a prática de alugar imóveis por curtas temporadas pode afetar o sossego, a salubridade e a segurança das pessoas residentes no condomínio, já que a rotatividade de pessoas desconhecidas e sem compromisso com o lugar em que estão temporariamente inseridas seria bem alta. Complementa ainda que “o direito de propriedade assegurado constitucionalmente não é só de quem explora economicamente seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de lugar seguro para sua família, a paz e sossego necessários para recompor as energias“. Desta forma, o ministro vê que as restrições impostas pelos condomínios são razoáveis.
O Airbnb ingressou nos autos como assistente simples e manifestou-se no sentido de que a restrição do aluguel por temporada ofende o direito de propriedade garantido pela Constituição Federal e destacou que em 2019 tal nova forma de alugar permitiu circular R$10,5 bilhões na economia, enfatizando que muitas famílias vivem de aluguéis pela plataforma, especialmente em tempos de pandemia.
O CMA continuará acompanhando o julgado.
Disponível em: https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2021/09/21/ministro-do-stj-vota-a-favor-de-que-condomnio-possa-proibir-locao-via-airbnb.ghtml e https://www.conjur.com.br/2021-set-21/locacao-curta-airbnb-vetada-condominio-cueva
Em união estável, não retroage a definição de regime de bens por escritura
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a escritura pública que estabelece que a união estável será regida por regime diverso ao da comunhão parcial de bens não possui efeitos retroativos. No caso em comento, o casal iniciou o relacionamento em 1980 e permaneceu sem qualquer formalização até 2012, quando celebrou uma escritura pública declaratória de união estável. Dois anos após, foi celebrada uma nova escritura, três meses apenas antes do falecimento da esposa, determinando que o regime seria o da separação total de bens. À vista disso, as filhas da falecida ajuizaram ação, aduzindo que a mãe não possuía condições de saúde para tomar tal decisão.
Por maioria dos votos, triunfando o voto da ministra Nancy Andrighi, o egrégio tribunal deu provimento ao recurso especial, permitindo, dessa forma, que as filhas entrassem na linha sucessória da mãe pelo patrimônio que construiu ao longo da união estável estabelecida com o padrasto.
No voto vencedor, se esclareceu que a união estável não requer formalização e, conforme o artigo 1.725 do Código Civil estabelece, aplica-se o regime da comunhão parcial de bens, salvo se os companheiros tiverem estabelecido regime diverso em contrato escrito. Assim, para a ministra, “a ausência de contrato escrito convivencial não pode ser equiparada à ausência de regime de bens na união estável não formalizada, como se houvesse somente uma lacuna suscetível de ulterior declaração com eficácia retroativa“. Portanto, o silêncio das partes quando da celebração da escritura declaratória acerca do regime de bens não pode ser interpretado como uma ausência de estipulação.
Em consonância com o voto vencedor, o ministro Moura Ribeiro, em voto-vista, declarou que é incoerente afirmar que previamente à escritura que determinou o regime da separação de bens não houve nenhum regime que regia a união estável. Ademais, conforme complementa o ministro Ricardo Villas Boâs Cueva, também em seu voto-vista, o efeito retroativo poderia violar “a segurança jurídica, tendo em vista a possibilidade de atingir terceiros de boa-fé que celebraram, ao longo de 35 anos, negócios jurídicos com os companheiros, o que é inadmissível”.
Clique aqui para ler o acórdão
Disponível em: https://www.direitonews.com.br/2021/08/regime-bens-uniao-estavel-escritura-retroage.html
Registro eletrônico de imóveis contribuirá para melhoria do ambiente de negócios
A Corregedoria Nacional de Justiça lançou em 21/09/2021 o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC), sistema que vai interligar cerca de 3,5 mil cartórios de registro de imóveis em todo o país. A promessa é de que o sistema permitirá uma maior velocidade e segurança às transações vinculadas a imóveis e celeridade a atos da Justiça.
O novo sistema conta com 15 módulos, tais como cadastro de imóveis, pesquisa de bens, matrícula on-line, certidão digital, acompanhamento registral e será utilizado por todas as partes envolvidas em tais atos, desde os Tribunais de Justiça até os vendedores e compradores de um imóvel. O sistema se junta a outras soluções digitais importantes relacionadas a imóveis, como a Central de Indisponibilidade de Bens, a Penhora On-line e o Ofício Eletrônico.
O início de operação do SAEC é um importante passo para o projeto de Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), implantado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em 2019. O SAEC promete melhorar também o serviço realizado pelas serventias de registro de imóveis, tendo em vista que, com ajuda da tecnologia, se torna mais fácil o acompanhamento e controle da eficiência dos cartórios, através de indicadores e dados estatísticos fornecidos pelo próprio SAEC. A ferramenta também possibilitará a realização de inspeções remotas.
Para saber mais sobre o SAEC, acesse: https://registradores.onr.org.br/
Disponível em: https://www.cnj.jus.br/servico-de-registro-eletronico-de-imoveis-contribuira-para-melhoria-do-ambiente-de-negocios/
Fiagro: em 30 dias, CVM recebeu sete pedidos de análise de oferta
Desde 01/08/2021, foram protocolados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), para análise de oferta, sete Fundos de Investimentos nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagros), todos de caráter imobiliário. As operações, se somadas, preveem captar cerca de R$ 2,1 bilhões.
O pedido mais recente, apresentado pela Guide Investimentos, visa à captação de R$ 350 milhões pelo fundo NCH Recebíveis do Agronegócio. Outro pedido, apresentado pela Santa Fé Investimentos, tem por objetivo a captação de cerca de R$ 500 milhões, com o intuito de adquirir terras agrícolas, sendo, até o momento, a maior operação prevista apresentada.
Quando da aprovação da lei que criou os Fiagros, a expectativa do Senado era atrair R$ 1 bilhão ao final do primeiro semestre após a entrada em vigor da norma. No entanto, o potencial das ofertas no pipeline já se mostrou três vezes maior.
Antes da lei ser sancionada, os fundos dependiam de regulamentação da CVM. Com a criação de regras temporárias e experimentais dos Fiagros, se oportunizou o registro imediato das operações, através de plataforma já utilizada em fundos de investimento.
Disponível em: https://einvestidor.estadao.com.br/investimentos/cvm-pedidos-oferta-fundos-agronegocio/
Identificador cadastral de imóvel rural passará a ser denominado CIB
Motivada pelo esgotamento d Número do Imóvel na Receita Federal (Nirf), a Receita Federal atualizou a norma relativa ao referido número de cadastro de imóvel rural. Com a mudança, o Nirf foi substituído pelo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).
Antes, cada novo imóvel rural inscrito no Cadastro de Imóveis Rurais – Cafir gerava um Nirf seguindo uma ordem sequencial, composta por sete caracteres numéricos e um dígito verificador. Dessa forma, havia a possibilidade de emissão de, ao menos, 10 milhões de combinações. No entanto, após mais de 9.500.000 Nirfs emitidos, a Receita precisou alterar o sistema.
O identificador cadastral atualizado, além de aceitar números e letras, também passa a integrar a base do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). A denominação deixa de ser Nirf, passando a ser CIB.
Apesar da alteração, não haverá mudança no número para os imóveis rurais já cadastrados e, até que se atinja o último número disponível, continuarão sendo emitidos CIB exclusivamente numéricos.
Disponível em: https://www.gov.br/pt-br/noticias/agricultura-e-pecuaria/2021/08/nirf-e-substituido-pelo-cadastro-imobiliario-brasileiro-cib
Com a alta do IGP-M, fundos imobiliários se veem obrigados a revisar contratos
Em razão da desvalorização do câmbio, o IGP-M, tradicionalmente utilizado como indexador nos contratos imobiliários, teve uma disparada brusca, resultando uma alta acumulada de mais de 30% ao longo de 12 meses. Nesse cenário, os contratos de locação, comumente regidos pelo referido índice, tiveram reajustes substanciais, resultando em desocupação de alguns imóveis por seus locatários. Não somente, a alta do IGP-M também reverberou na indústria de fundos imobiliários (FIIs).
Assim como ocorre nos contratos de locação, os créditos contidos em recebíveis imobiliários também são reajustados com base no mencionado índice, razão pela qual as gestoras dos fundos imobiliários precisaram buscar soluções que não implicassem no repasse integral da variação do IGP-M para os contratos. Uma das alternativas encontradas pelas gestoras foi a adoção do IPCA como índice de atualização dos contratos, cuja alta acumulada em 12 meses está em 9,68%.
Entretanto, a adoção do IPCA não agradou a todos, existindo alguns casos em que foi repassado integralmente o ajuste do IGP-M, como nos casos dos fundos com característica high yield, que mantiveram o IGP-M.
Disponível em: https://6minutos.uol.com.br/economia/disparada-do-igp-m-forca-gestores-de-fundos-imobiliarios-a-rever-contratos-para-evitar-problemas/
Buscando investidores, incorporadora Bait passa a integrar a start-up Nomah, se abrindo ao aluguel flexível
A startup de locação flexível Nomah, com operação em São Paulo, anuncia a sua chegada ao Rio de Janeiro em parceria com a Bait, incorporadora da família Klabin. A união possibilita a entrada da Nomah no Rio de Janeiro, sendo que o primeiro empreendimento a receber a parceria é o Bossa 107, na Rua Barão da Torre, prédio em Ipanema com 29 apartamentos compactos já inteiramente vendido e com VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 35 milhões.
A start-up é responsável por fazer a intermediação entre investidores e inquilinos. Para os investidores que pretendem utilizar o imóvel para geração de renda, a Nomah faz a administração do imóvel, desde a reforma até a gestão dos hóspedes, cobrando taxa de 5% sobre o valor líquido de locação. Já para os inquilinos que procuram onde ficar, é cobrado uma taxa de serviço ao alugarem um imóvel pela plataforma on-line. Portanto, somente integrarão o portfólio da Nomah as unidades do Bossa 107 que tenham sido compradas por investidores e cujos donos queiram pagar por este serviço.
O público investidor tem sido extremamente relevante para a incorporadora, que, segundo seu o CEO, quer lançar o equivalente a R$ 1 bilhão em VGV nos próximos 12 meses. Quatro de seus empreendimentos terão parceria com a Nomah.
W3 lança primeiro residencial do Reviver Centro
Foi lançado no dia 17/09/2021 o projeto “Cores do Rio”, da W3 Engenharia, o primeiro empreendimento residencial a ser erguido de acordo com o Plano Urbano Reviver Centro. O prédio será erguido no n°. 52 da Rua Irineu Marinho e contará com 122 unidades, com estúdios, apartamentos de um ou dois quartos e até mesmo uma loja. As unidades poderão ser adquiridas a partir de R$ 260.000,00, valor que pode ser financiado em até 420 meses.
O “Cores do Rio” faz parte do Plano Urbano Reviver Centro, uma iniciativa da Prefeitura do Rio de Janeiro cujo objetivo é revitalizar a área central da cidade. Nos três primeiros anos a partir da entrega do apartamento, a Prefeitura concederá uma isenção no IPTU (Imposto Predial Territorial Urbana) e alíquotas reduzidas no ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), de modo a estimular a moradia na região. Segundo o diretor da W3 Engenharia, Flávio Wrobel, o “Cores do Rio” é uma oportunidade de democratizar a arquitetura, trazendo imóveis acessíveis e com design diferenciado.
Disponível em: https://diariodorio.com/primeiro-residencial-do-reviver-centro-sera-lancado-pela-w3/
Gafisa lança empreendimento no último terreno da Praia do Leblon
Foi lançado no mês de setembro no Rio de Janeiro o residencial “TOM Delfim Moreira”, projeto da Gafisa para o último terreno da orla da Praia do Leblon, no número 558, cujo metro quadrado alcança R$ 100 mil. O prédio terá apenas 6 unidades, com um apartamento em cada andar e a metragem varia de 284 até 501m², no caso da cobertura duplex. Com base no preço médio do metro quadrado, a expectativa é que o morador do topo do edifício tenha que desembolsar ao menos R$ 50 milhões.
O local onde o empreendimento será erguido era ocupado por duas casas geminadas há mais de 90 anos, sendo muito cobiçado por incorporadoras imobiliárias em razão de sua localização nobre. A Gafisa adquiriu o imóvel no começo de 2020, que foi demolido durante a pandemia.
Disponível em: https://blogs.oglobo.globo.com/capital/post/gafisa-comeca-vender-residencial-no-ultimo-terreno-da-praia-do-leblon-r-100-mil-o-m.html
Comentários