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23 out 2025

Consulta COSIT 89/2025: receita esclarece tributação aplicável à permuta financeira

Por meio da Solução de Consulta COSIT nº 89, de 23/06/2025, o contribuinte pessoa-física pretendeu entender qual é a forma de tributação a ser aplicada sobre os valores recebidos em alienação de imóvel no formato “permuta financeira”, por força do qual o alienante recebe participação nas vendas de empreendimento imobiliário.

No caso concreto, a incorporadora, ao pagar os valores relativos à sua participação no empreendimento, realizou a dedução, acordada em contrato, do percentual de 4% (quatro por cento) relativo aos valores que paga em razão da adesão ao regime especial tributário do patrimônio de afetação.

O contribuinte e peticionante da consulta entendeu que o correto seria pagar apenas 15% de ganho de capital, ou, alternativamente, ser enquadrado como parceiro da construtora para pagar apenas 4% (quatro por cento) de tributo, relativo ao Regime Especial de Tributação (RET), que prevê para a incorporadora alíquota unificada de 4%.

Em resposta à consulta, a Receita entendeu, em síntese, o seguinte:

a) o alienante deve apurar o valor da alienação em conformidade com a operação estipulada no contrato de compra e venda, caso haja, ou o valor de mercado, em conformidade com o disposto nos incisos I e II do art. 19 da IN RFB nº 84, de 2001;
b) esse valor deve ser ajustado caso, a qualquer momento, o montante total recebido supere as quantias tratadas no item “a)”;
c) esse ganho poderá ser tributado na proporção da parcela do valor recebido no mês em conformidade com o disposto no art. 31 da IN RFB nº 84, de 2001; e
d) é permitida a dedução de dispêndio com corretagem, devidamente comprovado, imputado ao alienante.

Portanto, para a Receita Federal, quando a operação de alienação envolve qualquer outro bem ou direito, que não seja bem imóvel, não é considerada permuta para fins tributários.

Em outras palavras, para a Receita a permuta financeira nada mais é do que alienação de imóvel a prazo, pois o preço é pago exclusivamente em dinheiro, ainda que calculado sobre o VGV do empreendimento e ainda que o alienante assuma parte do risco do empreendimento.

Por isto, os valores recebidos pelo alienante estão sujeitos exclusivamente à tributação de ganho de capital (alíquotas progressivas de 15 % a 22,5 %), sem possibilidade de dedução dos valores pagos no Regime Especial de Tributação (RET), que prevê, exclusivamente, para a incorporadora, a alíquota unificada de 4% (Lei nº 10.931/2004 e Lei nº 13.970/2019).

O alienante, pode, contudo, pagar o tributo conforme recebimento mensal decorrente da permuta financeira e deduzir o dispêndio com a comissão de corretagem.

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