Imóvel alienado fiduciariamente pode ser penhorado por taxas condominiais

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar os REsp 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, consolidou o entendimento de que imóveis alienados fiduciariamente podem ser penhorados para pagamento de dívidas condominiais. Anteriormente, prevalecia a tese de que o credor fiduciário, em regra uma entidade financeira, era o verdadeiro proprietário do imóvel enquanto não houvesse a quitação do financiamento. Por isso, a penhora era, na prática, inviável.

O entendimento mais recente do STJ se fundamenta na natureza propter rem da obrigação condominial. Segundo o STJ, mesmo quando alienado fiduciariamente, o imóvel integra o patrimônio do devedor e gera obrigações que, se inadimplidas, podem ensejar a penhora do bem para quitação da dívida. Para tanto, é imprescindível que o condomínio proceda com a citação do credor fiduciário, que poderá quitar a dívida e depois cobrar do fiduciante.

Referidas decisões consolidam o entendimento de que as normas previstas no art. 27, §8º, da Lei 9.514/1997 (“Lei de Alienação Fiduciária”) e no art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, que regulam a relação entre credor e devedor fiduciário, não podem restringir direitos de terceiros, como os condomínios dos quais os imóveis fazem parte. Impedir a penhora, destacou o STJ, significava “colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente”.

Com esse entendimento, o STJ fortalece a segurança jurídica dos condomínios e assegura que a inadimplência não recaia sobre a coletividade. Os precedentes deverão orientar futuras decisões e influenciar diretamente as estratégias de cobrança condominial em todo o país.

 

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