Informativo Imobiliário | Câmara dos Deputados aprova texto-base da Medida Provisória Nº. 915/19

Com o intuito de acelerar e desburocratizar o processo de alienação de imóveis da União, de forma a reduzir despesas e evitar o descumprimento do princípio constitucional da função social da propriedade, a presidência da república editou, no final de 2019, a Medida Provisória n°. 915, que teve seu texto-base aprovado na Câmara dos Deputados no dia 29 de abril de 2020.

Ressalta-se que foram apresentados 12 destaques na Câmara dos Deputados, isto é, pedidos para que determinados trechos ou emendas do texto sejam votados separadamente, o que deverá ocorrer na próxima semana. Ademais, o projeto ainda passará pelo Senado Federal, onde poderá sofrer mais alterações.

A referida Medida Provisória, a ser convertida em lei, modifica as seguintes normas: (i) Lei 6.015/73; (ii) Lei nº. 9.636/98; (iii) Lei nº. 13.240/15; (iv) Lei nº. 13.259/16; (v) Lei nº. 13.874/19; (vi) Decreto-Lei No. 2.398/87; além de outras inserções.

Trataremos, de forma sintética, das mudanças mais relevantes no âmbito direito imobiliário.

(i) Modificações na Lei nº. 9.636/98:

Dentre todas as leis alteradas pela norma em tela, a Lei 9.636/98 foi a mais impactada, como não poderia deixar de ser, eis que versa de forma mais direta justamente sobre a alienação, administração e aforamento de bens imóveis de domínio da União. Vejamos, portanto, as mais relevantes novidades implementadas na Lei nº. 9.636/98.

a) Limitação à atualização de valores do domínio útil

Diante da modificação do disposto no § 8º do art. 11-B, a norma em comento introduziu um limite à atualização de valores devidos pelo detentor do domínio útil de imóvel submetido ao regime de enfiteuse.

Assim sendo, débitos relacionados ao foro e à taxa de ocupação – cobranças anuais pela utilização da propriedade – além de outras receitas extraordinárias, não poderão exceder a cinco vezes a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), inclusive para as hipóteses de inconsistências cadastrais.

b) Avaliação com dispensa de licitação
A alteração do caput do art. 11-C possibilita a contratação, com dispensa de licitação, além da Caixa Econômica Federal – já permitida anteriormente – de empresas públicas, órgãos ou entidades da administração pública direta ou indireta da União, do Distrito Federal, dos Estados ou dos Municípios cuja atividade fim seja o desenvolvimento urbano ou imobiliário.

Ademais, conforme o novo § 7º do art. 11-C, empresas especializadas, as quais já eram autorizadas − mediante licitação − a realizarem a avaliação em pauta, de agora em diante precisarão ter seus laudos de avaliação homologados pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União ou pelo órgão ou entidade pública gestora do imóvel.

c) Planta de valores para avaliação:
Pelo art. 11-C, §4º, recém acrescentado, a alienação de imóveis urbanos de até 250m² e imóveis rurais de até o limite do módulo fiscal, definido pelo Incra, poderá ser realizada pelo valor conferido pela planta de valores fornecida pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União.

A referida planta apresenta fórmula de cálculo que permite definir os valores venais de todos os imóveis urbanos de um município por meio da avaliação individual de cada uma das propriedades. Nos termos do § 5º do dispositivo em comento, deve ter como norte métodos estatísticos de pesquisa mercadológica e níveis de precisão compatíveis com o risco.

d) Remição de foro:
Nos termos do art. 16-I, outra quantia que poderá ser mensurada pela planta de valores supracitada é a de remição de foro. O procedimento em questão dispensará, ainda, a edição de portaria da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União autorizando a remição. Para tudo isso, faz-se necessário que o imóvel tenha valor de remição dentro do limite a ser estabelecido por ato do Ministro de Estado da Economia.

Esclarecemos que a remição de foro é o ato pelo qual o proprietário foreiro adquire o domínio direto do imóvel, deixando então de pagar o foro e laudêmio, em caso de alienação do domínio útil.

e) Proposta de aquisição de imóveis:
Qualquer interessado poderá apresentar propostas de aquisição de imóveis da União que não estejam inscritos no regime de enfiteuse ou em ocupação. É o que dispõe o art. 23-A, que estabelece, ainda, em seu § 2º, que a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União analisará a proposta de acordo com conveniência e a oportunidade.

De acordo com o art. 23-A, § 3º, em caso de manifestação favorável da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União acerca da conveniência e a oportunidade de alienar o imóvel e, não havendo avaliação do imóvel dentro do prazo de validade, o interessado deverá providenciá-la, às suas custas, por avaliador habilitado ou empresa especializada.

f) Direito de preferência de quem arcou com os custos da avaliação:
Pelo § 6º do art. 24, o particular que houver custeado a avaliação tem preferência no direito de adquirir o imóvel em igualdade de condições com o vencedor da licitação, desde que eventuais cessionários de direito real ou pessoal, locatário, arrendatário em dia com obrigações junto à Secretaria de Patrimônio da União (“SPU”) e ocupantes regulares não exerçam, antes, o aludido direito.

Essa previsão tem sido criticada do ponto de vista constitucional e por contrariar diretrizes da Lei nº. 8.666/93, na medida em que, de acordo com este entendimento, violaria o princípio da isonomia ao conceder tratamento diferenciado a um particular, justificável tão somente para a consecução do interesse público e de outros valores igualmente constitucionais, o que não se vislumbraria no caso concreto, pelo simples fato de ter pago a avaliação do imóvel.

g) Possibilidade de concorrência e leilão eletrônicos:
O art. 24, § 8º permitirá que a alienação e procedimentos licitatórios dos imóveis da União possam ocorrer por meio de recursos da tecnologia da informação, com a utilização de sistemas próprios ou disponibilizados por terceiros, mediante acordo ou contrato. Isso viabilizará, portanto, a realização de concorrência e leilão eletrônicos.

h) Desconto de 25% em caso de leilão fracassado:
Em caso de concorrência ou leilão deserto ou fracassado, nos termos do novo § 1º do art. 24-A, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União poderá realizar a segunda concorrência ou leilão público com desconto de 25% incidente sobre o valor da avaliação vigente.

Na hipótese, por outro lado, da concorrência ou leilão público deserto ou fracassado por duas vezes consecutivas, os imóveis serão automaticamente disponibilizados para venda direta, necessariamente com o desconto de 25% sobre o valor de avaliação.

O caráter imperativo dado pelo legislador acerca do desconto, bem como o valor certo de 25% (e não de até 25%), foi objeto de críticas, eis que obsta que a União alcance o melhor resultado na alienação, o que é do interesse público.

i) Possibilidade de alienação por lote:
Com a inclusão do art. 24-B, será possível a venda de imóveis públicos por lotes. Para isso, de acordo com o novo texto, um parecer técnico deverá ser redigido indicando que haverá uma maior valorização, liquidez, outras situações decorrentes de práticas normais de mercado ou em que se observem condições mais vantajosas para a administração pública, devidamente fundamentadas.

j) Possibilidade de alienação por terceiros contratados:
A inserção do art. 24-C, por sua vez, introduziu a faculdade da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União de contratar terceiros para (i) a elaboração de propostas de alienação para bens individuais ou lotes de ativos imobiliários da União; (ii) a execução de ações de cadastramento, de regularização de avaliação e de alienação dos bens imóveis; e (iii) a execução das atividades de alienação dos ativos indicados, incluídas a realização do procedimento licitatório e a representação da União na assinatura dos instrumentos jurídicos indicados.

A remuneração dos contratados poderá ser fixada, por percentual da operação concluída, ou por combinação de ambas modalidades, sendo que eventuais gastos efetuados com terceiros subcontratados necessários para a operação serão ressarcidos.

k) Possibilidade de contratação do BNDES sem licitação:
De acordo com o art. 24-D, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União poderá contratar o BNDES, prescindindo de licitação, com a finalidade de realizar estudos e executar o plano de desestatização de ativos imobiliários da União.

O banco terá, nos termos do § 4º do art. 24-D, remuneração fixa, variável, ou uma combinação de ambas modalidades, de até 3% da receita decorrente de cada plano de desestatização. Ademais, eventuais gastos efetuados com terceiros subcontratados necessários para a execução dos planos serão ressarcidos.

(ii) Modificações na Lei nº. 13.259-16:
Após acréscimo do art. 4º-A na lei em questão, o crédito inscrito em dívida ativa da União poderá, em determinadas circunstâncias, ser extinto através de dação em pagamento de bens imóveis com valor histórico, cultural, artístico, turístico ou paisagístico.

Para isso, necessário que haja estado de calamidade pública reconhecido em ato do Poder Executivo federal no momento da dação, além do preenchimento dos seguintes requisitos: (i) o imóvel deve estar localizado nas áreas descritas nas informações de desastre natural ou tecnológico e (ii) as atividades empresariais do devedor legítimo proprietário do bem imóvel devem decorrer das áreas afetadas pelo desastre.

Na hipótese de desastre tecnológico, consumada a dação para a extinção dos débitos tributários, a União se sub-rogará nos direitos inerentes à indenização devida pelo causador do dano e, na hipótese de inadimplemento, promoverá a inscrição em dívida ativa dos valores apurados em procedimento administrativo próprio.

Não serão aceitos imóveis de difícil alienação, inservíveis ou que não atendam aos critérios da necessidade, utilidade e conveniência.

(iii) Modificações na Lei nº. 13.240/15:
Se anteriormente quaisquer imóveis que constituíam o patrimônio imobiliário do Fundo do Regime Geral da Previdência Social (FRGPS) poderiam ser transferidos para o patrimônio da União, que lhes daria destinação econômica, a nova redação do art. 22 determinou que imóveis não operacionais terão sua gestão transferida para a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SCGPU).

Imperioso salientar que, mais do que os imóveis deixarem de ser incorporados ao patrimônio da União, os recursos financeiros obtidos na gestão da SCGPU provenientes de alienação ou utilização onerosa desses imóveis serão repassados ao FRGPS.

Caberá, também à SCGPU, identificar imóveis que não tenham aproveitamento econômico ou não apresentem potencial imediato de alienação ou de utilização onerosa para conferir-lhes destinações sociais, tais como utilização em programas habitacionais e de regularização fundiária.

(iv) Celebração de contrato de gestão para a ocupação de imóveis públicos pela Administração Pública:
O art. 7º do texto-base da MP 915/19 estabeleceu a possibilidade de a Administração Pública celebrar contrato de gestão para a ocupação de imóveis públicos, que consiste em prestação de serviços de gerenciamento e manutenção do imóvel, incluído o fornecimento dos equipamentos, materiais e outros serviços necessários ao uso do imóvel pela administração pública por escopo ou continuados.

O contrato poderá incluir a realização de obras para a adequação do imóvel e ter prazo de duração de até 20 anos quando contiver investimentos iniciais relacionados pertinentes à realização de obras e fornecimentos de bens. Nessa hipótese, os bens disponibilizados serão de propriedade do contratante.

(v) Demarcação do terreno de marinha e atualização cadastral perante a SPU:
Uma das emendas acolhidas pelo Congresso Nacional instituiu o processo de demarcação de terreno de marinha, além da atualização cadastral perante a SPU.

Assim, a inclusão do art. 6º na norma em pauta objetiva, por um lado, promover justiça aos detentores de terreno insular. Por outra ótica, visa reduzir as inúmeras ações que tramitam em face da União, que invariavelmente tem sido vencida no Poder Judiciário. Reduz-se, portanto, os litígios a simples solicitações de regularização do cadastro imobiliário.

(vi) Conclusão:
Diante de tantos imóveis em propriedade da União que inflam suas despesas sem benefício público, o atual governo busca desestatizar seus bens, conferindo a particulares a oportunidade de dar melhor destinação a imóveis que encontram-se desprovidos de finalidade, o que levou o Secretário de Desestatização a chamar o Estado Brasileiro de “a maior imobiliária do mundo”.

Necessário aguardar as alterações finais que a Medida Provisória − agora Projeto de Lei de Conversão, cujo texto-base foi recém-aprovado −, ainda deve sofrer na Câmara e no Senado.

 

Bernardo Schiller
Sócio
T: +55 21 3262-3004
E: bschiller@cmalaw.com

Theo Keiserman
Sócio
T: +55 21 3262-3021
E: theo.abreu@cmalaw.com

Ivandro Trevelim
Sócio
T: +55 11 3077-3561
E: ivandro.trevelim@cmalaw.com

Cristiano Schiller
Associado
T: +55 21 2217-2014
E: cristiano.schiller@cmalaw.com