Lei 13.097/2015 é alterada para reforçar o princípio da concentração dos atos na matrícula
No dia 20 de março deste ano, foi sancionada pelo Presidente Luiz Inácio Lula da Silva a Lei n° 14.825/24, que introduziu o novo inciso V no artigo 54 da Lei 13.097 de 2015. O referido artigo 54 teve por objetivo introduzir o princípio da concentração dos atos na matrícula no ordenamento brasileiro.
O artigo 54 passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
[…]
V – averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.”
A finalidade do artigo 54 é proteger as transações imobiliárias realizadas por terceiros que não têm ciência de situações que possam ocasionar a invalidação da transação, na medida em que tais situações não foram averbadas na matrícula do imóvel objeto de negócio imobiliário. Mais especificamente, a alteração do artigo 54 adicionou mais uma hipótese expressa de constrições judiciais que precisam estar averbadas na matrícula do imóvel para que a transação seja considerada válida, notadamente aquelas decorrentes de hipoteca judiciária ou ação de improbidade administrativa, em adição às demais hipóteses de averbação previstas no referido artigo.
Tal inclusão não modifica, contudo, o conceito que já havia sido estabelecido pelo artigo 54, mas apenas visa reforçá-lo. Cabe notar, ainda, que tal artigo 54 deve ser interpretado conjuntamente com outros artigos do ordenamento jurídico, notadamente o artigo 792 do Código de Processo Civil, que prevê o seguinte:
Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:
I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;
II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828 ;
III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;
IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
V – nos demais casos expressos em lei.
Destaca-se que o artigo 792 continua prevendo que a mera existência de uma ação judicial ao tempo da alienação ou da oneração é considerada fraude à execução, independentemente de sua averbação na matrícula imobiliária, o que constituiria uma exceção ao princípio da concentração dos atos na matrícula previsto no artigo 54 da Lei 13.097/2015.
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2. Lei 13.097/2015 é alterada para reforçar o princípio da concentração dos atos na matrícula
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