NOVA REGULAÇÃO DE OFERTAS PÚBLICAS DE CONDO-HOTEL NO BRASIL
Comissão de Valores Mobiliários confere mais segurança jurídica a ofertas públicas de Contrato de Investimento Coletivo Hoteleiro (CIC Hoteleiro) com a edição da Instrução Normativa nº 602/2018*
A Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) editou no dia 27/08/2018 a Instrução Normativa nº 602/2018 (“Instrução”), que dispõe sobre a oferta pública de CIC Hoteleiro, utilizado para viabilizar o financiamento da construção de edifícios hoteleiros sob a forma de condomínio edilício (“condo-hotel”).
As ofertas públicas de CICs hoteleiros envolvendo esforços de venda de partes ideais de condomínios voluntários continuam sujeitas à regulamentação específica da CVM sobre ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários.
Uma das principais novidades da nova regulamentação é a mudança do papel da operadora hoteleira na oferta. A nova Instrução define como sendo ofertante “a sociedade incorporadora ou qualquer outra pessoa que realize esforços de distribuição pública de CIC hoteleiro”. Portanto, restou reconhecido que a operadora hoteleira, na grande maioria dos casos, não tem ingerência e qualquer participação pelos esforços de venda dos CICs Hoteleiros e, por consequência, não deve se enquadrar no conceito de ofertante nessas condições.
A nova regulação também prevê maior flexibilidade para obrigações durante a fase de operação do empreendimento, visto que, após o terceiro ano de atividade, a assembleia de condôminos pode dispensar a necessidade de auditoria independente de resultados trimestrais e anuais do empreendimento.
Outra novidade é que a aprovação prévia do material publicitário passa a ser facultativa, tornando o pedido de registro de distribuição do CIC Hoteleiro mais ágil. Nesse novo formato, a análise do pedido de registro não fica prejudicada caso o material publicitário não esteja disponível quando do protocolo do pedido de dispensa junto à CVM. A Instrução estabelece ainda requisitos objetivos e detalhados de conteúdo e forma para as campanhas publicitárias e contratos de condo-hotel, passando, inclusive, a dispensar a aprovação pelo órgão das futuras modificações e atualizações dos materiais publicitários. Tais mudanças gerarão economia ao ofertante e tornarão mais célere o processo de registro da oferta.
Outras mudanças que merecem destaque:
- As ofertas estarão sujeitas ao registro prévio da CVM, ressalvadas determinadas hipóteses nas quais é assegurada a dispensa automática de registro.
- A definição do cronograma para a realização da oferta, com estabelecimento de prazos para início e encerramento, bem como para a divulgação do registro do memorial de incorporação no registro de imóveis.
- O aprimoramento do conteúdo do prospecto e do estudo de viabilidade econômica e financeira do empreendimento hoteleiro.
- A previsão do dever das incorporadoras de fiscalizar a atuação das corretoras de imóveis, de maneira a induzir o aprimoramento das práticas comerciais utilizadas durante as ofertas.
Tais alterações certamente criam um regime regulatório mais equilibrado, no qual a operadora hoteleira não ofertante colaborará com a confecção dos documentos da oferta sem, contudo, ser responsável por atribuições naturalmente imputáveis a agentes que efetivamente distribuam os valores mobiliários.
A Instrução acompanha mudança de entendimento do órgão sobre o assunto. Em julgamento recente, do dia 28/08/2018, o Colegiado da CVM absolveu uma operadora hoteleira e seus administradores sob o fundamento de que os atos tipicamente praticados pelo operador hoteleiro não se confundem com atos de distribuição, restando destacado pelo relator, inclusive, o alinhamento da decisão com o tratamento da matéria na recém-editada Instrução, em especial no seu art, 2º, II.**
*, ** – Links para o conteúdo da Instrução e da decisão no procedimento CVM RJ2017/2225 abaixo:
CVM RJ2017/2225 (Dir. Gustavo Gonzalez)
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