STJ define que base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, em sede do Recurso Especial 1.937.821 e sob o rito dos recursos repetitivos, o Tema 1113, estabelecendo que a base de cálculo para a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda deve ser o valor de transmissão do imóvel em condições normais de mercado, não se vinculando ao valor venal utilizado para cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

Através do tema 1113, o STJ estabeleceu que ao Município é vedado arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valor de referência por ele determinado de forma unilateral.

Pelo mesmo tema, o STJ estabeleceu, ainda, a presunção de boa-fé do contribuinte na declaração do valor da transação pelo contribuinte, no sentido deste valor ser condizente com o valor de mercado. Tal presunção somente poderá ser afastada pelo fisco municipal mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, com abertura de contraditório, nos termos do artigo 148 do CTN, demonstrando que o valor declarado é incompatível com a realidade.

Para o relator, Ministro Gurgel de Faria, o valor venal declarado pelo contribuinte será a base de cálculo do ITBI para fins de transmissão do imóvel, na medida em que este valor corresponderá ao valor de mercado do imóvel, que considerará as características individuais do bem, tal como benfeitorias realizadas.

Apesar de ser possível a delimitação de um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada imóvel negociado pode sofrer variações decorrentes de circunstâncias específicas. Portanto, o lançamento de ofício do valor ITBI despreza as particularidades do imóvel e da transação, haja vista a impossibilidade de o fisco ter conhecimento de todas as variáveis que determinam o valor do imóvel transmitido. A adoção de um valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, o que violaria o disposto no artigo 148 do CTN.

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Disponível em: https://www.conjur.com.br/2022-mar-09/base-calculo-itbi-nao-vinculado-iptu-decide-stj

 

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