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Informativo Imobiliário | Lei Nº 14.010/20 − Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado

13 / 06 / 2020

Foi publicada, em 12/06/20, a Lei nº 14.010/20, dispondo sobre a instituição do Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET) para as relações jurídicas de direito privado, em virtude da pandemia do coronavírus (COVID-19).

Diante da crise nas relações de direito privado causada pela pandemia da COVID-19 e da necessidade de resguardar o cenário econômico-social brasileiro, o Poder Público vem adotando diversas medidas de caráter de urgência para amenizar os efeitos da COVID-19.

Assim, o Senador Antônio Anastasia apresentou, no dia 31/03/2020, o Projeto de Lei nº. 1.179/20, dispondo sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET). Após o devido processo legislativo, o Projeto de Lei, agora convertido na Lei nº 14.010/20, com vetos a serem analisados pelo Congresso, baseia-se em alguns princípios, como, por exemplo: (a) não alterar as leis vigentes, mas apenas criar regras transitórias que atuem durante o período de pandemia;  (b) limitar-se a matérias de direito privado, deixando questões tributárias e administrativas para outros projetos.

No presente informativo, iremos apresentar as principais mudanças trazidas pela Lei nº 14.010/20 no âmbito imobiliário, não tratando, portanto, das regras transitórias de direito consumerista, concorrencial, família e sucessões e da política nacional de mobilidade urbana, que também foram, previamente aos vetos da presidência, objeto desta Lei.

I)  Da Prescrição e Decadência

O art. 3º dispõe que os prazos prescricionais e decadenciais do ordenamento, inclusive em lei especial, se consideram impedidos ou suspensos, conforme o caso, entre 12 de junho e 30 de outubro de 2020, sendo mantida a eficácia das hipóteses específicas de impedimento, suspensão e interrupção dos prazos prescricionais que já tenham operado por força de norma específica.

Neste sentido, ficam suspensos todos os prazos prescricionais, por serem, sempre e obrigatoriamente, exercidos em juízo, mas a suspensão não será aplicável aos direitos potestativos sujeitos a prazos decadenciais que podem ser exercidos fora dele.

Desta forma, permanecem inalterados, sem suspensão, por exemplo, os seguintes prazos: (a) prazo de denúncia de incorporação ( art. 34 da Lei nº 4.954/64); (b) prazo de purga de mora do devedor fiduciante (art. 26, §4° da Lei nº 9.514/97); e (c) prazos da Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/91), como, por exemplo, o prazo de 90 dias para o adquirente do imóvel denunciar o contrato sem cláusula de vigência (art. 8, §2°).

Por fim, as prescrições e decadências consumadas até 11/06/2020 não poderão ser ressuscitadas.

II)  Do Usucapião

O art. 10 determina a suspensão dos prazos de aquisição de propriedade imobiliária ou mobiliária, nas diversas espécies de usucapião, entre 12 de junho  até 30 de outubro de 2020.

III)  Da Resilição, Resolução e Revisão dos Contratos

No âmbito das relações contratuais, os artigos 6º e 7º presentes na PL nº. 1.179/20 que visavam desestimular comportamentos oportunistas que se utilizassem da pandemia para eximir-se ao cumprimento dos contratos, foram vetados da Lei nº. 14.010/20.

Assim, as duas normas legais vetadas dispunham, respectivamente, que: (a) as consequências da pandemia do COVID-19 à execução contratual, inclusive a aplicação do art. 393 de Código Civil, não teriam efeitos retroativos; e (b) ficariam afastadas a variação cambial, a inflação, a desvalorização e a substituição do padrão monetário como causas para revisão, reequilíbrio ou resolução por onerosidade excessiva (art. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil).

Os vetos foram realizados sob a justificativa de que o ordenamento jurídico brasileiro já dispõe de mecanismos apropriados para modulação das obrigações contratuais em situações excepcionais, tais como os institutos da força maior e do caso fortuito e teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva.

 IV)  Do Despejo

Quanto às relações locatícias, outro veto realizado diz respeito ao art. 9º que vedava, até 30 de outubro de 2020, a concessão de liminar nas ações de despejo para a desocupação de imóveis movidas após 20 de março de 2020 que se referiam às hipóteses previstas no art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato.

No caso, o veto presidencial sustentou que o dispositivo contrariava o interesse público, pois, suspendia um dos instrumentos de coerção ao cumprimento das obrigações pactuadas na avença de locação − o despejo −, por um prazo substancialmente longo, dando-se, portanto, proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, além de promover incentivo ao inadimplemento e em desconsideração da realidade de diversos locadores que dependem do recebimento de alugueis como forma complementar ou, até mesmo, exclusiva de renda para o sustento próprio.

 V)  Dos Condomínios Edilícios

Em relação ao convívio social nos condomínios edilícios, o art. 11 do PL nº. 1.179/20 também sofreu veto presidencial, por entender-se que o artigo, ao conceder poderes excepcionais para os síndicos restringirem o uso de áreas comuns e restringir o uso das áreas particulares para fins de reuniões e festividades, bem como da vaga de garagem por terceiros, violava a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleia, em conformidade com seus estatutos, limitando demasiadamente, portanto, a vontade coletiva dos condôminos.

Nos termos do art. 12, mantido sem vetos, a assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação, poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial. Não sendo possível a realização de assembleia condominial, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até de 30 de outubro de 2020.

Por fim, o art. 13 estipula a obrigatoriedade, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.

(VI)  Da Conclusão

A norma em questão traz segurança em matérias gerais de direito privado, como prescrição e decadência e não retroação dos efeitos da COVID-19 nos contratos, bem como em questões imobiliárias como usucapião e relações condominiais, mas deixa de regular questões mais complexas e controvertidas, notadamente acerca de parâmetros para revisão contratual e cobrança de penalidades em caso de rescisão contratual.

Dentre estes pontos controvertidos no âmbito imobiliário que ficaram de fora da Lei nº. 14.010/20, destaca-se a revisão de contratos de locação − seja para prorrogar o pagamento do aluguel, seja para conceder desconto – e o término antecipado de contratos de aquisição de unidade imobiliária futura, atualmente regulado pela Lei de Distratos (13.786/18).

Isto significa que as matérias acima mencionadas deverão ser resolvidas, idealmente, através de comum acordo entre as partes, mediante concessões recíprocas, conforme cada caso, ou, na falta de solução amigável, por via litigiosa, hipótese em que as decisões poderão ser as mais variadas, haja vista extensa divergência doutrinária e jurisprudencial a respeito.

Finalmente, cabe lembrar que os vetos, que foram vários, serão analisados pelo Congresso Nacional e ainda poderão ser rejeitados. Se isso acontecer, novo informativo será enviado informando a respeito


MATERIAIS:

Inteiro teor da Lei nº. 14.010: http://www.in.gov.br/en/web/dou/-/lei-n-14.010-de-10-de-junho-de-2020-261279456


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