Anuência expressa com a cobrança obriga morador a pagar taxa de loteamento, decide STJ

A exigibilidade de taxas de manutenção cobradas por associação de moradores em loteamento urbano foi objeto de análise pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A controvérsia se originou em uma ação de cobrança movida por uma associação de moradores do Distrito Federal em face de proprietária de um lote, referente às contribuições de conservação das áreas comuns não pagas entre maio de 2015 e abril de 2020, totalizando cerca de R$ 27.800,00.

Em Primeira Instância, os pedidos da associação foram julgados improcedentes. Contudo, ao analisar o recurso de apelação interposto pela associação, a 7ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios reformou a sentença prolatada para reconhecer a validade da cobrança, sob o argumento de que a proprietária do imóvel havia assumido expressamente a obrigação de custear as despesas comuns quando adquiriu os direitos sobre o lote.

A proprietária interpôs Recurso Especial submetendo a matéria à apreciação do STJ, sustentando que não integrava a associação de moradores e que, por essa razão, não poderia ser compelida ao pagamento das contribuições, tendo sido invocado o entendimento consolidado no Tema 882 em Recursos Repetitivos do STJ e no Tema 492 da Repercussão Geral do STF, que estabelecem que associações de moradores não podem impor cobranças a proprietários que não sejam associados.

Contudo, o ministro relator Ricardo Vilas Bôas Cueva afastou a aplicação dos precedentes invocados pela recorrente. Segundo ele, embora os entendimentos firmados pelo STF e STJ impeçam a cobrança compulsória contra proprietários não associados de taxas dessa natureza, no caso sob análise, a proprietária obrigou-se por assunção expressa através do instrumento de cessão de direitos assinado em setembro de 2002, que em sua cláusula quinta previa “o Cessionário ‘se responsabiliza(m) por todos os débitos, taxas, impostos e outros ônus, oriundos do Contrato Original, que incidiram, incidam ou que venham a incidir sobre o imóvel, inclusive os débitos referentes às Taxas de Condomínio, existentes’” a quitar todos os débitos e encargos, pendentes ou futuros, relacionados ao imóvel, incluindo eventuais taxas de condomínio existentes.

Conforme ressaltado pelo relator, a manifestação voluntária de vontade constitui fonte autônoma de obrigação. Assim, o dever de pagar decorre do compromisso assumido pela própria proprietária no momento da aquisição do imóvel, tornando legítima a cobrança das contribuições, independentemente de filiação formal à entidade ou de regularização do loteamento.

Ao acompanhar esse entendimento, a 3ª Turma concluiu que a concordância expressa da proprietária com o pagamento das taxas de manutenção vinculadas ao imóvel é suficiente para fundamentar a exigibilidade das contribuições. Dessa forma, foi mantida a decisão anterior que reconheceu o dever da moradora de quitar as cotas cobradas pela associação de moradores.

 

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