Principais pontos da Lei nº 14.382/2022 8 ago 2022

Principais pontos da Lei nº 14.382/2022

A Medida Provisória nº 1.085/21 (“Medida Provisória”) foi recentemente convertida na Lei nº 14.382, que trouxe diversas mudanças relevantes para o mercado imobiliário.

 

I. CONTEXTO DA LEI

Com a finalidade de virtualizar e modernizar os diversos atos registrais através de uma plataforma única, a Lei nº. 14.382 implementa o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), por meio do qual os atos e negócios jurídicos poderão ser registrados e consultados eletronicamente, bem como realiza diversas outras medidas legislativas, com alterações na Lei de Registros Públicos, no Código Civil, na Lei de Parcelamento do Solo Urbano, na Lei nº. 13.097/2015 e na Lei de Incorporação Imobiliária e Condomínio Edilício, entre outras.

Destacamos, abaixo, as alterações mais relevantes para o mercado imobiliário. Para melhor didática, indicamos na cor verde as questões que foram incluídas por emendas posteriormente à edição da Medida Provisória, e na cor vermelha temas que foram vetados, ainda que parcialmente.

II. O SISTEMA ELETRÔNICO DE REGISTROS PÚBLICOS (SERP)

O recém-criado SERP, ponto central da Lei nº 14.382, consubstancia a modernização e virtualização dos atos registrais no Brasil, centralizando, em uma única plataforma, a prestação de serviços eletrônicos dos cartórios de registros públicos − notadamente o Registro de Imóveis, o Registro de Títulos e Documentos, o Registro Civil das Pessoas Jurídicas e o Registro Civil das Pessoas Naturais − com intercâmbio de dados entre serventias e acesso de seus usuários às mais diversas certidões e consultas de informações.

Realizando interconexão entre os cartórios, o SERP deverá fazer atendimento remoto aos usuários e às próprias serventias, sendo utilizado para recepção e envio de documentos, expedição de certidões e obtenção de informações em meio eletrônico, com o intuito de tornar mais eficiente o serviço prestado e de reduzir os prazos máximos para diversos serviços dos cartórios de registros.

A título de ilustrativo, por meio do SERP, usuários e agentes públicos poderão:

 

Ainda quanto ao SERP, a Lei dispõe sobre extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, atos e negócios jurídicos, sendo dispensada a apresentação de via original do competente título para este fim, observadas algumas disposições específicas quando se tratar de registros de atos relativos a imóveis. Caberá à Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça disciplinar o tema.

III. ALTERAÇÕES RELATIVAS ÀS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Em seu art. 10, a Lei traz uma série de ajustes à Lei nº 4.591/1964, que trata de incorporações imobiliárias e condomínios edilícios. Destacamos, abaixo, no âmbito do direito imobiliário, os principais:

1 – EXTINÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO[1]

O patrimônio de afetação será extinto automaticamente em relação à respectiva unidade quando houver sido averbada a construção e for realizado o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, da respectiva unidade. Este dispositivo foi VETADO pelo Executivo, que entendeu que a medida contraria o interesse público, pois extingue o patrimônio de afetação antes da entrega do imóvel, gerando um possível passivo de indenizações por obras inacabadas.

Há possibilidade de cancelamento da afetação das unidades não comercializadas nos casos em que haja extinção integral das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento, após a averbação da construção.
A extinção no patrimônio de afetação não implica a extinção do regime especial de tributação objeto dalei 10.931/2004[2].

Este artigo, incluído inicialmente como uma emenda à Medida Provisória, foi VETADO pelo Executivo, que entendeu que a proposição incorre em vício de constitucionalidade, pois houve a extensão do regime de tributação diferenciado, conteúdo estranho ao originário da Medida Provisória.

 

2 – DOCUMENTOS DE APRESENTAÇÃO PELO INCORPORADOR

Ao invés de constar que o incorporador só poderá negociar unidades autônomas após ter arquivado os documentos que integram o memorial de incorporação, o legislador fez constar, no art. 32, que os documentos ali listados são necessários para “alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro” do memorial de incorporação. Ademais, dois documentos que integram o memorial tiveram suas redações alteradas, além daqueles já anteriormente previstos pela lei alterada:

i. Instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão; (em substituição a “discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão”) e

ii. A minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário (em substituição a “minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações”).

 

3 – PRAZOS

Análise e/ou registro dos memoriais de incorporação: 10 dias úteis para apresentar eventuais exigências e, uma vez satisfeitas, mais 10 dias úteis para conclusão do registro.
No prazo de até 6 meses do registro do memorial de incorporação deverá ser designada a comissão de representantes dos adquirentes de unidades para representação perante o construtor, incorporador e terceiros.
Caso em 180 dias contados do registro do memorial de incorporação não tenha sido onerada ou comercializadas alguma unidade, contratado financiamento ou iniciado as obras, estas só poderão ser negociadas após atualização dos documentos e certidões apresentadas no ato do registro do memorial de incorporação.
A cada 3 meses o incorporador deve encaminhar à comissão de representantes (i) o demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado para entrega do conjunto imobiliário; e (ii) quando solicitada, a relação dos adquirentes com os seus endereços residenciais e eletrônicos, devendo atender ao disposto na Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais.

 

4 – INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais passam a constituir ato registral único.

 

5 – AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO

Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe − agora expressamente − ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento da obrigação.

 

6 – ESCLARECIMENTO DOS PROCESSOS

Quando demonstrar de modo suficiente o estado do processo e a repercussão econômica do litígio, a certidão esclarecedora de ação cível ou penal constante das certidões apresentadas poderá ser substituída por impressão do andamento do processo digital.

 

7 – INCORPORAÇÃO DE CASAS GEMINADAS OU ISOLADAS[3]

A alienação de lotes e integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou germinadas, promovida pelas pessoas indicadas no art. 31 da Lei 4.591/1964 ou no art. 2-A da Lei 6.766/1979, caracteriza incorporação imobiliária, sujeita, portanto ao regime jurídico desta lei.
A modalidade de incorporação de que trata este artigo poderá ser feita sem que exista área comum e não sujeita o conjunto imobiliário dela resultante ao regime do condomínio edilício, permanecendo as vias e as áreas por ele abrangidas sob domínio público.
A modalidade de incorporação poderá abranger a totalidade ou apenas parte dos lotes, devendo constar em seu memorial a indicação da metragem de cada lote e da área de construção de cada casa.
A incorporação será registrada na matrícula de origem, na qual também será assentado o termo de afetação e os demais atos.

 

IV. ALTERAÇÕES NA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS

Em seu art. 11, a Lei traz uma série de ajustes à Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), envolvendo cartórios de registros de imóveis, de títulos e documentos, de pessoas naturais e de pessoas jurídicas Destacamos, abaixo, no âmbito do direito imobiliário, os principais, envolvendo (i) cartórios de registros de imóveis e (ii) cartórios de registros de títulos e documentos:

 

(i) REGISTRO DE IMÓVEIS

1 – PRAZOS

Os prazos para prenotações, pagamentos e prática de atos registrais serão contados em dias e horas úteis e não corridos, exceto nos casos previstos em lei e naqueles contados em meses e anos.
Foram estabelecidos novos prazos para expedição de documentos:
i. Certidão de Inteiro Teor de matrícula ou registro auxiliar em meio eletrônico: 4 horas úteis
ii. Certidão da situação jurídica: 1 dia útil
iii. Certidão de transcrições e demais casos: 5 dias úteis

Prazo para cessação dos efeitos da prenotação alterado de 30 para 20 dias úteis da data do lançamento no protocolo, caso o título não tenha sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.

Nos procedimentos de regularização fundiária de interesse social, os efeitos da prenotação cessarão decorridos 40 dias úteis de seu lançamento no protocolo.
Novos prazos para conclusão do registro ou emissão de nota devolutiva de títulos:
i. 10 dias úteis: Documentos em geral;
ii. 5 dias úteis:
a. Escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, os requerimentos de averbação de construção e de cancelamento de garantias;
b. documentos eletrônicos apresentados por meio do SERP; e
c. Títulos que reingressarem na vigência da prenotação com o cumprimento integral de exigências formuladas anteriormente.
Havendo necessidade de retificação pelo oficial de registros a requerimento do interessado, a prenotação do título anterior à retificação será prorrogada durante a análise da retificação solicitada.

 

2 – CERTIDÕES

As certidões extraídas dos registros públicos, nos termos e de acordo com as especificações previstas na Lei, deverão ser fornecidas eletronicamente e conforme critérios estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, sendo dispensada a materialização das certidões pelo oficial de registro.
Previsão de que a certidão de inteiro teor da matrícula seria suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial.
Criação da denominada certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, que compreenderá
i. informações vigentes de sua descrição;
ii. número de contribuinte;
iii. proprietário;
iv. direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular; e
v. informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais

 

3 – ROL DE DOCUMENTOS PARA AVERBAÇÃO E REGISTRO

Ampliação e ajuste do rol de documentos registrados no Registro de Imóveis, com a inclusão/alteração dos itens abaixo:
i. promessa de permuta; e
ii. o ato de tombamento definitivo, sem conteúdo financeiro.

Ampliação e ajuste do rol de documentos averbados no Registro de Imóveis, com a inclusão/alteração dos itens abaixo (nos itens em que há sublinhado, o trecho sublinhado corresponde a inclusão):
i. a caução e a cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis;
ii. a cessão do crédito com garantia real sobre imóvel;
iii. a existência dos penhores sem conteúdo financeiro, por ocasião do registro no livro auxiliar em relação a imóveis, de titularidade do devedor pignoratício; ou objeto de contratos registrados no Livro nº 2 (Registro Geral);
iv. a cessão de crédito ou da sub-rogação de dívida decorrentes de transferência do financiamento com garantia real sobre imóvel; e
v. o processo de tombamento de bens imóveis e de seu eventual cancelamento, sem conteúdo financeiro.
Fica expressamente previsto que o registro de contrato de locação com cláusula de vigência e a averbação do contrato de locação para fins de direito de preferência poderão ser efetuados mediante apresentação de uma via assinada de forma eletrônica e bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o do locador.

 

4 – COMPETÊNCIA E ABERTURA DE MATRÍCULA

Os registros e averbações serão efetuados no registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel estiver matriculado, revogada a competência residual do registro de imóveis da circunscrição anterior.
Aos imóveis situados em mais de uma circunscrição, serão abertas matrículas em ambas as serventias dos registros públicos, sendo feitos remissões recíprocas e os registros e averbações na serventia da maior parte do imóvel e averbação, sem conteúdo financeiro, na serventia da menor parte. Se idêntica a área em ambas as circunscrições, os registros e averbações na serventia ficam a escolha do interessado, com averbação na outra serventia.
Possibilidade de abertura de matrícula na circunscrição em que estiver localizado o imóvel, a requerimento do interessado ou de ofício, por conveniência do serviço e ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do oficial, e que constem os dados do registro anterior.

 

5 – DIGITALIZAÇÃO

O uso de assinaturas avançadas[4] ocorrerá em hipóteses a serem estabelecidas por ato da Corregedoria Nacional de Justiça.

Em caso de ser praticado ato registral tendo por referência título físico que tenha sido registrado, digitalizado ou armazenado, inclusive em outra serventia, será dispensada a reapresentação e bastará referência a ele ou a apresentação de certidão.
Os títulos físicos levados a registro serão digitalizados, devolvidos aos apresentantes e mantidos exclusivamente em arquivo digital.

 

6 – PRENOTAÇÃO E EMOLUMENTOS

Quando o título for apresentado para prenotação, o usuário poderá optar:
i. pelo depósito do pagamento antecipado dos emolumentos e das custas; ou
ii. pelo recolhimento do valor da prenotação e depósito posterior do pagamento do valor restante, no prazo de cinco dias, contado da data da análise pelo oficial que concluir pela aptidão para registro
Possibilidade do pagamento de emolumentos mediante emissão de fatura nos casos de títulos apresentados por instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil ou por entidades autorizadas pelo Banco Central do Brasil ou pela Comissão de Valores Mobiliários a exercer as atividades de depósito centralizado ou de registro de ativos financeiros e de valores mobiliários.

 

7 – INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS OU PARCELAMENTOS DE SOLO[5]

Em caso de registro de parcelamento do solo ou incorporação imobiliária, eventuais averbações ou registros referentes ao empreendimento serão lançados na matrícula de origem do imóvel até a averbação da conclusão das obras (e não mais até a emissão do “habite-se”). Também prevê que os registros e averbações serão replicados sem custo adicional em cada uma das matrículas dos lotes ou das unidades autônomas.
Fica permitida a abertura de matrícula para cada lote ou unidade autônoma, após o registro do loteamento ou incorporação. Neste caso, se a abertura da matrícula se der no interesse do serviço, é vedado o repasse das despesas ao interessado, mas caso se dê por requerimento do interessado, os emolumentos serão devidos por ele.

 

8 – CANCELAMENTO DO REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA[6]

O cancelamento do registro de compromisso de compra e venda por falta de pagamento ocorrerá através do seguinte procedimento:
i. Por solicitação do promitente vendedor, o promissário comprador será intimado pessoalmente pelo oficial do competente registro de imóveis, a satisfazer, no prazo de 30 dias a prestação ou as prestações vencidas e as que vencerem até a data de pagamento, bem como demais remunerações devidas;
ii. A mora poderá ser purgada mediante pagamento ao oficial do registro de imóveis, que dará quitação ao promissário comprador ou seu cessionário das quantias recebidas no prazo de 3 dias e depositará esse valor na conta bancária informada pelo promitente vendedor no próprio requerimento ou, na falta dessa informação, o cientificará de que o numerário está à sua disposição;
iii. Não ocorrendo o pagamento, o oficial certificará o ocorrido e intimará o promitente vendedor a promover o recolhimento dos emolumentos para efetuar o cancelamento do registro; e
iv. A certidão do cancelamento do registro do compromisso de compra e venda reputa-se como prova relevante ou determinante para concessão da medida liminar de reintegração e posse.

9 – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL[7]

Possibilidade de requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial ao promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, observados os seguintes requisitos: (i) título; (ii) prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel; e (iii) ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promissário comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e outorgar ou receber o título de propriedade. O terceiro requisito foi VETADO pelo Executivo, que entendeu que tal previsão cria exigência desnecessária que irá encarecer e burocratizar o procedimento, e poderia fazer com que o imóvel permanecesse na informalidade.

 

(ii) REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS

1 – REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS

Os atos de registro facultativo, bem como os atos sujeitos a registro no Registro de Títulos e Documentos serão registrados, a partir de 01/01/2024, no domicílio:
i. das partes, quando residirem na mesma circunscrição territorial;
ii. de um dos devedores ou garantidores, quando as partes residirem em circunscrições territoriais diversas; ou
iii. de uma das partes, quando não houver devedor ou garantidor.
Fica dispensado o reconhecimento de firma dos títulos apresentados para registro nos cartórios de Registro de Títulos e Documentos, salvo caso sejam documentos de quitação ou exoneração de obrigações apresentados em meio físico.
Revogação da possibilidade de registro por microfilmagem[8].

Dispensa do reconhecimento de firma de procuração para fins de registro.
Novos documentos ficam sujeitos a registro no Registro de Títulos e Documentos para surtir efeitos em relação a terceiros, dentre os quais destacamos os contratos de locação de bens imóveis, ressalvados aqueles de competência do registro de imóveis para averbação da cláusula de vigência e para efeito do direito de preferência no caso de alienação do imóvel locado.
Os seguintes instrumentos estarão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros:
(i) os contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam, e os contratos de alienação ou de promessas de venda referentes a bens móveis;
(ii) os instrumentos de sub-rogação e de dação em pagamento;
(iii) a cessão de direitos e de créditos, a reserva de domínio e a alienação fiduciária de bens móveis.

 

V. ALTERAÇÕES NA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

A Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, também sofreu alterações e inclusões com a vigência da Lei nº 14.382, principalmente no que diz respeito às certidões a serem apresentadas para a realização de registro especial[9] de projeto de loteamento ou desmembramento de imóvel. Vide abaixo as principais alterações realizadas:

  • Certidões dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, passam a ser emitidas cobrindo de 5 anos, ao invés de 10 anos.
  • Certidão “pessoais” do loteador são substituídas por certidões de “ações cíveis”.
  • A certidão de ônus reais do imóvel é substituída pela certidão de situação jurídica, criada pela Lei e referida acima, no Item 3.
  • Caso o loteador seja uma companhia aberta, as certidões exigidas poderão ser substituídas por exibição das informações trimestrais e demonstrações financeiras anuais constantes do sítio eletrônico da Comissão de Valores Mobiliário.
  • Possibilidade de, em substituição à certidão esclarecedora de ação cível ou penal, ser apresentada impressão do andamento do processo digital, desde que demonstrado, devidamente e de modo suficiente, o estado do processo e a repercussão econômica do litígio.

 

VI. ALTERAÇÕES NA LEI DOS CARTÓRIOS

A Lei nº 8.935/1994, que regulamenta o art. 236 da Constituição Federal[10], teve seu artigo 30 alterado, com pequenas alterações, relacionadas com a implementação do SERP, dentre as quais destacamos as seguintes:

  • Constitui obrigação do notário e do registrador admitir o pagamento dos emolumentos, das custas e das despesas por meios eletrônicos, a critério do usuário, inclusive mediante parcelamento.
  • Foi revogada a possibilidade de cobrança de serviços de natureza complementar pelas centrais de serviços eletrônicos geridas por entidade representativa da atividade notarial e de registro. Dessa forma, as centrais que se destinavam à sistematização e tratamento digital de dados e informações inerentes às atribuições não podem mais fixar preços pelos serviços de natureza complementar que prestam e disponibilizam aos seus usuários de forma facultativa.

 

VII. ALTERAÇÕES NO CÓDIGO CIVIL

A Lei fez diversas alterações no Código Civil de 2002. Vide abaixo algumas das principais alterações realizadas:

1 – CONDOMÍNIO DE LOTES

Além de se aplicar ao condomínio de lotes, no que couber, não apenas o disposto sobre condomínio edilício, como já anteriormente previsto, mas também o regime jurídico das incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591/64), equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários.

 

2 – PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE

Previsão do instituto da prescrição intercorrente, que deverá observar o mesmo prazo de prescrição da pretensão original.

 

3 – REGISTRO DE HIPOTECAS

Revogação do dispositivo que previa a proibição de registro, no mesmo dia, de duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, quando as escrituras não indicarem dia e hora de sua lavratura.

 

4 – EXTINÇÃO DO DIREITO DE LAJE[11]

A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo se a construção-base for reconstruída no prazo de 5 anos.

 

5 – MATÉRIAS SOCIETÁRIAS

As pessoas jurídicas de direito privado poderão realizar suas assembleias gerais por meios eletrônicos.
Revogação expressa do dispositivo que previa a EIRELI (Empresa Individual de Responsabilidade Limitada) como pessoa jurídica de direito privado.
Quando o local onde se exerce a atividade empresarial for virtual, o endereço informado para fins de registro poderá ser, conforme o caso, o endereço do empresário individual ou de um dos sócios da sociedade empresária.

 

VIII. ALTERAÇÕES NA LEI Nº 13.097/2015

A Lei nº 13.097/2015, ao tratar de aspectos relacionados à eficácia de negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre determinado imóvel, em relação a atos jurídicos precedentes tendo por objeto o mesmo imóvel, sofreu os ajustes abaixo esquematizados.

A Lei alterou o regramento para negócios jurídicos que constituam, transferiram ou modifiquem direitos reais sobre determinado imóvel, previsto na Lei nº 13.097/2015, conforme exposto abaixo:

1 – ADMISSÃO DA EXECUÇÃO COMO REQUISITO DE INEFICÁCIA

Para que negócios jurídicos celebrados posteriormente ao início de uma execução judicial ou cumprimento de sentença não tenham eficácia reconhecida, deve ser averbada na matrícula do imóvel a admissão da execução/cumprimento de sentença e não mais apenas o ajuizamento/início da execução por parte do exequente.

2 – EXPRESSA REFERÊNCIA AO NOVO CPC PARA FINS DE FRAUDE À EXECUÇÃO

Para que negócios jurídicos celebrados posteriormente ao início de uma execução judicial ou cumprimento de sentença não tenham eficácia reconhecida, deverá ser feita averbação, mediante decisão judicial, da existência de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do disposto no inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 2015 – Código de Processo Civil (e não mais nos termos do artigo 593 do antigo Código de Processo Civil).

3 – PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO E EMISSÃO DE CERTIDÕES

A Lei prevê que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel (ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101/2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel).

A Lei prevê, ainda, como decorrência do princípio da concentração, que não serão exigidos, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos antes referida ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real:

I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do disposto no § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985 (a saber, comprovação do pagamento do ITBI, certidões fiscais e certidões de propriedade e de ônus reais); e

II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

 

Com efeito, a Lei reforçou o princípio da concentração, por força do qual só devem ser oponíveis ao adquirente de imóvel as situações devidamente averbadas ou registradas na matrícula do imóvel objeto da aquisição, prevendo que a emissão de certidões forenses não são necessárias para assegurar a boa-fé e diligência do adquirente.

 

IX. ALTERAÇÕES NA LEI DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

A Lei altera o artigo 76 da Lei nº 13.465/2017, no que diz respeito ao procedimento administrativo e os atos de registro decorrentes da Reurb[12], de modo que o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), responsável pelos registros, deva fazê-los, obrigatoriamente, por via eletrônica.

 

X. ALTERAÇÕES NA LEI DE SEGURIDADE SOCIAL E PLANO DE CUSTEIO

Em razão de emendas propostas à Medida Provisória, e, que, portanto, constam na Lei sancionada, foram revogados dispositivos da Lei nº 8.212/1991 que impactam na apresentação de Certidão Negativa de Débitos nos seguintes casos:

1 – EMPRESAS EM ALIENAÇÃO OU ONERAÇÃO DE BENS IMÓVEIS

Fica dispensada a obrigatoriedade da apresentação de Certidão Negativa de Débitos expedida pela Receita Federal (“CQTF”), fornecida pelo órgão competente, da empresa em caso de na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo. Esse artigo foi VETADO porque, ao dispensar a comprovação de regularidade fiscal para o exercício de determinadas atividades pelos contribuintes, reduz as garantias atribuídas ao crédito tributário, o que contraria o interesse público.

2 – PROPRIETÁRIOS NA AVERBAÇÃO DE OBRAS

Ficada dispensada a apresentação da Certidão Negativa de Débitos do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando da sua averbação no registro de imóveis. Esse artigo foi VETADO pelas mesmas razões expostas no item acima.

 

XI. CONCLUSÃO

A Lei representa um marco legal da modernização e simplificação dos procedimentos cartorários no país, com a criação de uma plataforma eletrônica única e integrada para a prática de atos cartorários.

No entanto, a Lei vai além da criação de tal plataforma, implementando medidas diversas de promoção e facilitação dos negócios jurídicos, em especial aqueles de natureza imobiliária, envolvendo transferência e constituição de direitos reais, incorporação imobiliária, parcelamento do solo, registro de títulos e documentos e até extinção de um tipo societário que não tinha mais relevância prática, a EIRELI.

Dentre as alterações, destacamos o reforço do princípio da concentração da matrícula, que é um ponto, contudo, que deve ser analisado com cautela, ante a falta de posicionamento da doutrina e do Poder Judiciário.

Em caso de qualquer dúvida ou demanda, não hesite em nos contatar.

Principais Contatos:

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E: eduarda.bergamo@cmalaw.com 

 

 

 

[1] O patrimônio de afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para atividade específica, com o intuito de assegurar a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, bem como sua continuidade.

[2] Incluída pela Emenda nº 4 à Medida Provisória.

[3] Incluídas pela Emenda nº 4 à Medida Provisória.

[4] Nos termos do §1º do art. 17 da LRP, o acesso ou o envio de informações aos registros públicos, quando realizados por meio da internet, deverão ser assinados, via de regra, com o uso de assinatura avançada ou qualificada, ou seja, que utiliza certificado digital.

[5] Incluídas pela Emenda nº 4 à Medida Provisória.

[6] Incluídas pela Emenda nº 4 à Medida Provisória.

[7] Incluída pela Emenda nº 4 à Medida Provisória.

[8] Método de registro através da captação de imagens dos documentos por um processo fotográfico.

[9] Nos termos da Lei nº 6.766/79, caso seja aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento de determinado imóvel, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário especial, devendo ser entregue com a documentação nos termos e prazos estipulados por lei.

[10] “Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. […]”

[11] Incluída pela Emenda nº 14 à Medida Provisória.

[12] A REURB é sigla de abreviação da Regularização Fundiária Urbana, conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes, previsto na Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017.

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