Publicação: Valor Vil na Arrematação – Mais Uma Controvérsia Na Alienação Fiduciária De Bem Imóvel

Publicado na 9ª Edição da Revista Opinião Jurídica: Direito Imobiliário, o artigo elaborado pelo sócio Ivandro Ristum Trevelim e pelo advogado sênior Fabio Eduardo Di Pietro trata do valor vil na arrematação de imóvel, nos termos da Lei da Alienação Fiduciária (Lei nº. 9.514/1997).

Em face da insegurança jurídica gerada pelas diversas interpretações da Lei de Alienação Fiduciária no que concerne ao tratamento concedido ao preço pelo qual o bem pode ser arrematado em hasta publica, o artigo busca, analisar tal questão, especialmente com relação à arrematação de imóveis por valores consideravelmente inferiores, sugerindo a necessidade e conveniência de se oferecer disciplina mais específica à questão e trazendo maior segurança à tal espécie de garantia.

Dentre as previsões previstas pela Lei da Alienação Fiduciária verifica-se a possibilidade de realização de leilão extrajudicial do bem alienado fiduciariamente para a satisfação do débito em caso de inadimplemento do devedor. Ocorre que há a possibilidade de o credor estipular o lance mínimo em segunda praça em valor igual ao montante da dívida, acrescido das despesas incorridas e outros encargos. Nesse sentido, em algumas ocasiões, pode ocorrer que o valor do débito e despesas seja consideravelmente inferior ao valor de mercado do imóvel.

O ordenamento não possui previsão legal quanto à proporção mínima para a arrematação em hastas públicas e, visando suprir a lacuna, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, salvo em casos cujas particularidades requeriam equilíbrio diverso, a arrematação de bem por preço inferior a 50% (cinquenta por cento) de seu valor de mercado configuraria vileza, que nada mais é do que a característica de preço que causa prejuízos desproporcionais ao devedor. Sendo assim, conforme o STJ, quando não houver estipulação de valor mínimo para lances em hastas públicas, este não poderá ser inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação.

O artigo pontua, ainda, que há o entendimento doutrinário de que a alienação fiduciária é uma modalidade de garantia que integra o direito civil e, portanto, deve proteger o devedor de prejuízos desproporcionais durante a execução da dívida e vedam o enriquecimento ilícito. Desse modo, mesmo os leilões extrajudiciais fundados nas normas da Lei de Alienação Fiduciária deveriam observar o patamar mínimo de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor de avaliação do imóvel, de modo que o parágrafo 2º do artigo 27 da Lei de Alienação Fiduciária apenas determinaria que o valor mínimo da segunda praça não poderia ser inferior ao valor da dívida acrescido das despesas incorridas pelo credor para sua satisfação, mas não que tal valor deva corresponder necessariamente a tal montante..

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