STJ reafirma entendimento de que prazo máximo de renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos

Em julgamento ocorrido em 17 de maio de 2022, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a jurisprudência da corte ao estabelecer que o prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercial, conforme determina o art. 51 da Lei do Inquilinato (Lei n°. 8.245/1991), é de cinco anos, mesmo que o contrato inicial tenha duração superior.

A Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso interposto pela rede de fast-food McDonald’s (Arcos Dourados Comércio de Alimentos Ltda.), nos termos do voto do relator Ministro Raul Araújo. A rede ingressou com ação judicial para renovar o contrato de aluguel de diversas lojas em um shopping center nas mesmas condições do contrato original, cujo a duração era de 12 anos e 11 meses. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul deferiu a renovação por apenas cinco anos, conforme a jurisprudência do STJ.

A rede, então, interpôs Recurso Especial perante o STJ, alegando que a limitação de cinco anos não está prevista no dispositivo que trata da renovação compulsória do contrato de locação não residencial (art. 51 da Lei do Inquilinato), aduzindo que a norma determina que a renovação compulsória do contrato ocorra pelo último período que vigorou. O ministro Raul Araújo, em seu voto, contudo, lembrou que o entendimento do STJ é de que o prazo ao qual o caput do referido artigo faz menção é o de cinco anos, previsto no art. II do mesmo artigo, e não ao prazo do último contrato celebrado.

O entendimento da Corte, tal como já estabeleceu o precedente da Terceira Turma, é de que a ação renovatória tem por finalidade proteger o comerciante da exigência de pagamento de excessivos valores para renovação do contrato, prática comum no passado. O dispositivo legal, portanto, não pode ser usada como forma de perpetuar a relação locatícia, o que restringiria o direito de propriedade do locador.

Assim, conforme afirmou o relator em seu voto “possibilitar que a ação renovatória de aluguel comercial seja capaz de compelir o locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já não mais possui interesse, por prazo superior ao razoável lapso temporal de cinco anos, certamente desestimularia os contratos de locação comercial mais longos, pois ensejaria, de certa forma, a expropriação do imóvel de seu proprietário. Especialmente se levar-se em conta que sucessivas ações renovatórias da locação poderão ser movidas.”.

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