Terceira Turma do STJ entende que cabe multa compensatória por devolução de imóvel em ação de despejo

Em sede de Recurso Especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em um contrato de locação, a cláusula penal compensatória é devida ainda que a devolução do imóvel tenha origem na decisão judicial que decretou o despejo, sendo o fiador solidariamente responsável pelo pagamento da multa.

Assim, confirmou-se o acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que entendeu que as garantias da locação, inclusive a fiança, se estendem até a efetiva devolução do imóvel ao locador, determinando a resolução do contrato, com a decretação do despejo e condenação da locatária e do fiador, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos até a efetiva desocupação do imóvel, além de multa contratual.

Para o Relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, as partes podem pactuar cláusula penal compensatória para o caso de descumprimento das obrigações contratuais, como estabelece o artigo 4°, caput, da Lei 8.245/1991.

Além disso, o acrescentou que o locatário, antes do término do prazo contratual, poderá devolver o imóvel mediante o pagamento da multa, com abatimento proporcional ao período de contrato cumprido, como prevê o artigo 413 do Código Civil. Segundo o Ministro Relator do Recurso Especial em questão, igual sanção pode ser aplicada ao locador, quando observadas as mesmas circunstâncias e as demais condições contratuais.

De acordo com o Relator, quando é decretado o despejo, o locatário é obrigado a devolver o imóvel após receber o mandado judicial, como indica o artigo 63, caput, da Lei 8.245/1991, sendo que a multa compensatória também é devida em caso de devolução do imóvel locado determinada em ordem judicial de despejo.

Consignou, ainda, que “em decorrência da quebra contratual, ainda que o bem locado não seja voluntariamente devolvido por iniciativa do próprio locatário, o credor (no caso, o locador) pode exigir o pagamento da multa compensatória, sem prejuízo dos efeitos da mora”.

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