CNJ libera alienação fiduciária em contrato sem escritura pública

Em importante decisão para o mercado imobiliário, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) derrubou a exigência de escritura pública para contratos de alienação fiduciária em garantia celebrados fora do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A decisão foi proferida pelo Corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, em julgamento do Pedido de Providências (PP nº 0007122-54.2024.2.00.0000) formulado pela União Federal.

O tema tem histórico recente. Em 2024, provimentos da própria Corregedoria do CNJ haviam exigido a forma de escritura pública para atos celebrados por agentes do mercado imobiliário que não integrassem o SFI ou o SFH, impondo a cartório de notas a lavratura de escritura pública para os demais negócios. Segundo estudo da Abrainc apresentado pelo Ministério da Fazenda no referido processo, os custos da escritura pública variam entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, o que elevaria as despesas totais nas operações garantidas por alienação fiduciária entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões. Para incorporadoras e loteadoras, o acréscimo anual estimado ficava entre R$ 248 milhões e R$ 620 milhões. Além do custo direto, a exigência criava desvantagem competitiva para fundos de investimento, securitizadoras e fintechs que não integram os sistemas habitacionais regulados, com risco de concentração bancária no setor.

Na decisão, o ministro Mauro Campbell concluiu que a exigência de escritura pública contrariava a própria Lei nº 9.514/1997. De acordo com o texto legal (em especial os artigos 22 e 38), o uso do contrato particular com efeitos de escritura pública é prerrogativa conferida a qualquer pessoa física ou jurídica, sem exclusividade para entidades bancárias ou integrantes do SFI. A decisão alinha-se, ainda, ao entendimento manifestado no Supremo Tribunal Federal (como no MS nº 39.930/DF, relator Min. Gilmar Mendes) e à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Com isso, qualquer agente de mercado volta a dispor da faculdade de formalizar garantias fiduciárias por instrumento particular, desde que observados os requisitos legais de validade. O CNJ também validou os instrumentos particulares firmados durante a vigência das normas restritivas e determinou que os cartórios de registro de imóveis não podem recusar o registro desses contratos com fundamento exclusivo na ausência de entidade do SFI ou SFH no polo contratual. É importante destacar, por fim, que a decisão não afasta a necessidade de registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente, ato indispensável para constituição da garantia real.

Clique aqui par acessar a notícia na íntegra.

Clique aqui para acessar a Decisão na íntegra.

Confira as notícias do Boletim Informativo de Direito Imobiliário:

Decreto institui Política Nacional de Governança da Terra e cria o Programa Terras do Brasil

Prefeitura do Rio sanciona Lei do Praça Onze Maravilha